Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Nr.1 BauGB

Stellungnahme des Magistrats vom 22.01.2007, ST 267

Betreff:

Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Nr.1 BauGB

Zu Frage 1:

Die Erfahrungen des Magistrats der Stadt Frankfurt mit Erhaltungssatzungen und hier insbesondere mit der Erhaltungssatzung für das westliche Westend sind grundsätzlich positiv.

Durch Bauberatungsgespräche mit Bauherren und Investoren konnten in der Vergangenheit durch das städtebauliche Instrument der Erhaltungssatzung positive Auswirkungen erzielt werden, die nicht unmittelbar sichtbar baulich in Erscheinung treten, sondern erst erkennbar werden, wenn das gebaute Ergebnis mit den internen Vorstudien der Architekten und Investoren verglichen wird. Nicht offen erkennbar bleibt auch die Vielzahl von Beratungsgesprächen, die auf Basis der Regelungen der Erhaltungssatzungen bestands- oder Umfeldregulierende Baubegehren unterbinden konnten.

Es wurde eine Vielzahl von Fällen im westlichen Westend abgewickelt und dies vor dem Hintergrund einer geringen und vertretbaren Rechtsmittelquote.

Insgesamt betrachtet hat sich das Westend in den letzten Jahren positiv entwickelt, was an der steigenden Anzahl von Wohnungen und der Beliebtheit des Viertels bei den Bewohnern abzulesen ist (vgl. hierzu insbesondere B 219 des Magistrats vom 24.4.2006).

Kritisch muss zum städtebaulichen Instrument der Erhaltungssatzung angemerkt werden, dass es in der Vergangenheit vereinzelte Entscheidungen im Westend zu Bauvorhaben gegeben hat, die aus heutiger Sicht aufgrund der gesammelten Erfahrungen anders zu entscheiden wären. Außerdem sollten auch keine unrealistischen Erwartungen an das Instrument Erhaltungssatzung gerichtete werden, denn es wurde vom Gesetzgeber als städtebauliches Instrument konzipiert und kann daher weder dem individuellen Mieterschutz dienen noch stellt es die isolierte Erhaltungswürdigkeit eines einzelnen Gebäudes fest, wie dies der Denkmalschutz tut.

Die Handlungsspielräume des Magistrats finden zusätzlich in den Fällen ihre Grenzen, in denen die nähere Umgebung der Bauvorhaben keine eindeutige Prägung im Sinne der Erhaltungssatzung aufweist oder bei denen bedauerlicherweise realisierte "Bausünden“ die ursprüngliche INDEX städtebauliche Prägung bereits zerstört haben. Auch in Fällen von leer stehenden Gebäuden und beabsichtigter Neubebauung gelangt das Instrument der Erhaltungssatzung an seine Grenzen. In diesen Fällen kann nur auf den Einsatz öffentlicher Fördermittel im Wohnungsbau verwiesen werden – sofern die Bauherren den Einsatz derartiger Komplementärfinanzierungen in Anspruch nehmen wollen.

Belastend ist in der Anwendungspraxis der hohe Verwaltungsaufwand zu bewerten, der hohe Personalanforderungen ohne externe Kostendeckung erfordert. Von Bedeutung ist ebenfalls der reglementierende Eingriff in die Bauwünsche von Bauherren und Investoren. Gerade für standorttreue Nutzer und lokale Eigentümer bedeutet die Erhaltungssatzung eine erhebliche Einschränkung ihrer Baufreiheit, weil notwendige Erweiterungsflächen (sowohl für Gewerbe als auch für Wohnnutzung) am Standort, d.h. im Westend nicht umgesetzt werden können.

Bei einem Vergleich der Vor- und Nachteile, bzw. einer anzustellenden Kosten-Nutzenanalyse sieht sich der Magistrat der Stadt Frankfurt in seiner Auffassung bestätigt, dass sich der Einsatz der Erhaltungssatzungen als städtebauliches Instrument deutlich bewährt hat.

Zu Frage 2:

Viele "Erfolge“ der Erhaltungssatzung Nr. 3 sind im Gegensatz zu den "Misserfolgen“ kaum wahrnehmbar, weil sie den Zustand der Gebäude bzw. ihre Nutzungen gegenüber dem Bestand entweder unverändert lassen oder verträglich weiterentwickeln. Eine solche Sanierung bzw. Weiterentwicklung des Bestandes ist z.B. gelungen bei Gebäuden in der Feldbergstraße (Verhinderung einer unmaßstäblichen Aufstockung), der Westendstraße (Aufstockung nur mit einer an die Umgebung angepassten Dachform) und der Eppsteiner Straße (Verhinderung eines für die Umgebung untypischen Staffelgeschosses). In allen Beispielen hätte ein weiterer bzw. unmaßstäblicher Ausbau die städtebauliche Gestalt des Bereiches nachhaltig beeinträchtigt.

Auch für den Neubau bietet die Erhaltungssatzung Nr. 3 durch den Schutz der städtebaulichen Gestalt ein wirksames Instrument, um die Verträglichkeit mit der vorhandenen Bebauung sicherzustellen. Die gründerzeitliche Typologie wird z.B. mit einer zeitgenössischen Architektur bei einem geplanten Vorhaben in der Friedrichstraße aufgenommen.

1 An die Umgebung angepasster Neubau in der Friedrichstraße

Zur Erhaltung von Wohnungen im Westend hat die Erhaltungssatzung Nr. 3 durch ihren Milieuschutz erfolgreich beigetragen z.B. in der Klüberstraße (Verhinderung einer Umnutzung in Hotel), der Brentanostraße (Verhinderung einer Umnutzung in Büros) oder aber in der Wöhler- bzw. Staufenstraße (Verhinderung eines Wohnhausabbruchs).

Der Magistrat bittet um Verständnis, dass er auf eine weitergehende detaillierte Darstellung der Vorhaben verzichtet, weil die jeweiligen Antragsteller ein Recht auf die vertrauliche Handhabung ihrer Daten haben.

Zu Frage 3:

Erhaltungssatzungen mit Milieuschutz zielen auf den Erhalt der bestehenden Bevölkerung mit baulichen Mitteln ab, sie haben keinen Einfluss auf die natürliche Fluktuation und übliche Modernisierungen. Einerseits ist und war das Westend schon immer auch ein Stadtteil mit einer hoch gebildeten und finanziell starken Bevölkerungsschicht, die hohe bauliche Anforderungsstandards nachfragt. Andererseits gibt es noch immer preiswerten Wohnraum mit zum Teil geringeren baulichen Standards, deren Erhalt weiterhin Ziel des Handelns der Stadt Frankfurt ist.