Bestellung eines Erbbaurechts (Gutleutstraße 121)

Anfrage vom 04.05.2016, A 24

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts (Gutleutstraße 121) Mit der Vorlage M 85 vom 22.04.2016 beantragt der Magistrat die Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung zur Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Gemarkung Frankfurt, Bezirk 15, Flur 179, Flurstück 44/18 (Größe 646 m2), Gutleutstraße 121. Erbbauberechtigter soll die KEG Konversions-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, Uhlandstraße 11, 60314 Frankfurt am Main, werden. Die Erbbauzeit soll auf 60 Jahre festgelegt werden, der jährliche Erbbauzins beträgt € 16.150,00. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, die stark sanierungsbedürftigen Gebäude innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Erbbauvertrages mit durchgreifenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen instand zu setzen und die bestehenden Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen anzubieten. Unklar ist, was der Magistrat mit dem Erbbauberechtigten hinsichtlich der "durchgreifenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen" vereinbaren möchte und unter welchen Konditionen die dann verfügbaren Wohnungen vom Erbbauberechtigten angeboten werden. Darüber hinaus verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Errichtung eines Jugendclubs sowie zum Erhalt des vorhandenen Glockenturms. Zur teilweisen Deckung der Investitionskosten gewährt die Stadt Frankfurt einen Baukostenzuschuss von maximal € 720.000,00. Offen ist hierbei, unter welchen Bedingungen der Zuschuss gezahlt wird und welcher Betrag unter welchen Voraussetzungen fällig wird. Der Bodenrichtwert wird vom Magistrat mit € 1.000,00 pro m2 auf Grundlage einer Wohnnutzung mit einer WGFZ 2.5 angegeben. Mit dem zukünftigen Erbbauberechtigten wurde eine Übereinkunft für die zukünftige Nutzung von Teilbereichen der Liegenschaft erzielt. Diese sieht den Umbau des bisherigen Gemeindesaales und des

1. Obergeschosses im Vorderhaus für eine Jugendeinrichtung vor. Eine Anmietung der hergerichteten Fläche von mindestens 200 m2 soll für einen monatlichen Mietzins von € 2.000,00 für 20 Jahre, nicht indexiert, abgeschlossen werden. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt i. H. v. € 281.489,98. Hier stellt sich die Frage, ob dabei die von der Stadt zu tragenden Kosten - konkret der Baukostenzuschuss - bereits verrechnet ist und aus welchen Gründen die KEG als gewinnorientiertes Unternehmen mit der Stadt Frankfurt einen Vertrag abschließt, der der Stadt einen Zinsvorteil gegenüber einem Erwerb bietet. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:
2. Was versteht der Magistrat vorliegend unter dem Begriff "durchgreifende Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen", d. h. welche Sanierungsmaßnahmen werden mit dem Erbbauberechtigten vertraglich vereinbart?
3. In welcher vertraglichen Form sollen die unter 1. aufgeführten Sanierungsmaßnahmen vereinbart werden (notarieller Vertrag, Eintragung in das Grundbuch, Rücktrittsklausel für den Fall der Nichteinhaltung etc.)?
4. Sollen mit dem Erbbauberechtigen Vereinbarungen hinsichtlich der Vermietungskonditionen der Wohnungen (Auswahl der Mieter, Mietpreis etc.) getroffen werden?
5. Was versteht der Magistrat unter einem Baukostenzuschuss von "maximal" € 720.000 (d. h. unter welchen Voraussetzungen wird die volle Summe bzw. nur eine Teilsumme fällig)?
6. Entspricht der angegebene Bodenrichtwert bzw. die Grundlage einer WGFZ von 2.5 der tatsächlichen derzeitigen bzw. zukünftigen Bebauung?
7. Auf welcher Basis wurde der von der Stadt zu entrichtende Mietzins von € 2.000 ermittelt?
8. Hat der Magistrat überprüft, ob das Grundstück zu einem höheren als dem angegebenen Bodenrichtwert von € 1.000,00 pro m2 veräußert werden könnte?
9. Falls 7. zutreffend: mit welchem Ergebnis?
10. Falls 7. unzutreffend: warum nicht?
11. Hat der Magistrat in den von ihm prognostizierten Zinsvorteil den von ihm zu leistenden Baukostenzuschuss eingerechnet?
12. Was veranlasst die KEG als (städtisches) gewinnorientiertes Unternehmen, ein nach Angaben des Magistrats nachteiliges Geschäft abzuschließen?