Bestellung eines Erbbaurechts (Gutleutstraße 121)

Bericht des Magistrats vom 25.07.2016, B 188

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts (Gutleutstraße 121) Vorgang: A 24/16 AfD Zu 1. bis 3. Der Erbbaurechtsvertrag soll mit einer mehrheitlich städtischen Gesellschaft abgeschlossen werden. Vorgesehen ist, die vorhandenen Gebäude ohne Wertansatz zu übertragen mit dem Ziel, die Mietwohnungen entsprechend der politischen Zielsetzung der Stadt Frankfurt am Main als bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und zu sanieren. Da die Erbbauberechtigte über ausreichend Erfahrung im Umgang mit vergleichbaren Mietwohnungen heutigen Standards verfügt, wird im Erbbaurechtsvertrag keine spezielle Regelung zum Umfang der Sanierung sowie zur Höhe der zukünftigen Mieten vorgesehen. Gleichzeitig soll ein in der Liegenschaft vorhandener Gemeindesaal vom Erbbauberechtigten in eine Jugendeinrichtung ('Jugendhaus') umgebaut werden. Hierfür sind folgende Sanierungsmaßnahmen geplant: Der ehemalige Kirchenraum (Vorderhaus) erhält eine Fassadendämmung und neue Fenster nach EnEV 2014(Altbau). Alle Gruppen-und Büroräume werden mit Internet-, Telefon und Sat-TV Anschlüssen, sowie WLAN ausgestattet. Die Heizung wird erweitert. Für vertragliche Sanktionen sieht der Magistrat bei einer Übertragung an ein städtisches Unternehmen keinen Bedarf. Ein entsprechender Einfluss erfolgt gesellschaftsrechtlich.

Zu 4. Im Erbbaurechtsvertrag wird die Nutzung der Liegenschaft festgeschrieben. Der Baukostenzuschuss wird im Rahmen eines zwischen dem Jugend- und Sozialamt und der Erbbauberechtigten zu verhandelnden Vertrages gewährt werden, mit dem die Voraussetzungen und Bedingungen für die Zahlung des Zuschusses definiert werden. Darüber hinaus wird der Erbbauberechtigte verpflichtet, alle Baumaßnahmen nach den städtischen Vorgaben öffentlich auszuschreiben. Der genannte Betrag ist ein Höchstbetrag, der nur im Falle nachgewiesener Aufwendungen für den genannten Zweck fällig wird.

Zu 5. Ohne den nicht nutzbaren und vom Erbbauberechtigten zu erhaltenden Glockenturm istauf dem Grundstück eine Fläche von rund 395 m2 viergeschossig überbaut. Das ergibt eine grobe BGF von 1.580 m2, was für das 646 m2 große Grundstück einer WGFZ von 2,45 entspricht. Der Bodenrichtwert ist auf einer WGFZ von 2,5 ausgewiesen, sodass der Erbbauzins aus Sicht der Stadt nicht zu niedrig angesetzt wurde.

Zu 6. Der Mietzins ist in der Vorlage für das Erbbaurecht nur nachrichtlich wiedergegeben. Er entspricht mit maximal 10,00 €/m2 ohne Berücksichtigung des Baukostenzuschusses dem üblicherweise für vergleichbare Jugendeinrichtungen gezahlten Betrag und ist - wie auch der Baukostenzuschuss - Gegenstand eines zwischen dem Jugend- und Sozialamt abzuschließenden Vertrages, der den Stadtverordneten vorgelegt werden wird. Wird der Baukostenzuschuss in voller Höhe gezahlt, beträgt die Nettokaltmiete 2,00 €/m2.

Zu 7. bis 9. Ziel des Magistrats ist es, vorhandene Mietwohnungen zu sichern und den Bedarf an öffentlichen Einrichtungen zu decken. Das wird mit dem Erbbaurecht umgesetzt. Selbstverständlich wäre ein höherer Erbbauzins zu erzielen gewesen, wenn die vorhandenen Gebäude abgebrochen und durch eine Bebauung mit Eigentumswohnungen ersetzt worden wäre. In diesem Fall wird darüber hinaus der vorhandene ehemalige Kirchturm vom Erbbauberechtigten saniert und dauerhaft im stadtgestalterischen Interesse erhalten, ohne dass hierfür eine Nutzungsmöglichkeit besteht.

Zu 10. Der berechnete Zinsvorteil bezieht sich ausschließlich auf den Vergleich zwischen einer Vergabe im Erbbaurecht und einer Veräußerung zum Bodenrichtwert. Der Baukostenzuschuss hat auf diese Vergleichsbetrachtung keine Auswirkung.

Zu 11. Es ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund das vorgesehene Erbbaurecht für die Erbbauberechtigte ein nachteiliges Geschäft darstellen sollte.