Rahmenkonzept Gewerbegebiet Sossenheim

Vortrag des Magistrats vom 07.05.2010, M 85

Betreff: Rahmenkonzept Gewerbegebiet Sossenheim Der Magistrat wird beauftragt, die Vermarktung städtischer Grundstücke gemäß dem in Anlage 1 dargestellten Rahmenkonzept unter Berücksichtigung der Erläuterungen in der Begründung dieses Magistratsvortrages vorzubereiten.

Begründung: A. Zielsetzung Das Rahmenkonzept stellt ein städtebauliches Konzept zur Nutzungsstruktur des Gewerbegebiets Sossenheim aufgrund der Bestandsnutzungen und der noch vorhandenen Entwicklungsmöglichkeiten auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes dar. Diesem Konzept entsprechend soll die Vermarktung der städtischen Grundstücke erfolgen mit dem Ziel die Entwicklungschancen für klassische Gewerbebetriebe zu erhöhen. Im Stadtgebiet sind nach weitgehend abgeschlossener Entwicklung des Gebiets Am Martinszehnten nicht genügend geeignete Flächenangebote vorhanden. Die mit der Einschränkung des Nutzungsspektrums faktisch verbundene Reduzierung von Grundstückswerten für städtische Grundstücke auf noch verfügbaren Baufeldern erhöht die Chancen, für die Zielgruppe der kleinen und mittleren Gewerbebetriebe auch geeignete Angebote machen zu können. B. Alternativen Eine modifizierte städtebauliche Flächengliederung des Rahmenkonzepts ist möglich. Ein alternativer Lösungsvorschlag für die gezielte Vermarktung städtischer Grundstücke zur Flächensicherung für produzierendes Gewerbe auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts besteht nicht. C. Lösung Das Gewerbegebiet Sossenheim liegt im Westen Frankfurts im Schnittbereich von A5, A66 und A648. Der Bebauungsplan Nr. 341 (geändert durch Bebauungsplan Nr. 341 Ä vom 12.07.2005) wurde 1981 rechtverbindlich mit dem Ziel, die gewerblichen Bauflächen im westlichen Frankfurt zu vermehren und Firmen- und Betriebsumsiedlungen zu ermöglichen. Dabei standen das Interesse an einem breiten Arbeitsplatzangebot und wirtschaftspolitische Erwägungen im Vordergrund. Der Standort der Gewerbeansiedlung in Sossenheim wurde angesichts der verkehrsgünstigen Lage und der damals bereits erwarteten S-Bahn-Haltestelle an der Eschborner Gemarkungsgrenze gewählt. Seit den 60er Jahren entwickelte sich nordwestlich angrenzend das Gewerbegebiet Eschborn-Süd als florierendes Dienstleistungszentrum und profitierte von der günstigen geographischen Lage zur Stadt Frankfurt, zu dem Flughafen und der Autobahnanbindung sowie von den Gewerbesteuervorteilen in Eschborn. Die Nachfrage nach Büroflächen in dezentralen Randlagen mit preisgünstigeren Bodenwerten im Vergleich zur Innenstadt stieg an. Im Gewerbegebiet Sossenheim entstanden zahlreiche Bürogebäude, die in Teilen des Gebiets eine Entwicklung zu einem reinen Bürostandort bzw. zu einem Kerngebiet erwarten ließen, während sich das klassische Gewerbe nicht (merklich) ansiedelte. In den letzten Jahren stagnierte im Gebiet die Nachfrage nach Büroimmobilien. Der aktuelle Bodenpreis, orientiert an den bestehenden Büronutzungen, macht den Standort für klassisches Gewerbe uninteressant. In Anbetracht der weiterhin für kleine und mittlere Gewerbebetriebe zu hohen Bodenpreise ist die Ansiedlung von Gewerbe selbsttätig nicht zu erwarten. Rund 70% der Bauflächen des Bebauungsplanes 341Ä sind noch immer unbebaut und damit ungenutzt. Ein nicht unerheblicher Flächenanteil befindet sich davon in städtischem Eigentum (Vgl. Anlage 2). Teilbereiche der Flächenpotenziale stehen derzeit jedoch nicht zur Verfügung, da diese im laufenden Umlegungsverfahren noch neu geordnet werden müssen. Hinsichtlich der Gewerbeflächennachfrage und auch in Anbetracht der absehbaren abgeschlossenen Vermarktung freier Gewerbeflächen im Gewerbegebiet Am Martinszehnten stellt das Gewerbegebiet Sossenheim mit bestehendem Planungsrecht und vielen unbebauten Grundstücken ein großes Gewerbeflächenpotenzial in verkehrsgünstiger Lage dar. Die verfügbaren Flächen sind im Sinne einer städtebaulichen Entwicklung besonders geeignet, um erweiterungswilligen, verlagerungsbedürftigen oder neuen Gewerbebetrieben einen Standort zu bieten. Das Ziel des Rahmenkonzepts stellt eine geordnete Nutzungsentwicklung mit definierten Zonen sich ergänzender Nutzungen zur Verbesserung der Gebietsstruktur und zur Flächensicherung für produzierendes Gewerbe dar. Durch gezielte Vermarktung der städtischen Grundstücke nach Maßgabe dieses Rahmenkonzepts kann sich klassisches Gewerbe im Gewerbegebiet Sossenheim ansiedeln gemäß der Zielsetzung des Bebauungsplanes und seiner Festsetzungen. Das bestehende Planungsrecht mit der überwiegend festgesetzten Nutzungsart Gewerbe gemäß § 8 BauNVO bleibt unverändert, d. h. eine rechtliche Einschränkung von privaten Grundstückseigentümern durch das Rahmenkonzept erfolgt nicht. Das Rahmenkonzept gliedert das Gewerbegebiet in zwei Nutzungszonen. Der Bereich Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude stellt die Entwicklung eines zusammenhängenden Büro- und Dienstleistungsbereiches dar. Es grenzt an die Büronutzung des Gewerbegebiets Eschborn und umfasst die bestehenden Büroparks auf Sossenheimer Seite entlang der Wilhelm-Fay-Straße. Vorwiegend in den Randlagen ist ein Bereich für sonstige Gewerbebetriebe vorgesehen. In diesem Bereich sollen Bürogebäude nur entstehen, die in einem direkten betrieblichen Zusammenhang mit einem gewerblichen Betrieb stehen. Die Flächenzuordnung hat auch eine Stärkung des städtebaulichen Erscheinungsbildes für das gesamte Gewerbegebiet zum Ziel. Hierbei soll durch eine Sicherung von Raumkanten mit der Orientierung der höheren (Büro-)Gebäude entlang der zentralen Erschließungsachse (Wilhelm-Fay-Str.) eine Aufwertung des Gebietseindrucks und eine Verbesserung der Standortadresse als Ansiedlungskriterium künftiger Betriebe erreicht werden. D. Kosten Gemäß dem Rahmenkonzept erfolgt die künftige Weiterentwicklung des Gebiets und speziell der noch nicht bebauten städtischen Flächen. Wesentliche Anteile der im Rahmen der Baulandumlegung bisher noch nicht zugeteilten Flächen an die Stadt stehen damit einer höherwertigen, büroorientierten Nutzung nicht mehr zur Verfügung. Die Verkehrswerte einiger städtischer, bzw. im Rahmen der Baulandumlegung künftig der Stadt zuzuteilenden Grundstücke müssen neu bilanziert werden. Die damit notwendigen und teilweise erheblichen Korrekturen nach unten ermöglichen erst die Bereitstellung dieser Flächen für traditionelle Gewerbebetriebe kleiner und mittlerer Größe. Das Rahmenkonzept ist somit die Handlungsgrundlage für die Vermarktung städtischer Grundstücke und die Ansiedlung für Gewerbeinteressenten auf der Basis des vorhandenen Planungsrechts. Anlage 1_Rahmenkonzept&nb sp; (ca. 2,8 MB) Anlage 2 (ca. 208 KB)Nebenvorlage: Anregung vom 17.08.2010, OA 1157 Antrag vom 14.06.2010, OF 1513/6 Antrag vom 20.05.2010, OF 1514/6 Antrag vom 28.07.2010, OF 1522/6 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Ausschuss für Wirtschaft und Frauen Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 6, 7 Versandpaket: 12.05.2010