Wohnraum durch Aufstockung und Dachausbau schaffen

Bericht des Magistrats vom 03.05.2019, B 161

Betreff: Wohnraum durch Aufstockung und Dachausbau schaffen Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 08.11.2018, § 3321 - NR 669/18 CDU/SPD/GRÜNE - Zwischenbescheide des Magistrats vom 15.11.2019 und 20.08.2020 Zwischenbericht:

Zu 1.: Aufstockungen und Dachausbau sind zwei Möglichkeiten, zusätzlichen Wohnraum im Siedlungsbestand zu schaffen. Zusammen mit ergänzenden Neubauten sowie dem Abriss und Ersatzneubau bilden Sie die grundsätzlichen Möglichkeiten der sogenannten Nachverdichtung. In der Erarbeitung des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Frankfurt 2030 (iSTEK) wurden alle Möglichkeiten im Stadtgebiet geprüft und zu Strategien verdichtet, um den aus der erwarteten Bevölkerungsentwicklung resultierenden Bedarf von bis zu 90.000 zusätzlichen Wohnungen bis zum Jahr 2030 in Frankfurt am Main durch eine Flächenvorsorge im Stadtgebiet sowie durch einen regionalen Entwicklungsbeitrag decken zu können. Im Hinblick auf die Nachverdichtung (einschließlich Aufstockungen und Dachausbau) wird derzeit von einem Entwicklungspotenzial von bis zu 19.000 Wohneinheiten (WE) im Stadtgebiet ausgegangen. Dieses Potenzial setzt sich einerseits aus vergangenheitsbasierten Annahmen zur ("selbstlaufenden") Bestandsentwicklung sowie andererseits aus einem Ansatz einer aktiv betriebenen Weiterentwicklung zusammen. Auf der Basis von Erfahrungswerten der Jahre 2010 bis 2015 geht der Magistrat davon aus, dass durch die Initiative von Einzeleigentümern bestehende Baurechte außerhalb der aktuellen Baugebiete weiter kontinuierlich ausgeschöpft werden und so jährlich bis zu 800 WE im Bestand entstehen könnten. Das Gesamtpotenzial dieser Bestandsentwicklung bis zum Jahr 2030 wird (ausgehend vom Basisjahr 2016) auf ca. 12.000 WE geschätzt. Es ist darauf hinzuweisen, dass insbesondere in begehrten Lagen der Gründerzeitquartiere durch diese Vorhaben auch eine städtebaulich unerwünschte Bestandsaufwertung einhergehen kann, die im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen vermieden werden soll. Mit der Aufstockung und dem Dachausbau in verdichteten Gründerzeitquartieren sind zudem regelmäßig Probleme mit der Anleiterbarkeit aufgestockter Gebäude in Straßenräumen mit Senkrechtparkierung gegeben. In einem mehrstufigen Such- und Auswahlprozess im gesamten Stadtgebiet wurde ein Innenentwicklungspotenzial in Wohnsiedlungen mit überwiegend einheitlichem Grundeigentum von rd. 7.000 WE ermittelt. In diese Betrachtung wurden alle bestehenden Wohnbauflächen im Stadtgebiet einbezogen. Kriterien für den Auswahlprozess waren: - Unterdurchschnittliche städtebauliche Dichte (GFZ unter 1,2) - Lage außerhalb aktueller B-Pläne (Alter<20 Jahre) - Kein Denkmalschutz - Keine städtebaulichen Erhaltungssatzungen - Keine ungeeigneten Bautypologien (Einfamilienhäuser) - Keine SEVESO-Sicherheitsabstände - Kein Außenbereich (§35 BauGB) - Ausreichendes Nachverdichtungspotenzial (>50 WE) Nach dieser ersten datenbasierten Vorauswahl wurden in einer ämterübergreifenden Arbeitsgruppe unter externer Fachberatung und Moderation der Ernst Basler+Partner AG, Zürich, weitere Kriterien entwickelt und auf alle für die weitere Stadtentwicklung denkbaren Flächenpotenziale (einschließlich Umstrukturierungs- und Außenentwicklungspotenziale) angewendet: - Standort und Umfeld - Versorgung - SPNV-Erschließung - MIV-Erschließung - Vernetztes Freiraumsystem - Umweltauswirkungen Danach wurden die so bewerteten Flächen mit einer Priorisierung und mit Kommentaren aller beteiligten Ämter versehen. Auf Basis dieser Informationen wurden schließlich die Bereiche "Weiterentwickeln von bestehenden Stadtquartieren" als eine Strategie im Entwurf des iSTEK vom Magistrat festgelegt. Mit der Strategie "Weiterentwickeln von bestehenden Stadtquartieren" soll eine qualifizierte Nachverdichtung von Siedlungsbestände in überwiegend einheitlichem Grundeigentum aktiv von der Stadt Frankfurt am Main initiiert bzw. positiv begleitet werden soll. Der Magistrat beabsichtigt, seine diesbezüglichen Initiativen in einem Leitprojekt "Frankfurt entwickelt den Bestand der Siedlungen aus den 1950-70er Jahren weiter" zu bündeln, dass durch das im Stadtplanungsamt im Aufbau befindliche Nachverdichtungsmanagement umgesetzt werden soll. Bei der Weiterentwicklung bestehender Siedlungen sind eine Reihe von Zielkonflikten zu lösen: Stellplatzanlagen für den ruhenden Verkehr, Qualität und Nutzbarkeit der Freiräume, Ausbaunotwendigkeiten der sozialen Infrastruktur, energetische Ertüchtigung und Sicherung günstiger Bestandsmieten. Aktuell werden neue Erfahrungen bei der Nachverdichtung der Platensiedlung der ABG Frankfurt Holding gesammelt, die vor dem Hintergrund des geplanten o.g. Programms zu reflektieren sind. In den vom Magistrat im Entwurf des iSTEK vorgeschlagenen Leitprojekten "Frankfurts urbane Wohnqualitäten" und "Mehr Freiraumqualität in Frankfurt" sollen parallel Qualitätsstandards einer Strategie der "doppelten Innenentwicklung" aus einer einerseits baulichen Weiterentwicklung von Siedlungsbeständen und andererseits einer verbesserten Qualität und Nutzbarkeit der zugehörigen Grün- und Freiräume entwickelt, praktisch erprobt und dokumentiert werden.

Zu 2. und 3.: Für welche Siedlungsbestände die Aufstellung von neuen oder die Änderung von bestehenden Bebauungsplänen - ggf. im vereinfachten Verfahren oder als Bebauungsplan der Innenentwicklung - zur Weiterentwicklung erforderlich wird, kann derzeit noch nicht abgesehen werden. Der Magistrat wird darüber unaufgefordert berichten, sobald die o.g. Leitprojekte des iSTEK angelaufen sind und das Nachverdichtungsmanagement des Stadtplanungsamtes seine Arbeit aufgenommen hat.

Zu 4. Der Magistrat geht derzeit davon aus, dass alle erforderlichen Untersuchungen, Prüfungen im Rahmen der bestehenden personellen Kapazitäten und Planungsmittel des Stadtplanungsamtes erfolgen können.