Bebauungsplan Nr. 424 - Oberer Schafhofweg / Sachsenhäuser Landwehrweg

Stellungnahme des Magistrats vom 11.07.2003, ST 790

Betreff:

Bebauungsplan Nr. 424 - Oberer Schafhofweg / Sachsenhäuser Landwehrweg

Die Stadtverordnetenversammlung stimmte am 27.03.2003 (§ 5095) dem Magistratsvortrag M 211 unter Berücksichtigung der Vorlage Nr. 876 zu. Damit wurde der Ma-gistrat beauftragt, den Bebauungsplanentwurf Nr. 424 in drei Punkten zu ändern und in der geänderten Form öffentlich auszulegen. Die Änderungen beinhalten einen Ausschluss von Nicht-Vollgeschossen oberhalb des dritten Vollgeschosses, eine Beschränkung der Zahl der Wohnungen auf maximal drei pro Gebäude bei etwa 40 % aller Gebäude, sowie eine Verlagerung des öffentlichen Spielplatzes in den Bereich Letzter Hasenpfad/Sachsenhäuser Landwehrweg. Für weitere Planänderungen ist nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung - jedenfalls zu diesem Zeitpunkt des Planungsverfahrens - kein Raum; der Magistrat ist nicht befugt, von Beschlüssen der Stadtverordnetenversammlung abzuweichen.

Dennoch ist zu den Anregungen der OA 1096 Stellung zu nehmen, soweit sie nicht ganz oder teilweise (dies gilt für 2 c) und d) der OA 1096), in die Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung Eingang gefunden haben.

Zu 2 a): Der Bebauungsplanentwurf schließt Nicht-Wohnnutzungen oberhalb der Erdgeschosse aus und erreicht so einen Wohnanteil, wie er selbst in Reinen Wohngebieten manchmal unterschritten wird. Auf Grund dieser Festsetzung reduziert sich der Unterschied zwischen einem Allgemeinen und einem Reinen Wohngebiet im wesentliche auf die Frage, ob in den Erdgeschossen der Wohngebäude ein etwas größeres oder ein etwas kleineres Spektrum unterschiedlicher Nicht-Wohnnutzungen zugelassen wird. Angesichts der eingeschränkten Fläche der Erdgeschosse ist nach Auffassung des Magistrats im Interesse des Bauherrn und Nutzes ein etwas breiteres Spektrum an Nutzungsarten angemessen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieses ja - weil Bestandteil der Definition eines Allgemeinen Wohngebietes - wohngebietsverträglich ist.

Zu 2 b): Auch bezüglich der Zahl der Vollgeschosse liegt die Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung nicht weit von der Anregung des Ortsbeirates entfernt. Nach der Vorstellung des Ortsbeirates wäre zusätzlich zu zwei Vollgeschossen ein Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss zulässig geworden. Die anrechenbare Fläche eines Nichtvollgeschosses aber kann gemäß HBO bis zu 75 % der Fläche der darunterliegenden Vollgeschosse betragen. Indem jetzt drei Vollgeschosse ohne ein zusätzliches Nichtvollgeschoss möglich werden sollten, beträgt die Flächendifferenz beider Alternativen pro Gebäude lediglich 25 % der Fläche eines Vollgeschosses.

Der Verzicht auf die Festsetzung von Satteldächern muss vor dem Hintergrund der Heterogenität der benachbarten Bebauung bewertet werden. Im übrigen wird das Ortsbild des neuen Quartiers stark von dem hohen Anteil an Grünflächen geprägt werden. Der Magistrat beabsichtigt, den oben erwähnten Auftrag der Stadtverordnetenversammlung (Ausschluss von Nicht-vollgeschossen oberhalb des dritten Vollgeschosses) durch Begrenzung der Gebäudehöhe auf 9,0 m umzusetzen. Dadurch wird die vom Ortsbeirat angeregte maximale Firsthöhe von11,0 m deutlich um 2,0 m unterschritten.

Zu 2 e): Die Stadtverordnetenversammlung hat sich diese Anregung des Ortsbeirates nicht zu eigen gemacht. Wie schon früher mündlich und schriftlich seitens des Magistrats vorgetragen wurde, ist bezüglich der Sicherung des Weges zur Martin-Buber-Schule folgendes zu bedenken:

Ein Umbau des Sachsenhäuser Landwehrweges innerhalb des derzeitigen Querschnitts als Mischverkehrsfläche kann die Sicherheit der Schulkinder relativ schnell erhöhen, weil Kraftfahrzeuge dann Schrittgeschwindigkeit zu fahren haben. Ein Ausbau des Sachsenhäuser Landwehrweges im Sinne des Ortsbeirates dagegen erfordert Grunderwerb und Eingriffe in den Grünbestand auf der Nordseite der Straße. Ein Ausbau des Weges zu einer normalen Erschließungsstraße mit beidseitigen Gehwegen und einer für den Zweirichtungsverkehr geeigneten Fahrbahn ruft darüber hinaus nach einer weitgehenden Veränderung des städtebaulichen Konzepts des Bebauungsplanentwurfs: Eine solche Straße legt es - unter anderem aus Gründen der Finanzierung -nahe, die Splitterbebauung auf der Südseite des Sachsenhäuser Landwehrweges in den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs einzubeziehen und nachzuverdichten, sowie die öffentliche Grünfläche auf der Nordseite des Sachsenhäuser Landwehrweges aufzugeben und dort Wohnbaugrundstücke vorzusehen. Damit würde die Zahl der Wohnungen im gesamten Baugebiet deutlich erhöht - es sei denn, dass öffentliche Grünflächen an anderer Stelle im Baugebiet vorgesehen würden.

Zu 2 f): Die Überlegungen des Magistrats zum Bau neuer Kindertagesstätten in Sachsenhausen sind noch nicht abgeschlossen. Falls das hier erörtere Baugebiet eine neue Kindertagesstätte erhalten sollte, bedarf es keiner Änderung des Bebauungsplanentwurfs. Im Allgemeinen Wohngebiet sind derartige Einrichtungen generell zulässig. Privatrechtlich verfügt die Stadt selber über ausreichend große Grundstücksflächen, die im Rahmen eines Grundstückstausches mit der Nassauischen Heimstätte auch einen geeigneten Zuschnitt und eine geeignete Lage erhalten. Insofern ist die spezifische Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche nicht erforderlich.

Bezüglich der Punkte 3 und 4 der OA 1096 erklärt der Magistrat, für Befreiungen vom derzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan ein Einvernehmen gemäß § 36 BauGB nicht mehr zu erteilen. Die bisherigen Einvernehmensentscheidungen betrafen Einzelfälle; eine Fortsetzung dieser Praxis würde das laufende Bebauungsplanverfahren aushöhlen. Positive Einvernehmensentscheidungen in Zukunft setzen zumindest die sogenannte Planreife des neuen Bebauungsplanentwurfs gemäß § 33 BauGB voraus. Baugenehmigungen für Vorhaben, die nicht dem jetzt öffentlich auszulegenden Bebauungsplanentwurf entsprechen, und mit deren Bau noch nicht begonnen wurde, liegen nicht vor.