Sanierungsgebiet Frankfurt am Main - Ostendstraße hier: Aufhebung der Satzungen über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes

Vortrag des Magistrats vom 18.05.2015, M 79

Betreff: Sanierungsgebiet Frankfurt am Main - Ostendstraße hier: Aufhebung der Satzungen über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 16.11.2006, § 1018 (M 179) I. Die als Anlage vorgelegte Satzung über die Aufhebung der Satzungen über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Frankfurt am Main - Ostendstraße wird gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 2 BauGB und §§ 5 und 51 HGO beschlossen. II. Es dient zur Kenntnis, dass zurzeit ein umfassender Abschlussbericht zum Sanierungsverfahren erstellt wird. Nach Fertigstellung wird er der Stadtverordnetenversammlung unaufgefordert zur Kenntnis gegeben.

Begründung: Übersichtskarte Sanierungsgebiet Ostendstraße (nicht maßstäblich) Das südliche Ostend wurde im Jahre 1986 als Sanierungsverfahren förmlich festgelegt. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurde festgestellt, dass hier städtebauliche Mängel und Missstände vorlagen, die ein aktives Eingreifen der Stadt erforderten. Zu den Missständen gehörte insbesondere die vernachlässigte Bausubstanz, der hohe Anteil brachliegender Flächen, das Fehlen nutzbarer Freiflächen, die Gemengelage von Wohnen und Gewerbe sowie die mangelhafte städtebauliche Gestaltung. Ziel war es folglich, eine Stabilisierung des Stadtteils zu erreichen und die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Erholung und Kultur zu stärken. Von 1986 bis in das Jahr 2000 wurde die Sanierung federführend durch das Stadtplanungsamt bearbeitet. Die Reduzierung der staatlichen Fördermittel und als Konsequenz daraus auch die Reduzierung der städtischen Haushaltsmittel sowie die Reduzierung des Personals im Stadtplanungsamt führte zu der Überlegung, einen Sanierungstreuhänder einzuschalten. Dieser sollte das Verfahren finanziell entlasten. Entsprechend der Dienstleistungs-Koordinierungsrichtlinie wurde für die Sanierungsträgerschaft eine EU-weite Ausschreibung durchgeführt. Nach erfolgter Auswahl wurde im Jahr 2000 ein Treuhändervertrag mit der BauGrund Stadtentwicklung GmbH, Frankfurt am Main, (heute: DSK, Deutsche Stadtentwicklungs- und Grundstücksgesellschaft) geschlossen. BauGrund wurden die im Eigentum der Stadt befindlichen Baugrundstücke als Treuhandvermögen übertragen. Aus den erzielten Verkaufserlösen wurden die weiteren Maßnahmen zur Gebietsentwicklung wie Abbrüche, Altlastenentsorgung, Infrastruktureinrichtungen, Straßenraumgestaltungen etc. finanziert. Im Jahr 2003 wurde das Sanierungsgebiet um einen Teil des ehemaligen Großmarktgeländes erweitert. Es handelt sich um die ehemalige Bananenreifehalle sowie die ihr vorgelagerten Abstellflächen. Auf dieser Erweiterungsfläche sollte eine neue Erschließungsstraße entstehen, die die Sonnemannstraße und die Oskar-von-Miller-Straße miteinander verbindet, und somit die Erschließung der neuen Wohnbauflächen verbessert. Im Jahr 2006 wurde das Sanierungsgebiet um die Flächen der Ruhrorter Werft erweitert. Ziel dieser Erweiterung war die Fortsetzung des Mainuferparks von der Weseler Werft bis an die Deutschherren Brücke. A. Zielsetzung Zu Beginn des Sanierungsverfahrens standen die Maßnahmen zur Freimachung von Grundstücken und zur Beseitigung der Gemengelagen von Wohnen und Gewerbe im Vordergrund. Es wurden störende Betriebe aus den Blockinnenbereichen, den ehemaligen Flächen des Landwirtschaftlichen Vereins, den Flächen südlich der Sonnemannstraße sowie den Hafenflächen der Weseler Werft soweit möglich an andere Standorte verlagert oder geschlossen. Allein auf dem ehemaligen Landwirtschaftlichen Verein, einem der umzustrukturierenden Bereiche, waren ca. 40 Betriebe als Mieter oder Untermieter ansässig. Die Stadt führte mit allen Gespräche, erarbeitete Strategien zur Verlagerung, suchte Ersatzstandorte, stellte finanzielle Hilfen bereit oder bereitete eine Betriebsaufgabe vor. Darüber hinaus hat die Stadt über unabhängige Experten eine kostenlose Beratung zu juristischen und betriebswirtschaftlichen Fragen angeboten, um die Existenz der Betriebe zu sichern. Der gezielte Grunderwerb bildete im Rahmen der Sanierungsdurchführung eine wesentliche Strategie, wie auch der Wiederverkauf der Baugrundstücke zu einem entscheidenden Element wurde, mit dessen Hilfe - weit über die üblichen Einflussmöglichkeiten des normalen Bau- und Planungsrechtes hinaus - Nutzungsqualitäten und gestalterische Qualitäten verbessert und optimiert werden konnten. So wurden bei der Veräußerung von Grundstücken für Neubauvorhaben unterschiedliche Wettbewerbsverfahren wie Gutachterverfahren, städtebauliche Wettbewerbe, Realisierungswettbewerbe und Investorenwettbewerbe durchgeführt. Durch die Realisierung von Neubauvorhaben mit einheitlichem Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Verwendung von miteinander harmonierenden Gestaltungselementen und Materialien wurde ein in sich stimmiges Stadtbild erreicht, das zudem durch eine gleichwertige Gestaltung der Straßenräume abgerundet wurde. Nachdem die Betriebsverlagerungen weitgehend abgeschlossen, Gebäude abgebrochen, Bodenverunreinigungen beseitigt und die Baugrundstücke entsprechend der städtebaulichen Ziele neu vermessen waren, wurden auf den so mobilisierten Flächen Wohngebäude, Bildungseinrichtungen und Grün- bzw. Freiflächen realisiert. Insgesamt sind auf diesen Flächen im Sanierungsgebiet knapp 1.000 neue Wohneinheiten entstanden. Hiervon wurden rund 800 WE durch die Umstrukturierungsmaßnahmen der Stadt ermöglicht. Bei den Wohnungsbauvorhaben wurde auf ein ausgeglichenes Angebot von gefördertem Wohnungsbau (274 WE), Mietwohnungen (246 WE) und Eigentumswohnungen (ca. 480 WE) geachtet. Um das Wohnungsangebot und die Wohnsituation nicht nur im Neubaubereich zu verbessern, hat die Stadt privaten Eigentümern finanzielle Anreize sowie fachliche Beratung zur Durchführung von privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten angeboten. Die Modernisierung von insgesamt 300 Wohn- und 18 Nutzungseinheiten mit und ohne Förderung zeigt, dass die privaten Eigentümer im Rahmen des Sanierungsverfahrens zur Investition in die Bestandsgebäude bereit waren und die Gebäude eine gestalterische und qualitative Aufwertung erfahren haben. Durch das Angebot von Einzelhandelsflächen in den Erdgeschossen einiger Neubauten konnte die Versorgungsstruktur des Gebietes verbessert werden. Neben einigen Gastronomiebetrieben siedelten sich unter anderem ein Discounter, ein türkischer Lebensmittelladen und ein Blumengeschäft an. In Ergänzung zu den Wohnungsbauvorhaben war die Errichtung von zwei Kindertagesstätten und vier Spielplätzen für Kinder aller Altersgruppen von großer Bedeutung. Mit dem Angebot einer Zweigstelle des Internationalen Familienzentrums e.V. wurde der Internationalität des Quartiers Rechnung getragen. Darüber hinaus hat das Sanierungsgebiet mit der Ansiedlung der Bankakademie (Frankfurt School of Finance & Management) und des Bildungszentrums Ostend einen neuen Schwerpunkt als Sitz für Bildungseinrichtungen erhalten. Der hohe Versiegelungsgrad und das Freiflächendefizit innerhalb des Sanierungsgebietes konnten im Laufe der Sanierung behoben werden. Den größten Effekt zur Verbesserung des Wohnumfeldes und zur Attraktivitätssteigerung des Sanierungsgebietes hatten die Umnutzung der Weseler und der Ruhrorter Werft von unzugänglichen Hafenflächen zu öffentlichen Grünflächen. Durch die Neuanlage eines Fußweges im Bereich der Flößerbrücke sowie dem Neubau des Jenny-Apolant-Weges und des Rosa-Marx-Weges wurden drei attraktive Wege zur Verbindung des Mainufers mit den Wohnbereichen des Sanierungsgebietes realisiert. Eine funktionale Verbesserung und gestalterische Aufwertung der Straßenräume innerhalb des Sanierungsgebietes sowie die Anlage neuer Platzflächen ergänzten die Neubaumaßnahmen auf den Bauflächen. Von besonderer Bedeutung hierbei waren die Umgestaltung der Sonnemannstraße und der Oskar-von-Miller-Straße sowie der Neubau der Horst-Schulmann-Straße. Durch den Neubau der Horst-Schulmann-Straße und der Einrichtung von zusätzlichen Abbiegespuren in der Sonnemannstraße wurde die Erschließung der neu entwickelten Wohnbauflächen deutlich verbessert. Zusätzlich wurden mit dem Neubau des Martin-Elsässer-Weges und der Gehwege in der Uhlandstraße, Rückertstraße, Howaldtstraße, die zu Beginn des Sanierungsverfahrens als Abstellflächen für PKW dienten, neue Flächen für Fußgänger geschaffen und neue Verbindungen zur gebietsinternen Erschließung angeboten. Nachdem die wesentlichen Ziele des Sanierungsverfahrens - Ostendstraße - erreicht sind, soll das Verfahren gemäß § 162 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch förmlich abgeschlossen werden. Gemäß Schreiben des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz vom 09.12.2014 soll die Stadt das Verfahren bis spätestens 30.09.2015 förmlich abschließen und der WI-Bank eine Schlussabrechnung vorlegen. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen auch die drei Maßnahmen, die noch aus Sanierungsmitteln finanziert werden, abgeschlossen werden. Dies sind die Gestaltung des Martin-Elsässer-Platzes, der Bau eines Brunnens auf dem Paul-Arnsberg-Platz, sowie abschließende Grünmaßnahmen auf der Ruhrorter Werft. B. Alternativen - keine - C. Lösung Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsverfahrens - Ostendstraße - wird aufgehoben, so dass die Vorschriften des "Besonderen Städtebaurechts" (§§ 136 ff) des Baugesetzbuches nicht mehr anwendbar sind. Nach Rechtskraft der Satzung zur Aufhebung wird die Stadt das Grundbuchamt ersuchen, die Sanierungsvermerke in den Grundbüchern zu löschen. D. Kosten Durch die Aufhebung der Sanierungssatzung entstehen der Stadt keine weiteren Kosten. Vom Projektbeginn im Jahr 1985 bis zum Abschluss werden der Stadt für die Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme zuwendungsfähige Gesamtkosten in Höhe von rund 68 Mio. Euro entstanden sein. Mit fast 20 Mio. Euro stellen die Kosten für den Grunderwerb die umfangreichste Ausgabenposition dar. Der Zwischenerwerb war für die Realisierung der Sanierungsziele erforderlich. Ein Großteil der Grundstücke wurde angekauft, frei gemacht, neu zugeschnitten und anschließend mit entsprechenden Vorgaben an Investoren weiter veräußert. Für die Beseitigung von baulichen Anlagen, von Bodenverunreinigungen und Altlasten wurden rund 13 Mio. Euro aufgewendet. Mehr als 14 Mio. Euro wurden für die Erschließung und Herstellung von Straßen, Wegen, Plätzen und öffentlichen Grünflächen aufgewendet. Als weitere bedeutende Ausgabenposition sind die Aufwendungen von mehr als 10 Mio. Euro zu nennen, die im Rahmen des Umzugs von Bewohnern und Betrieben als Sozialplankosten, Umzugs- und Umzugsfolgekosten, sowie Entschädigungsleistungen angefallen sind. Den Gesamtkosten von rund 68 Mio. Euro stehen Einnahmen aus dem Verfahren in Höhe von rund 44 Mio. Euro gegenüber. Allein rund 37 Mio. Euro davon stammen aus Grundstückserlösen. Weitere Einnahmepositionen waren Erlöse, die sich insbesondere aus Zinserträgen des Treuhandvermögens, aus Bewirtschaftungsüberschüssen von Gebäuden und Grundstücken sowie aus der Erhebung von Ausgleichsbeträgen ergeben. Insgesamt sind 98 Grundstückseigentümer zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet, was eine Einnahme in Höhe von rund 2,5 Mio. Euro bedeutet. Die Stadt hat in den vergangenen Jahren umfangreich vom Abschluss sogenannter Ablösevereinbarungen mit den Grundstückseigentümern Gebrauch gemacht, so dass der größte Teil der Ausgleichsbeträge bereits vereinnahmt wurde. Mit der Aufnahme des Sanierungsverfahrens in das Bund-Länder-Programm zur Städtebauförderung konnte die Stadt entsprechende Fördermittel beantragen. Auf der Grundlage von 18 Bewilligungsbescheiden stellten Bund und Land insgesamt rund 13 Mio. Euro Sanierungsförderungsmittel zur Verfügung. Nach Abzug der Einnahmen aus dem Verfahren und der Sanierungsförderungsmittel verbleiben Kosten in Höhe von 11 Mio. Euro, die die Stadt zu tragen hatte. Bei einer durchschnittlichen Förderquote von 56,08 % entspricht dieser Betrag genau der notwendigen Komplementärfinanzierung, die die Stadt zum vollständigen Abruf der Fördermittel erbringen musste. Dieser Investition für die Vorbereitung und Durchführung des Sanierungsverfahrens durch die öffentliche Hand steht ein Vielfaches an Investitionen Dritter für den Bau von Wohnungen, Büros und Schulungseinrichtungen in den vergangenen 29 Jahren gegenüber. Anlage _Satzungstext (ca. 3,4 MB)