Wohnraum durch Aufstockung und Dachausbau schaffen

Bericht des Magistrats vom 18.12.2020, B 684

Betreff: Wohnraum durch Aufstockung und Dachausbau schaffen Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 29.08.2019, § 4417 - NR 669/18 CDU/SPD/GRÜNE, l. B 161/19 - Der Magistrat hat zur Anfrage der Stadtverordnetenversammlung mit dem Zwischenbericht B 161 vom 03.05.2019 bereits detailliert berichtet. Nachdem im Herbst 2019 im Stadtplanungsamt der Stadt Frankfurt am Main das Nachverdichtungsmanagement initiiert und die Projektierung der Nachverdichtung im Stadtgebiet konkretisiert wurden, können die Ausführungen des Zwischenberichts aufgenommen und abschließend beantwortet werden. Darüber hinaus wird auf den Bericht B 607 vom 13.11.2020 des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung verwiesen. Zu 1.: Im Zwischenbericht wurde bisher folgendes erläutert: Aufstockungen und Dachausbauten sind Möglichkeiten, um zusätzlichen Wohnraum im Siedlungsbestand zu schaffen. Zusammen mit ergänzenden Neubauten sowie dem Abriss und Ersatzneubau bilden sie die grundsätzlichen Möglichkeiten der sogenannten Nachverdichtung. In der Erarbeitung des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Frankfurt 2030 (iSTEK) wurden alle Möglichkeiten im Stadtgebiet geprüft und zu Strategien verdichtet, um den aus der erwarteten Bevölkerungsentwicklung resultierenden Bedarf von bis zu 90.000 zusätzlichen Wohnungen bis zum Jahr 2030 in Frankfurt am Main durch eine Flächenvorsorge im Stadtgebiet sowie durch einen regionalen Entwicklungsbeitrag decken zu können. Im Hinblick auf die Nachverdichtung (einschließlich Aufstockungen und Dachausbau) wird derzeit von einem Entwicklungspotenzial von bis zu 19.000 Wohneinheiten (WE) im Stadtgebiet ausgegangen. Dieses Potenzial setzt sich einerseits aus vergangenheitsbasierten Annahmen zur ("selbstlaufenden") Bestandsentwicklung sowie andererseits aus einem Ansatz einer aktiv betriebenen Weiterentwicklung zusammen. Auf der Basis von Erfahrungswerten der Jahre 2010 bis 2015 geht der Magistrat davon aus, dass durch die Initiative von Einzeleigentümern bestehende Baurechte außerhalb der aktuellen Baugebiete weiter kontinuierlich ausgeschöpft werden und so jährlich bis zu 800 WE im Bestand entstehen könnten. Das Gesamtpotenzial dieser Bestandsentwicklung bis zum Jahr 2030 wird (ausgehend vom Basisjahr 2016) auf ca. 12.000 WE geschätzt. Es ist darauf hinzuweisen, dass insbesondere in begehrten Lagen der Gründerzeitquartiere durch diese Vorhaben auch eine städtebaulich unerwünschte Bestandsaufwertung einhergehen kann, die im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen vermieden werden soll. Mit der Aufstockung und dem Dachausbau in verdichteten Gründerzeitquartieren sind zudem regelmäßig Probleme mit der Anleiterbarkeit aufgestockter Gebäude für die Feuerwehr in Straßenräumen mit Senkrechtparkierung gegeben. Im Rahmen der Erarbeitung des iSTEK wurde in einem mehrstufigen Such- und Auswahlprozess im gesamten Stadtgebiet ein Innenentwicklungspotenzial in Wohnsiedlungen mit überwiegend einheitlichem Grundeigentum von rund 7.000 WE ermittelt. In diese Betrachtung wurden alle bestehenden Wohnbauflächen im Stadtgebiet einbezogen. Kriterien für den Auswahlprozess waren:

• Unterdurchschnittliche städtebauliche Dichte (GFZ unter 1,2)
• Lage außerhalb aktueller B-Pläne (Alter < 20 Jahre)
• Kein Denkmalschutz
• Keine städtebaulichen Erhaltungssatzungen
• Keine ungeeigneten Bautypologien (Einfamilienhäuser)
• Keine SEVESO-Sicherheitsabstände
• Kein Außenbereich (§35 BauGB)
• Ausreichendes Nachverdichtungspotenzial (> 50 WE) Nach dieser ersten datenbasierten Vorauswahl wurden in einer ämterübergreifenden Arbeitsgruppe unter externer Fachberatung und Moderation der Ernst Basler+Partner AG (Zürich) weitere Kriterien entwickelt und auf alle für die weitere Stadtentwicklung denkbaren Flächenpotenziale (einschließlich Umstrukturierungs- und Außenentwicklungspotenziale) angewendet:
• Standort und Umfeld
• Versorgung
• SPNV-Erschließung
• MIV-Erschließung
• Vernetztes Freiraumsystem
• Umweltauswirkungen Danach wurden die so bewerteten Flächen mit einer Priorisierung und mit Kommentaren aller beteiligten Ämter versehen. Auf Basis dieser Informationen wurden schließlich die Bereiche "Weiterentwickeln von bestehenden Stadtquartieren" als eine Strategie im iSTEK vom Magistrat festgelegt. Abschließend kann diese Strategie nun konkretisiert werden: Mit der Weiterentwicklung von bestehenden Siedlungsbereichen soll eine qualifizierte Nachverdichtung von Siedlungsbeständen in überwiegend einheitlichem Grundeigentum aktiv von der Stadt Frankfurt am Main initiiert bzw. positiv begleitet werden. Im iSTEK wurde in diesem Zusammenhang das Leitprojekt "Frankfurt entwickelt den Bestand der Siedlungen aus den 1950-70er Jahren weiter" definiert, da die Zeilenbaugebiete der 1950-1960er Jahre sowie die Siedlungsbestände der 1970er Jahren die größten Potenziale zur Erneuerung und Weiterentwicklung aufweisen. Zur Umsetzung dieses Ziels wird seit Herbst 2019 im Stadtplanungsamt ein Nachverdichtungsmanagement aufgestellt, dessen Aufgabe es ist, diese Potenziale zielgerichtet zu aktivieren und zu nutzen, indem die Siedlungsbestände mit den größten Entwicklungspotenzialen planerisch mit den Eigentümern der Wohnungsbestände bearbeitet werden. Im Zentrum der Bearbeitung des Projekts durch das Nachverdichtungsmanagement steht zunächst der Schwerpunktraum "Mittlerer Norden" aus dem iSTEK mit Siedlungen in den Stadtteilen Ginnheim, Dornbusch, Eckenheim und Preungesheim. Perspektivisch werden auch die weiteren im integrierten Stadtentwicklungskonzept entsprechend gekennzeichneten Gebiete in Nieder-Eschbach, Bornheim, Sossenheim, Zeilsheim und Niederrad bearbeitet werden. Mit dieser Priorisierung sind weitere mögliche Nachverdichtungsgebiete im Stadtgebiet, die außerhalb der genannten Bereiche liegen, nicht ausgeschlossen, sofern sie konzeptionell geeignet sind und die jeweiligen Eigentümer Bereitschaft zur Weiterentwicklung signalisieren. Als ersten Schritt werden basierend auf einer Analyse der Siedlungen im Untersuchungsraum "Mittlerer Norden" grundlegende Prinzipien und Rahmenbedingungen für die Nachverdichtung aufgestellt, die zukünftig als vergleichbarer Maßstab sowohl verwaltungsintern als auch für die Eigentümer dienen sollen. Im Anschluss wird ein Rahmenplan erstellt, in dem alle flächenrelevanten Aspekte, die im Rahmen von Nachverdichtungsmaßnahmen Berücksichtigung finden (u.a. Auswirkungen und Ausbaunotwendigkeiten der sozialen Infrastruktur, insb. Kindertageseinrichtungen und Schulen, Nutzbarkeit und Aufwertung von Freiräumen sowie Stellplatzanlagen für den ruhenden Verkehr), behandelt werden. Die Betrachtungsweise der Siedlungen im Schwerpunktraum "Mittlerer Norden" in einem ganzheitlichen Kontext steht hierbei im Vordergrund. Anknüpfend an die guten Erfahrungen bei der Erstellung des iSTEK und der Beteiligung bei der Nachverdichtung der Platensiedlung Nord ist zur effektiven Klärung von Sachfragen eine ämterübergreifende Arbeitsgruppe aufgestellt worden, wodurch in der künftigen Projektphase frühzeitig die Expertise der jeweiligen Fachämter in den gesamten Planungsprozess und die einzelnen Nachverdichtungsprojekte eingebracht werden kann. Zu 2. und 3.: Im Zwischenbericht wurde bisher folgendes erläutert: Für welche Siedlungsbestände die Aufstellung von neuen oder die Änderung von bestehenden Bebauungsplänen - ggf. im vereinfachten Verfahren oder als Bebauungsplan der Innenentwicklung - zur Weiterentwicklung erforderlich wird, kann derzeit noch nicht abgesehen werden. Der Magistrat wird darüber unaufgefordert berichten, sobald die o.g. Leitprojekte des iSTEK angelaufen sind und das Nachverdichtungsmanagement des Stadtplanungsamtes seine Arbeit aufgenommen hat. Abschließend kann zu Punkt 2 und 3 der Anfrage folgendes berichtet werden: Für welche Siedlungsbestände die Aufstellung von neuen oder die Änderung von bestehenden Bebauungsplänen - ggf. auch im vereinfachten Verfahren oder als Bebauungsplan der Innenentwicklung - zur Weiterentwicklung erforderlich wird, kann derzeit noch nicht abgesehen werden. Hierbei handelt es sich regelmäßig um eine Einzelfallentscheidung. Liegt ein konkretes Bauvorhaben zur Nachverdichtung vor, so ist zunächst zu prüfen, ob dieses im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt. Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sind nach § 30 BauGB zulässig, wenn sie dessen Festsetzungen nicht widersprechen und die Erschließung gesichert ist. Widerspricht das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans, so kann unter Einhaltung der Vorgaben des § 31 Abs. 2 BauGB von diesen Festsetzungen befreit werden. Kann eine Befreiung nicht gewährt werden, weil das Vorhaben beispielsweise den Grundzügen der bestehenden Bauleitplanung entgegensteht, die Abweichung städtebaulich nicht vertretbar und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, so ist das beabsichtigte Nachverdichtungsvorhaben über ein Bauleitplanverfahren zu steuern. Auch hier gilt, dass die Art des Verfahrens (vereinfachtes Verfahren, Bebauungsplan der Innenentwicklung oder Regelverfahren) einzelfallabhängig vom vorliegenden Vorhaben zu entscheiden ist. Zu 4.: Der Magistrat geht derzeit davon aus, dass alle erforderlichen Untersuchungen und Prüfungen im Rahmen der bestehenden personellen Kapazitäten und Planungsmittel des Stadtplanungsamtes erfolgen können. Um die Nachverdichtungspotenziale in ausgewählten Siedlungsbereichen zeitnah konkretisieren zu können, ist die Erstellung von Testentwürfen erforderlich, für die auch, im Rahmen der vorhandenen Mittel, externe Planungsbüros beauftragt werden sollen.