Einzelhandel und Zentrenkonzept 1. Teilbericht: .Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung.

Bericht des Magistrats vom 05.12.2003, B 986

Betreff:

Einzelhandel und Zentrenkonzept

1. Teilbericht: "Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung" Die Kurzfassung der Untersuchung "Einzelhandel und Zentrenkonzept
2. Teilbericht: "Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung“ dient zur Kenntnis. Das im Auftrag der Stadt Frankfurt am Main erarbeitete Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurde vom Einzelhandelsverband Frankfurt/Main Hochtaunus Maintaunus e.V., von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main und der Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH mitfinanziert. Mit der Untersuchung liegt ein Konzept für die zukünftige Entwicklung der Stadt Frankfurt am Main vor, das sowohl die regionalen Verflechtungen des Wirtschaftsraumes Frankfurt und die Imagefaktoren der Einkaufsstadt Frankfurt am Main sowie die städtebaulichen und versorgungsrelevanten Besonderheiten der Ortsteile berücksichtigt. Die beiden Auftragnehmer, die Gesellschaft für Markt und Absatzforschung GMA und prognos AG, haben die Studie getrennt nach unterschiedlichen Schwerpunktthemen erstellt. Im vorliegenden Teilbericht der GMA wird der teilräumliche Aspekt mit strukturellen Fragen der künftigen Einzelhandelsentwicklung insbesondere der Nahversorgung - mit detaillierten Erkenntnissen in 16 ausgewählten Stadtteilen - dargestellt. Der übergeordnete Aspekt des Einzelhandels in Frankfurt am Main mit Image- und Positionsbestimmung sowie marketingorientiertem Entwicklungskonzept - mit besonderer Berücksichtigung der Innenstadt - wurde von der prognos AG bearbeitet und ist Inhalt des zweiten Teils der Einzelhandelsstudie. Er wird demnächst in einem zweiten Bericht des Magistrats den Stadtverordneten zur Kenntnis gegeben werden. Ausgangspunkt der Entscheidung für die Durchführung einer Einzelhandelsuntersuchung ist zum einen die Fortführung und Ergänzung des "Rahmenkonzeptes Einzelhandel und Zentrenstruktur für die Stadt Frankfurt am Main und den Umlandverband Frankfurt" (1997, Büro Albert Speer & Partner) und zum anderen vor allem der Strukturwandel im Einzelhandel mit besonderen Problemen für die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung. Zusammenfassung der Ergebnisse des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
3. Teilbericht: "Die Stadt Frankfurt am Main als Einzelhandelsstandort unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung“ Die ca. 650.700 Einwohner umfassende Stadt Frankfurt am Main wird durch ihre Versorgungsfunktionen als bedeutendstes Oberzentrum des Rhein-Main-Verdichtungsraumes geprägt. Trotz der wirtschaftsstrukturellen Dominanz der Stadt, sind aufgrund der räumlichen Nähe der Oberzentren Darmstadt, Hanau, Offenbach, Wiesbaden und Mainz sowie der Vielzahl von Mittelzentren, starke Wettbewerbs-wirkungen benachbarter Einkaufsstädte festzustellen, die durch einen Kranz regional bedeutsamer Einkaufszentren, wie z.B. Main-Taunus-Zentrum und Isenburg-Center verstärkt werden. Die Gliederung des Stadtgebietes wird durch eine polyzentrische Siedlungs- und Versorgungsstruktur geprägt. Einwohnerschwerpunkte sind insbesondere in den verdichteten Siedlungsbereichen in Innenstadtrandlagen, wie z.B. Bockenheim, Nord-end, Ostend, Bornheim, Sachsenhausen und Gallusviertel lokalisiert. Die Einwohnerentwicklung der letzten zehn Jahre zeigt einen leichten Bevölkerungs-anstieg in der Gesamtstadt (+ 2,6 %), wobei die höchsten Einwohnerzuwächse in einzelnen peripheren Ortsteilen und deutliche Einwohnerrückgänge in der Innenstadt und im Gutleutviertel festzustellen sind. Auf der Grundlage einer Einwohnerschät-zung der Stadt Frankfurt am Main ist bis zum Jahre 2015 von einer Stagnation der Einwohnerzahl bei ca. 650.000 Einwohnern auszugehen. Signifikante Abweichungen der Altersstruktur sind im Vergleich zum Hessischen Landesdurchschnitt in Bezug auf eine geringere Zahl von Kindern und Jugendlichen und einen höheren Anteil der 15 - 39-jährigen auszumachen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße von ca. 1,83 Personen je Haushalt dokumentiert den für eine Großstadt typischen hohen Anteil von Single-Haushalten, der mehr als die Hälfte der Haushalte der Gesamtstadt ausmacht. Die für den Einzelhandel maßgebliche wirtschaftliche Ausstrahlungskraft der Stadt Frankfurt am Main wird durch einen Einpendlerüberschuss von ca. 235.000 Beschäftigten dokumentiert. Die höchste Verflechtungsintensität besteht zu den Kreisen Groß-Gerau, Hochtaunuskreis, Main-Kinzig-Kreis, Landkreis Offenbach, Wetteraukreis und zur kreisfreien Stadt Offenbach. Im Einzugsbereich der Stadt Frankfurt am Main leben insgesamt ca. 2,5 Mill. Einwohner, die je nach verkehrs-geographischer Lage und infrastruktureller Ausstattung eine unterschiedliche Verflechtungsintensität zur Stadt Frankfurt aufzeigen. Die intensivsten Einzelhandelsverflechtungen bestehen (Angaben Prognos) zum Wetteraukreis, Hochtaunuskreis, zum Kreis Offenbach und zur Stadt Offenbach mit zusammen ca. 1,193 Mill. Einwohnern. Der Einzelhandelsbestand der Stadt Frankfurt am Main (Stand Januar 2002) umfasst 4.988 Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks, die auf einer Ver-kaufsfläche von insgesamt ca. 934.800 m² einen Bruttoumsatz von ca. 4.083 Mill. € tätigen. Im Städtevergleich zeigt die Stadt Frankfurt am Main mit ca. 1,44 m² Verkaufsfläche je Einwohner eine durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Ausstattungskennziffer. Diese korrespondiert mit einer vergleichsweise hohen Flächenproduktivität, die auf einen unterdurchschnittlichen Besatz großflächiger Betriebe mit tendenziell geringerer Flächenproduktivität (wie z.B. Bau- und Heimwerkerbedarf, Möbel) zurückzuführen ist. In der hohen Raumleistung des Einzelhandels schlägt sich insbesondere die Leistungsfähigkeit des innerstädtischen Einzelhandels nieder. Bei der Differenzierung der Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen sind folgende Besonderheiten festzustellen: - Im Nahrungs- und Genussmittelangebot eine unterdurchschnittliche Betriebsgrößenstruktur und eine hohe Umsatzleistung, - in der Warengruppe Bekleidung, Schuhe, Sport eine überdurchschnittliche Flächenausstattung mit strukturprägenden großflächigen Anbietern, - im Bereich der Elektrowaren/Unterhaltungselektronik eine bedarfgerechte Ausstattung mit einer hohen Leistungsfähigkeit, - in der Warengruppe Hausrat/Möbel/Einrichtungsbedarf eine sehr geringe Flächenausstattung und eine geringe Flächenproduktivität, - in den sonstigen Sortimenten des langfristigen Bedarfs eine unterdurchschnittliche Ausstattung und geringe Raumleistungen (insbesondere Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf). - Unter Abzug der Einzelhandelsumsätze, die mit auswärtigen Kunden erzielt werden, errechnet sich in der Gegenüberstellung zum Kaufkraftpotenzial der Bevölkerung der Stadt Frankfurt eine Kaufkraftbindung von ca. 83 %, d.h. ca. 17 % der Kaufkraft fließen in andere Einkaufsstädte ab. Etwa 31 % des Einzelhandelsumsatzes in der Stadt Frankfurt am Main werden der gesamt- städtischen Betrachtung mit auswärtigen Kunden erzielt. Damit übernimmt das Oberzentrum eine hohe Versorgungsbedeutung für die Bevölkerung des Rhein-Main-Gebietes. Bezogen auf die einzelnen Warengruppen werden die höchsten Kaufkraftbindungs-quoten erwartungsgemäß in den Sortimenten des kurz- und mittelfristigen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit, Körperpflege, Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf) mit ca. 81 – 93 % erreicht. Im mittelfristigen Bedarf (Bücher, Papier-, Büro-, Schreib- und Spielwaren, Bekleidung, Schuhe, Sport) errechnen sich Bindungs-quoten, die mit einem überdurchschnittlichen Kaufkraftzufluss aus dem Umland die oberzentralen Versorgungsfunktionen belegen. Im langfristigen Bedarfsgütersektor liegt insbesondere in der Warengruppe Hausrat, Möbel, Einrichtungsbedarf die Kaufkraftbindung mit ca. 71 % auf sehr niedrigem Niveau. Demgegenüber werden in den Sortimenten Foto, Optik, Uhren und Schmuck sowie Elektrowaren des langfristigen Bedarfs hohe Bindungsquoten erreicht. Im Hinblick auf die versorgungsstrukturelle Gliederung des Stadtgebietes wird für das Zentrenkonzept eine Differenzierung der Versorgungsstruktur nach vier Kategorien zugrundegelegt: - A-Zentrum/Innerstädtisches Hauptzentrum (Schwerpunkt des Oberzentrums), - 7 B-Zentren/Ortsbezirkszentren (städtebaulich integrierte Versorgungszentren zur Versorgung der Ortsbezirke mit teilweise übergreifenden Versorgungs- funktionen für benachbarte Ortsbezirke/Ortsteile) Berger Straße, Leipziger Straße, Schweizer Straße, Flughafen, Nord-West-Zentrum, Höchst, Hessen-Center, - 19 C-Zentren/Ortsteilzentren (städtebaulich integrierte Versorgungszentren zur Versorgung der Ortsteile im täglichen und teilweise mittel- und langfristigen Bedarf), - 29 D-Zentren/Geschäftsbereiche (städtebaulich integrierte, untergeordnete Geschäftslagen eines Wohnsiedlungsbereichs mit überwiegend wohnungs- nahen Versorgungsfunktionen), - 5 dezentrale Agglomerationsstandorte/ Solitärstandorte (städtebaulich nicht integrierte, Pkw-orientierte Standorte mit ortsteilübergreifender Versorgungs-bedeutung) in den Bereichen Hanauer Landstraße/Honselldreieck, Mainzer Landstraße, Wächtersbacher Straße/Borsigallee, Hanauer Landstraße/Hugo-Junkers-Straße und Victor-Slotosch-Straße/Röntgenstraße). Aufgrund der mehrpoligen Siedlungs- und Versorgungsstruktur ist eine vergleichs-weise hohe Einzelhandelsbedeutung der städtebaulich integrierten Ortsbezirks-/ Ortsteilzentren bzw. der untergeordneten Nahversorgungszentren strukturprägend, während die dezentralen Agglomerationsstandorte in der gesamtstädtischen Betrachtung eine unterdurchschnittliche Versorgungsbedeutung aufweisen. Zur Weiterentwicklung des Einzelhandels der Stadt Frankfurt am Main werden im Prognosezeitraum bis zum Jahr 2015 folgende Rahmenbedingungen unterstellt: Die Wettbewerbsintensität wird im Stadt- und Umlandbereich von Frankfurt weiter zunehmen, - der Konzentrationsprozess im Einzelhandel wird sich fortsetzen, - die Verkaufsflächenexpansion wird (verlangsamt) fortschreiten. Für die Kaufkraftentwicklung wird die Prämisse gesetzt, dass die Pro-Kopf-Ausgaben bis 2015 um ca. 6,3 % steigen, so dass der private Verbrauch nur noch geringe Wachstumsreserven aufzeigt. Die in zwei Prognosevarianten ermittelte Umsatz-erwartung weist einen Anstieg des Umsatzes um ca. 4 % gegenüber dem Basisjahr aus, wohingegen bei erweiterten Marktanteilen (aktive Einzelhandelsentwicklung) ein Umsatzanstieg um ca. 12 % in der Modellrechnung angesetzt wird. Für die Verkaufs-flächenentwicklung im Prognosezeitraum ergibt sich somit eine Schwankungsbreite von ca. 55.000 m² bei konstanten Marktanteilen und ca. 130.000 m² bei erweiterten Marktanteilen. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Einzelhandelsausstattung und der daraus resultierenden Versorgungsbedeutung der Einzelhandelsstandorte der Stadt Frankfurt am Main wird empfohlen, im Rahmen einer dynamischen Einzelhandels-entwicklung die Position des Oberzentrums Frankfurt am Main im Umland zu stärken und zugleich Versorgungsdefizite in der Ortsteilversorgung abzubauen. Für die räumliche Verteilung des Verkaufsflächenkontingents von insgesamt ca. 130.000 m² wird eine Splittung auf die Bereiche Innenstadt, Ortsteilzentren und dezentrale Standorte empfohlen. Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird eine räumliche Konzentration auf die städtebaulich integrierten Versorgungszentren vorgeschlagen, um eine wohnungsnahe Grundversorgung zu gewährleisten. Die Angebotsergänzungen in den Versorgungszentren sind weiterhin darauf gerichtet, Verbundeffekte benachbarter Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote zu nutzen, die Angebotsvielfalt zu erhöhen und damit zu einer wirtschaftlichen und städtebaulichen Stabilisierung der Ortsteilzentren beizutragen. Eine einzelhandelsbezogene Standortpolitik nach dem "Gießkannen-Prinzip“ würde die Innenstadt und die Nahversorgungszentren wirtschaftlich schwächen und damit den Bestand sowie die Entwicklungsfähigkeit der städtebaulichen und sozialen Kristallisationspunkte der Ortsteile gefährden. Im Rahmen einer nach städtebaulichen Ordnungskriterien ausgerichteten Einzelhandelsstrategie sollte die Frankfurter Innenstadt Priorität für den Ausbau der hochwertigen, zentrenrelevanten Sortimente erhalten, um den oberzentralen Bedeutungsüberschuss der Stadtmitte zu festigen und auszubauen. Es wird hierzu beispielhaft auf das Einzelhandelsgroßprojekt auf dem Telekom-Areal an der Zeil verwiesen. Zur Gewährleistung einer bedarfsgerechten Nahversorgung erscheint es grundsätzlich wünschenswert, die wohnungsnahe Versorgung in den Ortsteilen aufrecht zu erhalten und zu komplettieren. Als verbesserungsbedürftig ist die Versorgungsqualität mit Lebensmitteln insbesondere in den Ortsteilen Gutleutviertel, Bornheim, Oberrad, Niederrad, Schwanheim, Nied, Sindlingen, Zeilsheim, Sossenheim, Ginnheim, Donbusch, Eschersheim, Eckenheim, Bonames, Frankfurter Berg, Riederwald, Seckbach, Kalbach und Harheim zu bewerten. Aufgrund von Einwohnerrückgängen ist in einigen Ortsteilen, u.a. in Niederrad, Schwanheim, Heddernheim, Praunheim, Dornbusch und Rödelheim, mit einer Fortsetzung des Abschmelzungsprozesses in der Grundversorgung zu rechnen. Da ein Lebensmittel SB-Markt gegenwärtig eine marktübliche Mindestbetriebsgröße von etwa 1.000 m² Verkaufsfläche und ein Versorgungsgebiet mit mindestens 5.000 – 6.000 Einwohnern benötigt, um einen ausreichenden Umsatz zu erzielen, sind in kleineren Ortsteilen bzw. Wohnsiedlungsbereichen teilweise keine marktfähigen Betriebsgrößen zu realisieren. In diesem Fall sind alternative Nahversorgungskonzepte zur Erhaltung der wohnungsnahen Grundversorgung zu entwickeln, die unterschiedliche betriebswirtschaftliche Lösungen bieten. Es wird hierzu beispielhaft verwiesen auf Nachbarschaftsläden, Convenience-Shops, Hofläden, mobile Verkaufswagen, "Handi“-CAP-Kooperation, e-commerce und Zustelldienste. Zur Ergänzung des großflächigen Einzelhandelsangebotes sollten die bereits bestehenden Einzelhandelsagglomerationen maßvoll komplettiert werden. Im Spannungsfeld mit der Frankfurter Innenstadt und den Ortsbezirks-/Ortsteilzentren wird empfohlen, nahversorgungs-/zentrenrelevante Sortimente an dezentralen Standorten (Solitärstandorten) bauplanungsrechtlich auszuschließen, um sowohl eine sinnvolle Funktionsergänzung zwischen den städtebaulich integrierten Geschäfts- und Dienstleistungszentren und den dezentralen Einzelhandelsagglomerationen als auch eine wohnungsnahe Lebensmittelversorgung sicherzustellen. Für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Gesamtstadt wird eine nach städte-baulichen Ordnungskriterien ausgerichtete Entwicklungsstrategie vorgeschlagen, die unter Berücksichtigung der Einwohner- und Kaufkraftpotenziale sowie der Standort- rahmenbedingungen der einzelnen Ortsteile planerische Leitlinien für die Erhaltung und Weiterentwicklung der Versorgungsstruktur aufzeigt. Die Durchsetzung einer städtebaulich integrierten Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur ist nur in Kooperation zwischen der Stadt Frankfurt am Main und den Grundstückseigentümern/den örtlichen Einzelhandelsorganisationen durchsetzbar, die auf einem Konsens und die Unterstützung der örtlichen Entscheidungsträger aus Politik/ Bürgerschaft, Immobilienwirtschaft und Kaufmannschaft aufbaut. Zur Standortsicherung und Attraktivierung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren sind flankierende städtebauliche, verkehrliche und stadtgestalterische Maßnahmen erforderlich, um bestehende Mängel abzubauen. Hierzu ist eine Bündelung öffentlicher und privat-wirtschaftlicher Initiativen und finanzieller Ressourcen unabdingbar, da künftig nur noch begrenzte öffentliche Finanzierungsspielräume für investive Maßnahmen in den Ortsteilzentren zu erwarten sind. Ergänzende, marketingpolitische Aktivitäten des Einzelhandels und der örtlichen Einzelhandelsorganisationen sollten im Rahmen eines Stadtmarketing-Prozesses entwickelt werden. In diesem Zusammenhang sind insbesondere Maßnahmen einzuleiten, die das Imageprofil der Stadt Frankfurt am Main, speziell der Innenstadt, im Stadt- und Umlandbereich verbessern. In der Bürgerbefragung wurde Handlungsbedarf vor allem im Hinblick auf die Einkaufsatmospähre, die Erreichbarkeit, das Parkplatzangebot/die Parkgebühren und das Preisniveau ermittelt. Weiterhin sind gemeinschaftliche Marketinginitiativen der Kaufmannschaft erforderlich, um Imagedefizite des örtlichen Einzelhandels, z.B. im Rahmen der Durchführung einer Service-Offensive, der Verbesserung der Angebotsinformation und der Zielgruppenansprache, abzubauen. Im Rahmen der Umsetzung der standortplanerischen Leitlinien für eine zielgerichtete Einzelhandelsentwicklung wird eine Abkehr von projektbezogenen Einzelentscheidungen zu Gunsten eines gesamtstädtischen "Masterplans Einzelhandel Frankfurt am Main“ empfohlen. Hierin eingebunden sein sollten das GMA/Prognos-Zentrenkonzept Frankfurt am Main und ein mittelfristig zu erarbeitendes Regionales Einzelhandelskonzept für den Großraum Frankfurt am Main. Ergänzend wird zur Diskussion gestellt, aufbauend auf dem gesamtstädtischen Zentrenkonzept vertiefende Teilkonzepte für Sondergebiete und ein flächendeckendes Nahversorgungskonzept zu entwickeln. Zur Umsetzung des gesamtstädtischen Zentrenkonzeptes wird angeregt, eine interne Koordinierung der Standortentscheidung der Stadt Frankfurt am Main durch regelmäßige, ämterübergreifende "Standortkonferenzen“ vorzunehmen, bei der anstehende Standortfragen des großflächigen Einzelhandels ortsbezirks- und ortsteilübergreifend beraten und entschieden werden, um die bisherige Praxis zuständigkeitsorientierter Entscheidungen durch ein Planungsnetz-Modell zu ersetzen. Anlage 1 (ca. 35471 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 02.06.2004, NR 1403 Antrag vom 02.06.2004, NR 1404 Antrag vom 19.12.2003, OF 490/7 Antrag vom 16.01.2004, OF 443/16 Antrag vom 09.01.2004, OF 494/7