Bebauungsplan Nr. 849 - Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 07.06.2004, M 108

Betreff:

Bebauungsplan Nr. 849 - Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

I. Für das Gebiet – Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße – in Frankfurt am Main-Fechenheim ist ein Bebauungsplan aufzustellen.

Der räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 22.04.2004 zum Aufstellungsbeschluss.

Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen.

Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung:

Mit dem Bebauungsplan sollen in den Industriegebieten südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße im Stadtteil Fechenheim die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben geschaffen werden, die sich nach Art, Lage oder Umfang negativ auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können.

Begründung:

ÜBERSICHTSKARTE

(nicht maßstäblich, dient nur zur Information)

Die Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße kommen zunehmend ins Blickfeld von Investoren, die hier zu günstigen Grundstückspreisen in Ergänzung zu vorhandenen Einrichtungen großflächige Einzelhandelsbetriebe ansiedeln wollen. Aktuell liegt dem Magistrat eine Anfrage zu einem großflächigen SB-Warenhaus vor.

Für das Plangebiet bestehen die rechtsverbindlichen Bebauungspläne NO 43d Nr. 1 vom 08.02.1974, NO 44c Nr. 1 vom 21.06.1977, NO 23a Nr. 1 vom 21.06.1977, NO 23b Nr. 1 vom 17.10.1974, NO 24a Nr. 1 vom 19.03.1966 und NO 23c Nr. 1 vom 21.06.1977, die sich mit ihren Geltungsbereichen noch an dem Stadtkartenzuschnitt der 70er Jahre orientieren. Sie setzen in weiten Teilen als Baugebiet ein Industriegebiet nach § 9 der Baunutzungsverordnung fest.

Den Bebauungsplänen liegen die Baunutzungsverordnungen aus den Jahren 1968 bzw. 1962 zugrunde. Daher können mit den vorliegenden rechtsverbindlichen Bebauungsplänen großflächige Einzelhandelsbetriebe in ihrer Ansiedlung nicht optimal gesteuert bzw. ausgeschlossen werden. Derartige Betriebe bedürfen dagegen nach aktueller Gesetzesgrundlage (Baunutzungsverordnung von 1990) Festsetzungen als Sondergebiet oder als Kerngebiet, da sie sich in der Vergangenheit als schädlich für bestehende oder in Entwicklung befindliche Stadtteilzentren erwiesen haben.

Für den westlichen Teil der Wächtersbacher Straße wurden die Fluchtlinienpläne Nr. 1226 Blatt 1 und 2 vom 10.02.1930 und Nr. 1682 vom 21.02.1955 rechtsverbindlich übergeleitet. Es sind einfache Bebauungspläne nach §30 Abs. 3 BauGB und setzen die Straßenfluchtlinien der Wächtersbacher Straße fest.

Die Stadt Frankfurt a.M. hat gemeinsam mit dem Einzelhandelsverband Frankfurt/Main-Hochtaunus-Maintaunus e.V. und der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main eine Einzelhandelsstudie "Einzelhandels- und Zentrenkonzept" bei der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) beauftragt. Der erste Teilbericht: "Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung" wurde vom Magistrat mit dem Bericht B 986 vom 05.12.03 der Stadtv.-Vers. vorgelegt.

Bei dieser Untersuchung stand der teilräumliche Aspekt mit strukturellen Fragen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung insbesondere im Bereich der Nahversorgung mit detaillierten Untersuchungen in 16 ausgewählten Stadtteilen im Mittelpunkt.

Für Fechenheim als einen dieser 16 Stadtteile stellt die Studie der GMA fest, dass die Hauptgeschäftszone Fechenheims um den Straßenzug Alt Fechenheim über eine für ein gewachsenes Nahversorgungszentrum typische Nutzungsvielfalt verfügt. Das Geschäfts- und Dienstleistungszentrum hat eine hohe Bedeutung überwiegend für die Fechenheimer Bevölkerung. Eine quantitative Ergänzung des Angebots ist nach Aussagen der Gutachter derzeit nicht notwendig. Allerdings wird innerhalb des Versorgungszentrums eine maßvolle Ergänzung des Einzelhandelsangebotes mit nahversorgungs-/ zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich befürwortet, um der Einzelhandelsentwicklung neue Impulse zu geben. Das städtebaulich integrierte Versorgungszentrum Fechenheim steht bereits heute in intensivem Wettbewerb mit dezentralen Agglomerationsstandorten u.a. an der Wächtersbacher Straße. Für die vorhandenen dezentralen Standorte empfiehlt die Studie der GMA zwar eine maßvolle Ergänzung des Angebots, schließt negative Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum Fechenheim jedoch nur dann aus, wenn es sich dabei um eine Ergänzung mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt.

Im Stadtteil Bergen-Enkheim ist nach Aussagen der Gutachter die Versorgungsqualität der beiden integrierten Nahversorgungszentren Marktstraße (Bergen) und Barbarossa-/ Triebstraße (Enkheim) bereits ausgedünnt. Verantwortlich hierfür sind die intensiven Konkurrenzbeziehungen zum Hessen-Center sowie den dezentralen Standorten im Gewerbegebiet Victor-Slotosch-Straße / Röntgenstraße. Das gilt insbesondere für die Lebensmittel-SB-Märkte. Das Gutachten empfiehlt, die Nahversorgungsfunktion der integrierten Standorte vor allem mit der Ansiedlung eines solchen Lebensmittel-SB-Marktes zu verbessern. Dazu sei es jedoch notwendig, die Anbindung weiterer Nahversorgungsbetriebe in Gewerbegebietslagen zu unterbinden.

Für den Ortsteil Riederwald stellt die Studie der GMA ein Defizit in der Nahversorgung des Wohnsiedlungsbereiches fest. Das Gutachten empfiehlt hier, das Angebot bei den Lebensmittel-SB-Märkten um ca. 700 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Diese wünschenswerte Erweiterung des Angebots und die Entwicklung eines versorgungsstrukturellen Mittelpunktes in der Siedlung wird nach Auffassung des Magistrats durch großflächige Nahversorgungsangebote in den Industriegebieten entlang der Wächtersbacher Straße erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht.

Vor diesem Hintergrund wird insbesondere zur Sicherung der genannten Nahversorgungsstandorte ein neuer Bebauungsplan Nr. 849 aufgestellt, der südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße diejenigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe ausschließt, die sich nach Art, Lage oder Umfang negativ auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können. Zu den Auswirkungen gehören insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Frankfurt am Main oder in anderen Gemeinden, auf das Ort- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.

Neben den genannten Zielen verfolgt der Bebauungsplan Nr. 849 planerisch eine Sicherung des Bestandes; durch den Bebauungsplan werden keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet.

Der Geltungsbereich orientiert sich grundsätzlich an den in den oben genannten rechtsverbindlichen Bebauungsplänen festgesetzten Industriegebieten. Südlich wird das Bebauungsplangebiet durch die Bahngleise eindeutig begrenzt.

Die bestehenden Bebauungspläne werden im Überlagerungsbereich durch die Festsetzungen des neuen Bebauungsplanes Nr. 849 ersetzt.