Veränderungssperre Nr. 125 im Bereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 849 - Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße -

Vortrag des Magistrats vom 11.11.2005, M 235

Betreff:

Veränderungssperre Nr. 125 im Bereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 849 - Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße -

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 15.07.2004, § 7612 (M 108)

I. Zur Sicherung der Planung wird nach § 14 i.V.m. §§ 16 und 17 BauGB sowie § 5 der HGO die Veränderungssperre Nr.125 im Bereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 849 – Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacherstraße - , wie in der vorgelegten Karte abgegrenzt, mit dem Inhalt als Satzung beschlossen, dass

- Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen,

- erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

II.1. Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft, wenn sie nicht verlängert wird.

2. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

III. Die vorgelegte Karte ist Bestandteil der Satzung.

Begründung:

Ü b e r s i c h t

(nicht maßstäblich; dient nur zur Orientierung)

A.

Die Veränderungssperre Nr. 125 wird für den gesamten Bereich zwischen Lahmeyerstraße und Harkortstraße im Westen, Wächtersbacherstraße und Kleingartenanlage im Norden und Bahntrasse im Südosten beschlossen. Die Abgrenzung entspricht dem Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 849 - Industriegebiete südlich und nördlich der Wächtersbacherstraße.

Der Aufstellungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.07.2004, § 7612 zum vorgenannten Bebauungsplanverfahren wurde im Amtsblatt Nr. 32 vom 03.08.2004 ortsüblich bekannt gemacht.

Für das Plangebiet bestehen die rechtsverbindlichen Bebauungspläne NO 43d Nr. 1 vom 08.02.1974, NO 44c Nr. 1 vom 21.06.1977, NO 23a Nr. 1 vom 21.06.1977, NO 23b Nr. 1 vom 17.10.1974, NO 24a Nr. 1 vom 19.03.1966 und NO 23c Nr. 1 vom 21.06.1977, die sich mit ihren Geltungsbereichen noch an dem Stadtkartenzuschnitt der 70er Jahre orientieren. Sie setzen in weiten Teilen als Baugebiet ein Industriegebiet nach § 9 der Baunutzungsverordnung fest.

Den Bebauungsplänen liegen die Baunutzungsverordnungen aus den Jahren 1968 bzw. 1962 zugrunde. Daher können mit den vorliegenden rechtsverbindlichen Bebauungsplänen großflächige Einzelhandelsbetriebe in ihrer Ansiedlung nicht optimal gesteuert bzw. ausgeschlossen werden. Derartige Betriebe bedürfen dagegen nach aktueller Gesetzesgrundlage (Baunutzungsverordnung von 1990) Festsetzungen als Sondergebiet oder als Kerngebiet, da sie sich in der Vergangenheit als schädlich für bestehende oder in Entwicklung befindliche Stadtteilzentren erwiesen haben.

Für den westlichen Teil der Wächtersbacher Straße wurden die Fluchtlinienpläne Nr. 1226 Blatt 1 und 2 vom 10.02.1930 und Nr. 1682 vom 21.02.1955 rechtsverbindlich übergeleitet. Es sind einfache Bebauungspläne nach § 30 Abs. 3 BauGB und setzen die Straßenfluchtlinien der Wächtersbacher Straße fest.

Mit dem Bebauungsplan sollen in den Industriegebieten südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße im Stadtteil Fechenheim die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben geschaffen werden, die sich nach Art, Lage oder Umfang negativ auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können.

Untermauert wird diese Absicht durch das "Gewerbeflächen Entwicklungsprogramm der Stadt Frankfurt am Main“ (Stadtverordnetenbeschluss vom 13.05.2004, § 7268), das für diesen Bereich "klassische“ Gewerbenutzungen vorsieht, und die Einzelhandelsstudie "Einzelhandels- und Zentrenkonzept", die die Stadt Frankfurt a.M. gemeinsam mit dem Einzelhandelsverband Frankfurt/Main-Hochtaunus-Maintaunus e.V. und der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main bei der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) beauftragt hat.

Der erste Teilbericht: "Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung" wurde vom Magistrat mit dem Bericht B 986 vom 05.12.2003 der Stadtverordnetenversammlung vorgelegt (§ 7853 vom 16.09.2004).

Bei dieser Untersuchung stand der teilräumliche Aspekt mit strukturellen Fragen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung insbesondere im Bereich der Nahversorgung mit detaillierten Untersuchungen in 16 ausgewählten Stadtteilen im Mittelpunkt.

Für Fechenheim als einen dieser 16 Stadtteile stellt die Studie der GMA fest, dass die Hauptgeschäftszone Fechenheims um den Straßenzug Alt Fechenheim über eine für ein gewachsenes Nahversorgungszentrum typische Nutzungsvielfalt verfügt. Das Geschäfts- und Dienstleistungszentrum hat eine hohe Bedeutung überwiegend für die Fechenheimer Bevölkerung. Eine quantitative Ergänzung des Angebots ist nach Aussagen der Gutachter derzeit nicht notwendig. Allerdings wird innerhalb des Versorgungszentrums eine maßvolle Ergänzung des Einzelhandelsangebotes mit nahversorgungs-/ zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich befürwortet, um der Einzelhandelsentwicklung neue Impulse zu geben. Das städtebaulich integrierte Versorgungszentrum Fechenheim steht bereits heute in intensivem Wettbewerb mit dezentralen Agglomerationsstandorten u.a. an der Wächtersbacher Straße. Für die vorhandenen dezentralen Standorte empfiehlt die Studie der GMA zwar eine maßvolle Ergänzung des Angebots, schließt negative Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum Fechenheim jedoch nur dann aus, wenn es sich dabei um eine Ergänzung mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten handelt.

Im Stadtteil Bergen-Enkheim ist nach Aussagen der Gutachter die Versorgungsqualität der beiden integrierten Nahversorgungszentren Marktstraße (Bergen) und Barbarossa-/ Triebstraße (Enkheim) bereits ausgedünnt. Verantwortlich hierfür sind die intensiven Konkurrenzbeziehungen zum Hessen-Center sowie den dezentralen Standorten im Gewerbegebiet Victor-Slotosch-Straße / Röntgenstraße. Das gilt insbesondere für die Lebensmittel-SB-Märkte. Das Gutachten empfiehlt, die Nahversorgungsfunktion der integrierten Standorte vor allem mit der Ansiedlung eines solchen Lebensmittel-SB-Marktes zu verbessern.

Dazu sei es jedoch notwendig, die Ansiedlung weiterer Nahversorgungsbetriebe in Gewerbegebietslagen zu unterbinden.

Für den Ortsteil Riederwald stellt die Studie der GMA ein Defizit in der Nahversorgung des Wohnsiedlungsbereiches fest. Das Gutachten empfiehlt hier, das Angebot bei den Lebensmittel-SB-Märkten um ca. 700 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Diese wünschenswerte Erweiterung des Angebots und die Entwicklung eines versorgungsstrukturellen Mittelpunktes in der Siedlung wird nach Auffassung des Magistrats durch großflächige Nahversorgungsangebote in den Industriegebieten entlang der Wächtersbacher Straße erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht.

Vor diesem Hintergrund wird insbesondere zur Sicherung der genannten Nahversorgungsstandorte ein neuer Bebauungsplan Nr. 849 aufgestellt, der südlich und nördlich der Wächtersbacher Straße diejenigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe ausschließt, die sich nach Art, Lage oder Umfang negativ auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können. Zu den Auswirkungen gehören insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Frankfurt am Main oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.

Neben den genannten Zielen verfolgt der Bebauungsplan Nr. 849 planerisch eine Sicherung des Bestandes; durch den Bebauungsplan sollen keine Eingriffe über das bisher zulässige Nutzungsmaß hinaus vorbereitet werden.

Aufgrund laufender und aktueller Anfragen bezüglich großflächiger Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten ist es zur Sicherung der oben genannten planerischen Ziele erforderlich geworden, eine Veränderungssperre zu beschließen.

Die Ziele des Aufstellungsbeschlusses behalten ihre Gültigkeit.

B.

Die Zielsetzungen und Lösung sind unter A. dargelegt. Alternativen zu dieser Satzung bestehen nicht.

C.

Eine Kostenverpflichtung der Stadt Frankfurt am Main im Sinne finanzieller und haushaltsmäßiger Erfordernisse entsteht aus der Beschlussvorlage für diese Veränderungssperre nicht.

Hinweis:

Anlage steht digital nicht zur Verfügung.