Sanierungsmaßnahme Frankfurt am Main - Ostendstraße - Erweiterung des Sanierungsgebiets

Vortrag des Magistrats vom 06.06.2003, M 77

Betreff:

Sanierungsmaßnahme Frankfurt am Main - Ostendstraße - Erweiterung des Sanierungsgebiets

Vorgang:

l. Beschl. d. Stv.-V. vom 27.01.2000, § 5434 (M 226)

1. Das Sanierungsgebiet "Ostendstraße" wird um die nachfolgend aufgeführte, in Anlage 1 dargestellte Fläche Oskar-von-Miller-Straße 51 erweitert.

Die Fläche wird begrenzt von der Sonnemannstraße im Norden, der Oskar-von-Miller-Straße im Süden und der Grenze des Sanierungsgebietes im Westen. Die östliche Grenze ist gleich der Plangebietsgrenze im Bebauungsplanentwurf Nr. 596. Die Fläche umfasst etwa 9.250 m2 und ist Teil des Flurstückes 1 /5 aus Flur 169. Die Fläche wird zurzeit von den Marktbetrieben genutzt. Die exakte östliche Grenze sowie die Größe der Fläche können erst nach der Vermessung für die geplante Erschließungsstraße ermittelt werden.

1. Die als Anlage 2 vorgelegte Satzung über die förmliche Festlegung der Erweiterungsfläche zum Sanierungsgebiet "Ostendstraße" wird gemäß § 142 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.
2. Der Magistrat wird beauftragt, den Sanierungsträgervertrag mit der Deutschen Bau- und Grundstücks-AG, BauGrund, vom 14.03.2000 zu ergänzen.
3. Der Sanierungsträger BauGrund wird gemäß § 4 Nr. 5 des Sanierungsträgervertrages ermächtigt, erforderliche Kredite zu Lasten des Treuhandvermögens für den Ankauf der Erweiterungsfläche sowie für Ordnungsmaßnahmen und die Herstellung der Erschließung bis zu einer Höhe von € 2.500.000,00 aufzunehmen (Zwischenfinanzierung).

Begründung:

A. Zielsetzung

Das Sanierungsgebiet "Ostendstraße" wurde mit Bekanntgabe der Satzung am 17.02.1987 förmlich festgelegt. Seit der Aufhebung der Sanierungsatzung für das Teilgebiet "Heiligkreuzgasse" am 16.02.1999 umfasst die Fläche des Sanierungsgebietes etwa 13 ha.

Zu Beginn der Sanierung erwarb die Stadt die zentralen Grundstücke, die neugeordnet werden sollten. Im Laufe der Sanierungsdurchführung wurden auf diesen Flächen Betriebsverlagerungen, Abbruchmaßnahmen und zum Teil Altlastensanierungen durchgeführt. Anschließend wurden neu zugeschnittene Baugrundstücke an private Investoren veräußert. Zwei größere Wohnungsbauprojekte in der Howaldtstraße und in der Ostendstraße, sowie die Bankakademie in der Sonnemannstraße sind mittlerweile hergestellt. Darüber hinaus wurden Grün- und Freiflächen wie die Weseler Werft angelegt.

Seit Mitte März 2000 ist die Deutsche Bau- und Grundstücks-AG, BauGrund, als treuhänderischer Sanierungsträger im Auftrag der Stadt Frankfurt am Main im Sanierungsgebiet tätig und unterstützt die Stadt bei allen Maßnahmen. Vorrangiger Auftrag von BauGrund ist der Verkauf der städtischen Liegenschaften im Sanierungsgebiet, die in ein Treuhandvermögen überführt wurden. Vor allem aus den erzielten Verkaufserlösen sollen die weiteren Maßnahmen zur Gebietsentwicklung, wie Abbrüche und Altlastenentsorgung, finanziert werden. Ziel ist, dass die Maßnahme sich selbst finanziert und bis zum Jahr 2007 / 2008 für die Stadt zu einem wirtschaftlichen Abschluss gebracht wird.

Die Erweiterung des Sanierungsgebietes um die aufgeführte Teilfläche entspricht den übergeordneten Sanierungszielen für das Ostend:

• Verbesserung der gesamten städtebaulichen Situation im östlichen Anschluss an die Innenstadt,

• Erschließung, Neuordnung und Entwicklung mindergenutzter Flächen,

• Weiterentwicklung der Wohnnutzung und Errichtung neuer Wohnungen, z. T. in gemischten Strukturen mit Büronutzung und nicht störendem Gewerbe,

Die Sanierungsziele für den südlichen Teil des Sanierungsgebietes finden ihre Konkretisierung im Bebauungsplanentwurf Nr. 596 (Stand: Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Offenlage fanden vom 02.05. bis 03.06.02 statt). Die Erweiterungsfläche liegt innerhalb der Grenzen des Bebauungsplanentwurfes Nr. 596. Die Erweiterung des Sanierungsgebietes stellt eine Arrondierung der heutigen Gebietsgrenzen dar, bei der die Grundzüge der Sanierung gewahrt bleiben und die Durchführung von geplanten Neubaumaßnahmen durch eine räumlich sinnvolle Nutzungsgliederung positiv beeinflusst wird.

Die Erweiterung stellt insbesondere die geplante Verlängerung der Rückertstraße mit ihrer wichtigen Erschließungsfunktion für die zukünftigen Wohnquartiere sicher. Zwischen der Sonnemannstraße und der Oskar-von-Miller-Straße sollen zwischen 2004 und 2006 ein Boarding House und etwa 77 Wohneinheiten errichtet werden. An der Sonnemannstraße soll der erste Abschnitt des Bildungszentrums Ostend errichtet werden. Südlich der Oskar-von-Miller-Straße entstehen bis Ende 2003 etwa 150 Wohneinheiten.

Die Erschließung der Oskar-von-Miller-Straße (Sackgasse) ist für das erwartete Verkehrsaufkommen nicht ausreichend. Erforderlich ist eine Verbindung zwischen Sonnemannstraße und Oskar-von-Miller-Straße in Verlängerung der Rückertstraße mit einem voll ausgebauten Knoten an der Sonnemannstraße. Darüber hinaus schafft die Verlängerung der Rückertstraße eine klare Abgrenzung zwischen den zwei verschiedenen Nutzungsbereichen Großmarkt / EZB und Stadtquartier.

In Abstimmung mit den Marktbetrieben der Stadt Frankfurt am Main steht die Erweiterungsfläche in zwei Stufen zur Übergabe und Entwicklung bereit: die Übergabe der Stufe A (Grundstücksfläche für das Bildungszentrum Ostend, Teil Süd) soll kurzfristig erfolgen; die Übergabe der Stufe B (restliche Erweiterungsfläche) soll spätestens mit Einstellung des Betriebs der Großmarkthalle erfolgen. Die Teilflächen gehen jeweils mit Datum der vollständigen Kaufpreiszahlung vom Betriebsvermögen der Marktbetriebe in das Treuhandvermögen der Sanierungsmaßnahme Ostend über.

B. Alternativen

Keine

C. Lösung

Für die förmliche Festlegung der aufgeführten Erweiterungsfläche als Ergänzung des Sanierungsgebietes "Ostendstraße" sind folgende Verfahren zu berücksichtigen bzw. durchzuführen:

a) Erörterung gemäß § 140 Abs. 1 Nr. 4 BauGB

Über die Erweiterungsfläche wurden mehrere Erörterungsgespräche mit den Marktbetrieben geführt. Die Marktbetriebe haben keine Bedenken gegen die Erweiterung des Sanierungsgebietes und sind grundsätzlich zum Verkauf der Fläche bereit.

b) Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger gemäß § 139 BauGB

Ein Beteiligungsverfahren gemäß § 139 BauGB zur Erweiterung des Sanierungsgebietes ist nicht erforderlich, da

• sich die Fläche im Eigentum der Stadt bzw. eines städtischen Betriebes befindet,

• die Grundzüge des Sanierungsverfahrens nicht berührt werden und den Sanierungszielen entsprochen wird,

• den Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen der Erörterungsgespräche gegeben wurde.

c) Vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB

Gemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von den vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorliegen.

Für die förmliche Festlegung der Erweiterungsfläche sind die Beurteilungskriterien ausreichend, da der Stadt Frankfurt am Main entsprechende Grundlagen vorliegen und im Laufe der Durchführung der Sanierung genügend Erkenntnisse gewonnen wurden.

d) Beschluss der Stadtverordnetenversammlung über die Satzung

Ist gemäß Anlage 2 Bestandteil dieses Beschlusses.

e) Ergänzung des Sanierungsträgervertrag mit BauGrund vom 14.03.2000

Die Ermächtigung des Magistrats hierzu ist ebenfalls Bestandteil des Beschlusses.

In der Änderung zum Sanierungsträgervertrag wird BauGrund bevollmächtigt, die Erweiterungsfläche zum Zwecke der Sanierung in das Treuhandvermögen zu erwerben und nach

Durchführung der erforderlichen Ordnungs- bzw. Erschließungsmaßnahmen wieder zu veräußern bzw. an die Stadt zu übertragen.

f) Ermächtigung des Sanierungsträgers BauGrund zur Kreditaufnahme

Durch Beschluss wird der Sanierungsträger ermächtigt, zu Lasten des Treuhandvermögens Kredite zur Zwischenfinanzierung für den Erwerb sowie für Ordnungsmaßnahmen und die Herstellung der Erschließung bis zu einer Höhe von € 2.500.000,00 aufzunehmen.

g) Bekanntmachung der Satzung

Erfolgt entsprechend Anlage 2 gemäß § 162 Abs. 2 BauGB.

D. Kosten

Der Erwerb der Erweiterungsfläche von den Marktbetrieben, die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen sowie die Herstellung der Erschließung (Verlängerung der Rückertstraße) werden aus dem Treuhandvermögen des Sanierungsträgers finanziert. Der Erwerb erfolgt zu dem vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenwert ( Anfangswert gemäß Verkehrswertgutachten vom 18.09.02) von € 5.891.000,00. Die geschätzten Kosten für die Ordnungsmaßnahmen (Gebäudewertentschädigung, Abbruch, Bodensanierung) betragen gemäß Verkehrswertgutachten ca.

€ 2.500.000,00, die geschätzten Kosten für die Herstellung der Erschließung betragen ca.

€ 1.150.000,00. Hinzu kommen Honorarkosten für den Sanierungsträger sowie ggf. Finanzierungskosten von ca. € 250.000,00.

Der entstehende Finanzierungsbedarf kann voraussichtlich aus dem Treuhandvermögen gedeckt werden. Dies hat jedoch zur Folge, dass das Treuhandvermögen in den Maßnahmejahren 2003 und 2004 nur noch eine geringe Liquidität zur Abwicklung der vorgesehenen Maßnahmen aufweist. Daher soll der Sanierungsträger die Möglichkeit erhalten, bei Bedarf Kredite zur Zwischenfinanzierung bis zu einer Höhe von € 2.500.000,00 aufzunehmen.

Im Falle der Kreditaufnahme handelt es sich um eine Zwischenfinanzierung, die aus den Einnahmen des Verfahrens (Grundstücksveräußerung, Ausgleichsbeträge, bereits bewilligte staatliche Fördermittel) vollständig refinanziert wird.

Mit dem Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung ist abgestimmt, dass eine Erweiterung des Sanierungsgebietes unter der Maßgabe erfolgen kann, dass keine zusätzlichen Fördermittel von Seiten des Landes eingesetzt und die Kosten für die Maßnahmen aus der laufenden Sanierungsmaßnahme bzw. durch Rückflüsse (Verkaufserlöse und Ausgleichsbeträge) finanziert werden.

Durch die Erweiterung des Sanierungsgebietes entsteht dem Haushalt der Stadt kein zusätzlicher Finanzierungsbedarf.

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