Dachausbau und Aufstockungen

Mit der Weiterentwicklung von bestehenden Siedlungsbereichen soll eine qualifizierte Nachverdichtung von Siedlungsbeständen in überwiegend einheitlichem Grundeigentum aktiv von der Stadt Frankfurt am Main initiiert bzw. positiv begleitet werden. Im ISTEK wurde in diesem Zusammenhang das Leitprojekt "Frankfurt entwickelt den Bestand der Siedlungen aus den 1950-70er Jahren weiter" definiert, da die Zeilenbaugebiete der 1950-1960er Jahre sowie die Siedlungsbestände der 1970er Jahren die größten Potenziale zur Erneuerung und Weiterentwicklung aufweisen. Zur Umsetzung dieses Ziels wurde im Stadtplanungsamt ein Nachverdichtungsmanagement aufgestellt, dessen Aufgabe es ist, diese Potenziale zielgerichtet zu aktivieren und zu nutzen, indem die Siedlungsbestände mit den größten Entwicklungspotenzialen planerisch mit den Eigentümern der Wohnungsbestände bearbeitet werden. Am 03.03.2020 fand eine Dialogveranstaltung mit den größeren Eigentümern von Wohnungsbeständen im Schwerpunktuntersuchungsraum "Mittlerer Norden" statt. Dieser Untersuchungsraum ist aus dem ISTEK abgeleitet und umfasst im Wesentlichen die Siedlungsbereiche in den Stadtteilen Ginnheim, Dornbusch, Eckenheim und Preungesheim. Es werden darüber Siedlungsbereiche betrachtet, sofern sie konzeptionell geeignet sind und die jeweiligen Eigentümer Bereitschaft zur Weiterentwicklung signalisieren. Im Rahmen des Eigentümerdialogs wurden die Herausforderungen und Bedeutung der Nachverdichtung für die Frankfurter Stadtentwicklung dargelegt. Darüber hinaus wurden eingehend die allgemeinen Leitlinien und Grundprinzipien der Frankfurter Nachverdichtungsstrategie erörtert, die als verbindliches Gerüst bei Nachverdichtungsmaßnahmen in Siedlungsgebieten künftig zur Anwendung kommen sollen. Im Nachgang zu dem Eigentümerdialog wurden die Eigentümer und Wohnungsbaugesellschaften zu deren nachverdichtungsbezogenen Entwicklungsabsichten im Stadtgebiet angesprochen. Daraus konnte ein erster Überblick über mögliche Projekte und deren zeitlichen Horizont gewonnen werden. Das Nachverdichtungsmanagement wird die Abstimmungen zu den kommunizierten Planungsabsichten mit den jeweiligen Eigentümern weiter fortführen. Um die identifizierten Nachverdichtungspotenziale in ausgewählten Siedlungsbereichen zeitnah konkretisieren zu können, ist die Erstellung von Testentwürfen erforderlich, für die auch, im Rahmen der vorhandenen Mittel, externe Planungsbüros beauftragt werden sollen. Anknüpfend an die guten Erfahrungen bei der Erstellung des ISTEK und der Beteiligung bei der Nachverdichtung der "Platensiedlung Nord" ist zur effektiven Klärung von Sachfragen eine ämterübergreifende "Arbeitsgruppe Nachverdichtung" aufgestellt worden, wodurch in künftigen Projektphasen von Nachverdichtungsmaßnahmen frühzeitig die Expertise der jeweiligen Fachämter in den gesamten Planungsprozess und die einzelnen Nachverdichtungsprojekte eingebracht werden kann. Generell fließen Erfahrungen aus abgeschlossenen und laufenden Nachverdichtungsprojekten in die Bewertung und Beratung von neuen Projekten ein. In der Erarbeitung des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Frankfurt 2030+ (ISTEK) wurden alle Möglichkeiten im Stadtgebiet geprüft und zu Strategien verdichtet, um den aus der erwarteten Bevölkerungsentwicklung resultierenden Bedarf von bis zu 90.000 zusätzlichen Wohnungen bis zum Jahr 2030 in Frankfurt am Main durch eine Flächenvorsorge im Stadtgebiet sowie durch einen regionalen Entwicklungsbeitrag decken zu können. Im Hinblick auf die Nachverdichtung (einschließlich Aufstockungen und Dachausbau) wurde im Rahmen des ISTEK-Prozesses von einem Entwicklungspotenzial von bis zu 19.000 Wohneinheiten (WE) im Stadtgebiet ausgegangen. Dieses Potenzial setzt sich einerseits aus vergangenheitsbasierten Annahmen zur ("selbstlaufenden") Bestandsentwicklung sowie andererseits aus einem Ansatz einer aktiv betriebenen Weiterentwicklung zusammen. Auf der Basis von Erfahrungswerten der Jahre 2010 bis 2015 geht der Magistrat davon aus, dass durch die Initiative von Einzeleigentümern bestehende Baurechte außerhalb der aktuellen Baugebiete weiter kontinuierlich ausgeschöpft werden und so jährlich bis zu 800 WE im Bestand entstehen könnten. Das Gesamtpotenzial dieser Bestandsentwicklung bis zum Jahr 2030 wird (ausgehend vom Basisjahr 2016) auf ca. 12.000 WE geschätzt. Im Rahmen der Erarbeitung des ISTEK wurde darüber hinaus in einem mehrstufigen Such- und Auswahlprozess im gesamten Stadtgebiet ein Innenentwicklungspotenzial in Wohnsiedlungen mit überwiegend einheitlichem Grundeigentum von rund 7.000 WE ermittelt. Im Ergebnis wurden Bereiche ermittelt, in denen eine Weiterentwicklung bestehender Siedlungen durch das Nachverdichtungsmanagement aktiv initiiert oder positiv begleitet werden soll. Diese, größtenteils in einer homogenen Eigentümerstruktur befindlichen Siedlungsbereiche stehen im Fokus der weiteren Projektbearbeitung durch das Nachverdichtungsmanagement. Die jeweiligen Eigentümer wurden, wie zu Punkt 1 beschrieben, kontaktiert und Nachverdichtungsabsichten abgefragt. Im weiteren Projektverlauf ist zu gegebener Zeit vorgesehen, durch einen entsprechenden Auftritt auf der Homepage des Stadtplanungsamtes sowie im Rahmen von öffentlichen Informationsveranstaltungen auch die zahlreichen privaten Eigentümer kleinerer Wohneinheiten anzusprechen und das Thema Nachverdichtung zu bewerben. Bezüglich der Aktivierung von gewerblichen Gebäuden für Nachverdichtungen wird auf § 3320 Beschlussausfertigung aus der 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018 verwiesen. Hier wurde der Magistrat u.a. beauftragt, die Möglichkeiten einer intensiveren Nutzung bisher eingeschossig oder zweigeschossig gewerblich genutzter Areale im Hinblick auf mehrgeschossige Aufstockungen bzw. Neubauten zu prüfen. Auf dieser Grundlage hat das Stadtplanungsamt eine stadtweite Untersuchung durchgeführt, in der Standorte, die für eine Kombination von Lebensmitteleinzelhandel und Wohnen prinzipiell geeignet erscheinen, identifiziert wurden. Von zunächst 52 ermittelten eingeschossigen Märkten in wohnungsbaulich integrierten Lagen, wurden nach einer detaillierten Betrachtung 20 Märkte mit einem rechnerischen Potenzial von ca. 1.000 Wohneinheiten ausgewählt, die aus städtebaulicher Sicht zu priorisieren und kurzfristig realisierbar wären. Auswahlkriterien waren u.a. die Lage des Objekts, die Eigentümersituation, das Baualter, der Bodenrichtwert sowie in manchen Fällen auch die Lage in einem Gebiet, in dem Umstrukturierungen stattfinden und daher eine Umnutzung wahrscheinlich wird. Mit den Betreibern Aldi und Lidl, die vielfach gleichzeitig Grundstückseigentümer sind, wurden daraufhin Gespräche geführt. Aus statischen Gründen ist zumeist keine Überbauung, sondern nur ein Abriss der alten Substanz in Verbindung mit einem Neubau gemischt genutzter Immobilien möglich. Daneben wurde auch die Option von Verlagerung bzw. Grundstückstausch diskutiert, um das betriebliche Hindernis einer Schließung während der Bauzeit zu umgehen. Den Gesprächspartnern wurde eine positive Begleitung der Bauanträge in Aussicht gestellt. Die Entscheidung zur Durchführung der jeweiligen Maßnahmen liegt jedoch bei den Grundstückseigentümern, auf die der Magistrat keinen Einfluss nehmen kann. Mit dem "Frankfurter Programm zur Modernisierung des Wohnungsbestandes" gibt die Stadt Frankfurt Wohnbau-Anreize, in dem sie Darlehen und Zuschüsse zur zukunftsorientierten Entwicklung der Wohnqualität im Bestand gewährt. Als Einzel- oder Gesamtmaßnahme können über dieses Modernisierungsprogramm unter bestimmten Voraussetzungen u.a. Ergänzungen des Wohnungsbestandes (durch z.B. Um- und Ausbau von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Bauteilen wie Dachgeschossen zu Wohnungen) oder die Umwandlung von bisher nicht zu Wohnzwecken genehmigten Gebäudeflächen in Flächen mit Wohnnutzung gefördert werden. Im Sinne der verfolgten Strategie einer "doppelten Innenentwicklung", bei der die Entwicklung des Siedlungsbestandes nicht nur baulich, sondern gleichzeitig auch mit Blick auf die Erhaltung, Weiterentwicklung und Qualifizierung des städtischen Grüns betrieben wird, können darüber hinaus in Einzelfällen über das genannte Modernisierungsprogramm auch Maßnahmen zur Verbesserung von quartiersbezogenen öffentlichen Grün- und Freiflächen gefördert werden, sofern sie entweder im Zusammenhang mit privaten Maßnahmen zur Sanierung des Wohnungsbestandes stehen oder zur allgemeinen Verbesserung des Wohnumfeldes beitragen. Der Magistrat kann lediglich Angaben zur Dauer von Baugenehmigungsverfahren machen, d.h. zur Dauer vom Vorliegen des vollständigen Bauantrags bis zur Genehmigungserteilung. Beim Wohnungsbau betrug die durchschnittliche Bearbeitungszeit zuletzt 53 Kalendertage. Hierzu hat der Magistrat seine Beratungen noch nicht abgeschlossen.