Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Gemarkung Frankfurt, Bezirk 15, Flur 179, Flurstücks 44/18, Gutleutstraße 121

Vortrag des Magistrats vom 22.04.2016, M 85

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Gemarkung Frankfurt, Bezirk 15, Flur 179, Flurstücks 44/18, Gutleutstraße 121

1. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Erbbauberechtigte: KEG Konversions-Grundstücksentwicklungsges. mbH, Uhlandstraße 11, 60314 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 15, Flur 179, Flurstück 44/18, Gutleutstraße 121 hält 646 m2 Erbbauzeit: 60 Jahre Erbbauzins: 16.150,00 EUR p.a., bei vierteljährlicher Zahlweise Gebäudewertentschädigung: 0,00 EUR Anpassung: Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Anpassung in der Regel alle fünf Jahre nach Entwicklung des Verbraucherpreisindex). Besondere Bedingungen Die Leitungen der Stadt und anderer Versorgungsträger sind dinglich zu sichern. Für den Fall eines Verkaufs des Erbbaurechts wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, die stark sanierungsbedürftigen Gebäude innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Erbbauvertrages mit durchgreifenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen instand zu setzen und die Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen anzubieten. Darüber hinaus verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Errichtung eines Jugendclubs sowie zum Erhalt des vorhandenen Glockenturms. Zur teilweisen Deckung der Investitionskosten gewährt das Jugend- und Sozialamt einen Baukostenzuschuss von maximal 720.000,00 €. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen ist ausgeschlossen. Rechts- und Sachmängelhaftung: Das Grundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern Alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten. Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.). Verrechnung Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
2. Es dient zur Kenntnis, dass der Bodenrichtwert 1.000,00 EUR/m2 auf Grundlage einer Wohnnutzung mit einer WGFZ 2.5 beträgt.
3. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht in Folge einer gemäß § 43 Abs. 3 GemHVO erforderlichen Vermögensanpassung zu einer Wertsteigerung in Höhe von 239.986,25 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt. Begründung: Die sich im Eigentum der Stadt Frankfurt am Main befindliche Liegenschaft "Gutleutstraße 121" weist einen hohen Investitionsstau auf und ist aktuell nicht nutzbar. Die Stadt hat die Liegenschaft am 13.05.2009 für ca. 190.000,00 € (Kaufpreis incl. Nebenkosten) erworben. Sie wurde teils für kirchliche Zwecke genutzt; zuletzt als Unterkunft für Flüchtlinge. Mit dem zukünftigen Erbbauberechtigten wurde eine Übereinkunft für die zukünftige Nutzung von Teilbereichen der Liegenschaft erzielt. Diese sieht den Umbau des bisherigen Gemeindesaales und des 1. Obergeschosses im Vorderhaus für eine Jugendeinrichtung vor. Eine Anmietung der hergerichteten Fläche von mindestens 200 m2 soll für einen monatlichen Mietzins von 2.000,00 € für 20 Jahre, nicht indexiert, abgeschlossen werden. Das Jugend- und Sozialamt wird zur teilweisen Deckung der Investitionskosten einen Baukostenzuschuss gewähren. Die Höhe beträgt maximal ca. 720.000,00 €. Bis auf die noch herzustellende Wohnnutzung im Dachgeschoss soll die darüber hinaus zur Verfügung stehende Fläche in der Nutzung nach dem Erbbaurechtszweck den weiteren Flächen im Vorderhaus angepasst werden. Es besteht Einvernehmen über die Instandsetzung des auf der Liegenschaft befindlichen Glockenturms. Dieser wird zukünftig dauerhaft vom Erbbauberechtigten unterhalten. Das Hinterhaus wurde in der Vergangenheit als vermieteter Wohnraum genutzt. Der aktuelle schlechte Zustand des Gebäudes lässt momentan diese Nutzung nicht zu. Nach einer umfangreichen Sanierung des Hauses soll dieses dem gleichen Zweck wieder zugeführt werden. Der Erbbauzins wurde trotz der teilweisen öffentlichen Nutzung auf den für Wohnflächen üblicherweise angesetzten Betrag von 5 % aus dem halben Bodenrichtwert festgelegt. Ein Entgelt für die aufstehenden Gebäude wird nicht erhoben. Deren Wert ist im Falle der Beendigung des Erbbaurechts aus dem Entschädigungsbetrag herauszurechnen. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 281.489,98 €. Maßstab 1:1000 Gemarkung Frankfurt Flur 179, Flurstück 44/18 Maßstab 1:2000 Gemarkung Frankfurt Flur 179, Flurstück 44/18