Bestellung von sechs Erbbaurechten zur Wohnbebauung in den Gemarkungen Oberrad, Frankfurt, Heddernheim, Bonames, Kalbach und Harheim für die ABG Frankfurt Holding

Vortrag des Magistrats vom 25.01.2019, M 14

Betreff: Bestellung von sechs Erbbaurechten zur Wohnbebauung in den Gemarkungen Oberrad, Frankfurt, Heddernheim, Bonames, Kalbach und Harheim für die ABG Frankfurt Holding I. Dem Abschluss von Erbbaurechtsverträgen auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigter: ABG Frankfurt Holding Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Niddastraße 107

60329 Frankfurt am Main Erbbaugrundstücke:

1. Offenbacher Landstraße, Gemarkung Oberrad, Bezirk 38, Flur 29, Flurstücke 32 hält 707 m2, 33 hält 3.599 m2 und 34 hält 346 m2, somit insgesamt 4.652 m2
2. Mörfelder Landstraße 130, Gemarkung Frankfurt, Bezirk 32, Flur 548, Flurstück 8/14 hält 2.410 m2
3. Oberschelder Weg, Gemarkung Heddernheim, Bezirk 43, Flur 9, Flurstück 652 hält 1.850 m2
4. Ebereschenweg, Gemarkung Bonames, Bezirk 49, Flur 15, Flurstück 29/41 mit einer Teilfläche von ca. 4.555 m2 (schraffierte Fläche)
5. Zur Kalbacher Höhe / Cézanneweg, Gemarkung Kalbach, Bezirk 65, Flur 12, Flurstück 315 hält 405 m2 und Flurstück 316 hält 951 m2, somit insgesamt 1.356 m2
6. Altkönigblick, Gemarkung Harheim, Bezirk 66, Flur 3, Flurstücke 264/1 hält 111 m2, 264/2 hält 265 m2, 264/3 hält 244 m2, 264/4 hält 263 m2, 264/5 hält 295 m2 , 264/6 hält 355 m2 und 264/7 hält 24 m2, somit insgesamt 1.557 m2 Erbbauzweck: Bebauung mit Mehrfamilienhäusern mit 30 % geförderten Wohnungsbau Erbbauzeit: 99 Jahre Erbbauzins: Der jährliche Erbbauzins entspricht 5 % für freien und 4 % für geförderten Wohnungsbau aus den jeweiligen nachstehenden halben Bodenrichtwerten:
7. Offenbacher Landstraße: 345,00 €/m2 (WGFZ 1,0)
8. Mörfelder Landstraße 130: 550,00 €/m2 (WGFZ 1,0)
9. Oberschelder Weg: 250,00 €/m2 (WGFZ 1,0)
10. Ebereschenweg: 380,00 €/m2 (WGFZ 0,8) Der Erbbauzins berechnet sich auf der Grundlage des Bodenrichtwerts für baureifes sowie erschließungsbeitragsfreies Land.
11. Zur Kalbacher Höhe / Cézanneweg: 470,00 €/m2 (WGFZ 1,4)
12. Altkönigblick: 360,00 €/m2 (WGFZ 1,0) Gebäudewertentschädigung Mörfelder Landstraße 130: 0,00 € Rechts- u. Sachmängelhaftung: Die Grundstücke werden so übergeben, wie sie daliegen, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Für die Liegenschaft "Mörfelder Landstraße 130" liegt eine Umwelt- und geotechnische Baugrunduntersuchung vom 30.08.2018 der Dr. Hug Geoconsult GmbH vor. Laut diesem Gutachten ist der Boden verunreinigt/belastet. Die Kostenschätzung für Entsorgungsmehrkosten von belastetem Bodenaushub beläuft sich hierbei auf maximal 63.250,00 €. Bis zu diesem Betrag wird sich die Stadt auf Nachweis an den Entsorgungsmehrkosten beteiligen. Darüber hinaus gehende Kosten trägt die ABG. Erbbauzinsanpassungsklausel: Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre nach der Entwicklung der Verbraucherpreise). Besondere Bedingungen:
    • a)Die Bebauung erfolgt im Passivhausstandard. Sollte dies aus baulichen oder sonstigen Gründen nicht möglich sein, müssen die zu errichtenden Gebäude eine um 30 % bessere Energieeffizienz aufweisen, als dies in der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (EnEV) vorgegeben ist, d.h. es soll eine Unterschreitung der EnEV um 30 % erreicht werden. Die Bebauung erfolgt zu 30 % im geförderten Wohnungsbau.
    • b)Die bestehenden Mietverhältnisse der erwähnten Grundstücke werden vom Erbbauberechtigten übernommen.
    • c)Die bestehenden Pachtverhältnisse des Grundstücks wurden durch die Stadt fristgerecht gekündigt. Sie werden ggf. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vom Erbbauberechtigten übernommen.
    • d)Sofern an den Grundstücken Ver- oder Entsorgungsleitungen der Stadt oder anderer Versorgungsträger vorhanden sind, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Sicherung der Leitungen, die Eintragung persönlicher beschränkter Dienstbarkeiten im Grundbuch zu Lasten des Erbbaurechtes und zugunsten der Stadt oder des jeweiligen Versorgungsträgers zu bewilligen oder die Verlegung der Leitungen zu veranlassen. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt der Erbbauberechtigte. Nachzahlungsverpflichtung: Für die Wertbemessung des Erbbauzinses wird eine Ausnutzung entsprechend der oben dargestellten WGFZ zugrunde gelegt. Bei einer abweichenden Ausnutzung erfolgt eine Anpassung des Bodenwerts. Vorkaufsrecht: Der Stadt Frankfurt am Main steht ein Vorkaufsrecht für jeden Fall der Veräußerung zu. Anlieger- und Erschließungsbeiträge: Erschließungsbeiträge im Sinne des § 127 Abs. 1 und 2 BauGB für Maßnahmen, die bis zum Tag der Beurkundung dieses Vertrages bautechnisch abgeschlossen sind, trägt der Grundstückseigentümer unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Erschließungsbeiträge für nach der Beurkundung fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen sowie Kosten, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den Kanalanschlussbeitrag trägt in jedem Fall der Erbbauberechtigte. Kosten und Steuern: Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, insbesondere die Kosten des Notars und mit Vollzug im Grundbuch verbundene Kosten, sowie die Grunderwerbssteuer trägt der Erbbauberechtigte. Dies gilt auch für alle Nachtragsverträge zum Erbbauvertrag. Kosten für die Vertretung (Vollmachten, Ausweise usw.) trägt jede Partei für sich. Verrechnung: Kontengruppe 50 Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen. II. Es dient zur Kenntnis, dass sich die Bodenrichtwerte auf Grundlage einer Wohnnutzung mit der in der Bodenrichtwertkarte jeweils ausgewiesenen und oben dargestellten WGFZ berechnen. Bei einer höheren Ausnutzung erfolgt eine Anpassung der Bodenrichtwerte entsprechend den vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte veröffentlichten Anpassungskoeffizienten. III. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht in Folge einer gemäß § 43 Abs. 3 GemHVO erforderlichen Vermögensanpassung zu einer Wertminderung in Höhe von 201.150, 37 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt. Begründung: A. Zielsetzung Die ABG plant die Errichtung von Wohngebäuden (Geschosswohnungsbau) zur Verbesserung der Wohnsituation in mehreren Stadtteilen in Frankfurt am Main. Durch die Baumaßnahmen kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen und gleichzeitig der Anteil an gefördertem Wohnraum erhöht und in unterschiedlichen Ortsteilen realisiert werden. B. Alternativen Keine. C. Lösung Die Vergabe der Erbbaurechte an die ABG auf den im städtischen Eigentum befindlichen Liegenschaften Offenbacher Landstraße, Mörfelder Landstraße 130, Oberschelder Weg , Ebereschenweg, Zur Kalbacher Höhe, Cézanneweg und Altkönigblick zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern im Passivhausstandard. D. Kosten Keine. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt in Höhe von 22.650,71 €. Anlage 1_Lageplan_1-2000_Offenbacher_Landstr (ca. 367 KB) Anlage 1_Lageplan_1-600_Offenbacher_Landstr (ca. 272 KB) Anlage 2_Lageplan_1-2000_Moerfelder_Landstr (ca. 195 KB) Anlage 2_Lageplan_1-600_Moerfelder_Landstr (ca. 381 KB) Anlage 3_Lageplan_1-2000_Oberschelder_Weg (ca. 761 KB) Anlage 3_Lageplan_1-600_Oberschelder_Weg (ca. 308 KB) Anlage 4_Lageplan_1-1000_Ebereschenweg (ca. 487 KB) Anlage 4_Lageplan_1-2000_Ebereschenweg (ca. 756 KB) Anlage 5_Lageplan_1-2000_Kalbacher_Hoehe-Cezanneweg (ca. 1 MB) Anlage 5_Lageplan_1-600_Kalbacher_Hoehe-Cezanneweg (ca. 491 KB) Anlage 6_Lageplan_1-2000_Altkoenigblick (ca. 629 KB) Anlage 6_Lageplan_1-600_Altkoenigblick (ca. 476 KB)Nebenvorlage: Anregung vom 19.02.2019, OA 353 Antrag vom 19.02.2019, OF 708/10