Bebauungsplan Nr. 556 Ä - Messeviertel/Hemmerichsweg - 1. Änderung

ÜBERSICHTSKARTE

Zu II.:

Anlass der Änderung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung

Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 2240 vom 01.02.2018 wurde der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 556 - Messeviertel/Hemmerichsweg gefasst, mit dem Ziel, im Plangebiet die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines gemischt genutzten Stadtquartiers mit einem hohen Wohnanteil zu entwickeln.

Dieses Ziel resultierte aus dem lange währenden Leerstand des ehemaligen Polizeipräsidiums, der bis dato ausgebliebenen Entwicklung der Flächen sowie den seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 556 veränderten städtebaulichen Rahmenbedingungen.

Inzwischen hat die Entscheidung des Evangelischen Regionalverbandes, das bestehende Kirchengebäude abzubrechen, durch einen verkleinerten Neubau zu ersetzen und somit auf den Liegenschaften ebenfalls Raum für eine Neuentwicklung zu schaffen, den Bedarf nach Neuordnung und planungsrechtlicher Überarbeitung im Bereich des Planungsgebietes weiter verstärkt.

Ferner bleibt festzuhalten, dass die vorhandene Falkschule in der nunmehr aktuellen Schulentwicklungsplanung als weiterführender Schulstandort bestätigt wurde und in dieser Funktion dringend Erweiterungsflächen, insbesondere für eine Turnhalle einschließlich der notwendigen Nebennutzungen, benötigt. Dies und gegebenenfalls weitere Anforderungen sollen vertieft geprüft und in das Verfahren sowie die anstehenden Verhandlungen zu städtebaulichen Verträgen mit den Eigentümern und Bauherren eingebracht werden, um eine Deckung des Bedarfs zu erreichen. Ebenso soll der durch den vorgesehenen höheren Wohnanteil ausgelöste Mehrbedarf an Flächen für Kindertagesstätten ermittelt und planungsrechtlich gesichert werden. Darüber hinaus soll die Errichtung vertraglich mit den Eigentümern und Bauherren vereinbart werden.

Der Hochhausentwicklungsplan 2008 (Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.12.2008, § 5022) sieht für das Plangebiet neben dem noch nicht realisierten Hochhausstandort im Blockinnenbereich des ehemaligen Polizeipräsidiums, der bereits mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 556 planungsrechtlich vorbereitet wurde, einen weiteren Standort auf den Liegenschaften der Matthäuskirche an der Hohenstaufenstraße vor. Vorgeschlagen werden Gebäudehöhen von 145 Meter für den Standort "Polizeipräsidium" sowie 130 Meter für den Standort "Matthäuskirche". Als Nutzung wird für den Standort "Matthäuskirche" Büronutzung empfohlen. Der Standort "Polizeipräsidium" wird aufgrund des bereits bestehenden Planungsrechts (Bebauungsplan Nr. 556; Festsetzung MK; oberhalb des 7. Geschosses 30 % Wohnen) im Hochhausentwicklungsplan als Standort mit vorhandenem Planungsrecht und daher ohne weitere Nutzungsempfehlung dargestellt.

Diese übergeordnete Konzeption soll im Zuge der Änderung des Bebauungsplanes überprüft und bei Bedarf weiterentwickelt werden. Im Zentrum der Untersuchung stehen die Realisierbarkeit des Hochhauses mit 130 Metern im Bereich der Hohenstaufenstraße sowie die Überprüfung der Höhe des Standortes im Blockinnenbereich des ehemaligen Polizeipräsidiums. Stadträumlich wird hier eine Änderung der ursprünglich geplanten Höhenentwicklung von 145 Metern auf 175 Meter angestrebt, da diese Erhöhung im Zusammenspiel mit den Hochhäusern der nahen Umgebung geeignet erscheint, zu einem stimmigen Ensemble beizutragen. Im weiteren Verfahren wird daher für beide Standorte und die jeweiligen maximalen Gebäudehöhen eine Überprüfung der jeweils zu erwartenden Auswirkungen auf die Umgebung erfolgen und in die weitere Konzeption einfließen.

Zu III.:

Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umnutzung und Neustrukturierung eines durch öffentliche (ehemals Polizei, Schule, Kirche, temporäre Kita) sowie private Nutzungen (Hotel, Wohnungen) geprägten Bereichs der Frankfurter Innenstadt geschaffen werden. Er stellt somit eine Maßnahme der Innenentwicklung dar.

Deshalb soll der Bebauungsplan Nr. 556 Ä - Messeviertel/Hemmerichsweg -

1. Änderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Durch die Änderung des bestehenden Planungsrechts wird eine gemäßigte Erhöhung der zulässigen Grundflächenzahl ermöglicht, wodurch jedoch die zulässige Grundfläche insgesamt weiterhin weniger als 20.000 m² betragen wird. Die mit § 13a (1) Nr. 1 BauGB vorgegebene Obergrenze wird somit eingehalten. Die weiteren Anwendungsvoraussetzungen nach BauGB, wonach der Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründen darf, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete tangiert, sind ebenfalls erfüllt. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. Aufgrund der geplanten Schaffung von Planungsrecht für Hotelnutzungen, ergibt sich aus Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung eine Pflicht zur Durchführung einer Vorprüfung des Einzelfalls. Hiermit soll überprüft werden, ob durch die Zulassung und Errichtung entsprechender Vorhaben erhebliche Umweltauswirkungen hervorgerufen werden könnten. In diesem Fall wäre die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ausgeschlossen. Die für dieses Verfahren überschlägig durchgeführte Vorprüfung des Einzelfalls hat ergeben, dass erhebliche Umweltauswirkungen durch die Zulassung von Hotelbetrieben nicht zu erwarten sind. Somit ist nach aktuellem Kenntnisstand auch diese Voraussetzung zur Anwendung des § 13a BauGB erfüllt. Im beschleunigten Verfahren wird gemäß § 13a (2) Nr. 1 in Verbindung mit § 13 (3) Satz 1 BauGB von der Umweltprüfung sowie dem Umweltbericht, der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. zu IV.: Planungskonzept Der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 556 Ä soll auf Grundlage des vorliegenden Planungskonzeptes vom 23.06.2022 entwickelt werden. Mit der Vorlage dieses Planungskonzeptes wird der Aufstellungsbeschluss qualifiziert. Hierdurch wird dem Magistrat ermöglicht, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nicht geändert werden. Städtebauliches Konzept Die mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 556 bisher beabsichtigte städtebauliche Konzeption einer Blockrandbebauung mit einer gemischten Nutzung wird im Grundsatz weiterhin verfolgt. Aufgrund der seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 556 veränderten städtebaulichen Rahmenbedingungen und Bedarfe wird jedoch ein gegenüber dem geltenden Planungsrecht höherer Wohnanteil von nunmehr 40 % als Ziel der Bebauungsplanänderung verfolgt. Die bisherigen Gespräche mit den Flächeneigentümern der Grundstücke, die für eine Entwicklung zur Verfügung stehen, haben ebenfalls ergeben, dass dieses Ziel städtebaulich vertretbar und immobilienwirtschaftlich sinnvoll erscheint. Somit berücksichtigt die Planung die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt am Main und die städtebauliche Weiterentwicklung kann initiiert werden. Dabei sollen entsprechend der Forderungen des Baulandbeschlusses für die Frankfurter Stadtentwicklung (Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 5590 vom 07.05.2020) 30 % der zulässigen Wohnungen als geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Die weiteren Forderungen des Baulandbeschlusses zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung können aufgrund der langen Vorlaufzeiten der Bauprojekte und bereits erfolgter Verhandlungen nur noch in Teilbereichen umgesetzt werden. Neben der Etablierung eines höheren Wohnanteils sollen auch weiterhin Flächen für gewerbliche Nutzungen, wie Büro, Hotel oder auch publikumsaffine Nutzungen, wie Gastronomie und Ladennutzungen, vorgesehen werden. Die somit angestrebte Nutzungsmischung soll zu einer zeitunabhängigen Belebung des Quartiers und der dazugehörigen Freiflächen beitragen. Die zukünftig zulässige, maximale Gesamt-Geschossfläche soll sich am geltenden Planungsrecht orientieren und lediglich im Bereich der Liegenschaften um die Matthäuskirche, bedingt durch die mögliche Neuausweisung eines Hochhauses angepasst werden. Die zulässige Baumasse kann jedoch im Plangebiet neu verteilt werden. In diesem Zuge ist zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes eine maßvolle Erhöhung der zulässigen GRZ unter Beachtung umweltrelevanter Anforderungen und Einhaltung städtebaulicher Qualitäten vorgesehen. So soll das zulässige Höchstmaß von 0,5 gemäß bisherigem Planungsrecht auf 0,6 im Bereich der Neuplanungen um das ehemalige Polizeipräsidium und die Matthäuskirche sowie auf 0,7 im Bereich der Bestandsbebauung entlang der Mainzer Landstraße verändert werden. Das etwas höhere Nutzungsmaß im Bereich des überwiegend denkmalgeschützten Bestandes entspricht dabei überschlägig dem heute dort bereits realisierten Umfang. Sofern die vorgesehenen Hochhausstandorte im Blockinnenbereich des ehemaligen Polizeipräsidiums mit 175 Metern Höhe sowie im Bereich der Hohenstaufenstraße mit 130 Metern Höhe unter Beachtung nachbarschaftlicher Interessen und umweltrechtlicher Gesichtspunkte als unbedenklich erscheinen, sollen diese planungsrechtlich ermöglicht werden. Für die weitere Neubebauung wird eine Anpassung der geplanten Traufhöhen an die umgebende Bestandsbebauung im Sinne einer harmonischen Einbindung angestrebt. Hierzu wird an der bisher bereits zulässigen maximalen Geschossigkeit von sechs Vollgeschossen festgehalten. Hinsichtlich der Baustruktur sollen die das Gebiet umgrenzenden Verkehrsflächen durch eine weitgehend durchgängige Blockrandbebauung räumlich gefasst werden. Lediglich zur Verbesserung der Durchwegung und Adressierung der Neubauten werden punktuell Öffnungen zwischen den Gebäuden vorgesehen. Die Bestandbebauung an der Mainzer Landstraße, die Falkschule sowie das zentral im Gebiet stehende Umspannwerk werden absehbar in ihrem Bestand erhalten und durch die neu entstehende Bebauung harmonisch ergänzt. Die vorgesehenen beziehungsweise zur Überprüfung stehenden Hochhäuser sollen in diesem Gefüge zu einem anregenden stadträumlichen Ensemble beitragen und das bestehende Hochhauscluster der Umgebung weiter ergänzen. Verkehrliches Konzept Das Plangebiet ist mit der vorhandenen U-Bahnlinie 4, der zukünftigen U-Bahnlinie 5 sowie den vorhandenen Straßenbahn- und Buslinien sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Eine mögliche innere, nicht-motorisierte Erschließung des Baublocks und damit verbunden verbesserte Adressierung der anliegenden Neubauten soll durch die Änderung des Bebauungsplans gewährleistet werden. Hierzu sind die nicht überbauten Flächen zur Nutzbarkeit für die Allgemeinheit zu sichern, um dadurch eine Durchlässigkeit des Blocks und eine Erlebbarkeit des Quartiers für den Fuß- und Radverkehr zu gewährleisten. Zufahrtsbereiche zu den notwendigen Stellplätzen in den Tiefgaragen sowie zur Andienung der Gebäude und Nutzungen sind neu zu definieren. Aus verkehrlicher Sicht können im Bereich der Friedrich-Ebert-Anlage lediglich eine Tiefgaragenzufahrt, sowie eine Zu- und Ausfahrt (rechts-rein/rechts-raus) zu Gunsten einer Taxivorfahrt des Hochhauses erfolgen. Weitere Zu- und Ausfahrten sind im Bereich der Ludwigstraße sowie der Hohenstaufenstraße möglich. Die Mainzer Landstraße ist von jeglichen Grundstückszu- oder -ausfahrten freizuhalten. Hinsichtlich der Stellplatzanzahl ist einerseits die Stellplatzsatzung der Stadt Frankfurt am Main heranzuziehen, die die Herstellungspflicht für gewerbliche Nutzungen im Plangebiet auf 70 % beschränkt. Andererseits sind auch die im Bebauungsplan Nr. 556 bereits festgesetzten Begrenzungen der Stellplatzanzahl vor dem Hintergrund der verkehrlichen Verträglichkeit der Neubebauung in die Betrachtung miteinzubeziehen. Diesbezüglich werden im weiteren Verfahren Abwägungen hinsichtlich des Bedarfs und der Verträglichkeit vorgenommen und voraussichtlich eine Reduzierung der realisierbaren Stellplatzanzahl festgesetzt. Freiraum und Umwelt Im Vergleich zu den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 556 sind zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts voraussichtlich Anpassungen der überbaubaren Flächen vorzusehen. Trotz dieser notwendigen Anpassungen wird im Plangebiet aber der Anteil der versiegelten Flächen geringer als heute sein. Zur Sicherstellung einer sach- und fachgerechten Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, werden im weiteren Verfahren vertiefte sachverständige Begutachtungen durchgeführt werden. Aus heutiger Sicht sind folgende Begutachtungen erforderlich beziehungsweise befinden sich bereits in Bearbeitung: - Auswirkungen der Planvorhaben auf das städtische Windfeld sowie Ermittlung des bodennahen Windkomforts mittels Windkanalstudien, - Prognose der stadt- und bioklimatischen Auswirkungen der neuen Baukörper, - Verschattungs- und Tageslichtstudien, - Altlastenermittlung, - hydrogeologische Untersuchungen, - Kartierung von Fauna und Flora, gegebenenfalls ergänzt um eine Artenschutzprüfung sowie - schalltechnische Untersuchungen und Entwicklung von Schallschutzmaßnahmen. Darüber hinaus werden Konzepte zur Regenwasserbewirtschaftung sowie zur Gewinnung erneuerbarer Energien und zur Energieeffizienz entwickelt. Die aus den gutachterlichen Expertisen gewonnenen Erkenntnisse werden, sofern erforderlich, in die Planung integriert und die erforderlichen Maßnahmen in planungsrechtliche Festsetzungen überführt.