Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Mörfelder Landstraße 331, Gemarkung Wald, Flur 612, Nr. 13/4 (ehemaliges Oberforsthaus)

Vortrag des Magistrats vom 08.09.2017, M 177

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Mörfelder Landstraße 331, Gemarkung Wald, Flur 612, Nr. 13/4 (ehemaliges Oberforsthaus)

1. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Erbbauberechtigte: Eine noch zu gründende Projektgesellschaft der OFB Projektentwicklung GmbH Speicherstraße 55 60327 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: Gemarkung Wald, Flur 612 Nr. 13/4 hält 4.601 m2 Ehemaliges Oberforsthaus Erbbauzeit: 66 Jahre Erbbauzweck: Errichtung und Betrieb eines mindestens 4 Sterne-Hotels Erbbauzins: 180.000,00 € jährlich Eine Gebäudewertentschädigung ist von der Erbbauberechtigten nicht zu zahlen. Anpassung Wertsicherungsklausel, Anpassung wird alle fünf Jahre erfolgen. Besondere Bedingungen Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich, die Baugenehmigung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsabschluss zu beantragen und das Bauvorhaben binnen 3 Jahren nach Abschluss des Vertrages fertig zu stellen. Bei der Errichtung des Gebäudes ist der Passivhaus-Standard einzuhalten. Sollte der Passivhaus-Standards aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einzuhalten, als die jeweils aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. Das sich auf dem Grundstück befindliche denkmalgeschützte Gebäude (Reitstall des ehemaligen Oberforsthauses) ist in Abstimmung mit dem Denkmalamt zu sanieren und auf Kosten des Erbbauberechtigten in die Bebauung zu integrieren. Die Leitungen der Stadt und anderer Versorgungsträger sowie ein Geh- und Fahrrecht zur Erschließung des benachbarten Gebäudes des Frankfurter Schützenkorps Oberforsthaus e.V. sind dinglich zu sichern. Für den Fall eines Verkaufs des Erbbaurechts wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Kosten und Steuern Die Erschließungskosten sowie alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten. Verrechnung Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten
2. Es dient zur Kenntnis, dass nach der kommunalen Wertermittlung vom 06.11.2015 und einer Stellungnahme dazu vom 09.12.2016 von einem Vergleichswert von 550,00 €/m2 bei einer WGFZ von 2,0 auszugehen ist.
3. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht in Folge einer gemäß § 43 Abs. 3 GemHVO erforderlichen Vermögensanpassung zu einer Wertsteigerung in Höhe von 2.253.847,82 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt. Begründung: Das Grundstück des ehemaligen Oberforsthauses wurde in der Vergangenheit mehrfach ausgeschrieben. Es liegt im Außenbereich unmittelbar am Oberforsthauskreisel, der von den Ausfallstraßen bzw. den Autozubringern Isenburger Schneise, Kennedyallee, Mörfelder Landstraße und der Straße Am Oberforsthaus umschlossen wird. Das Areal ist in eine als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesene Waldfläche eingebettet, selbst aber nicht Teil des Landschaftsschutzgebiets. Die durch die Luftangriffe 1944 schwer beschädigten Gebäude des ehemaligen Oberforsthauses wurden Anfang der sechziger Jahre mit Ausnahme des ehemaligen Reitstalls beseitigt. Das verbliebene, schwer beschädigte Gebäude aus dem Jahr 1792 unterliegt dem Denkmalschutz. Es ist teilweise einsturzgefährdet und wird daher seit Jahren gesichert. Mit Bescheid vom 16.04.2009 wurde einem Bauherrn eine Baugenehmigung für einen Sonderbau als Hotel mit Tiefgarage mit einer BGF von 8.730 m2 einschließlich der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung und naturschutzrechtlichen Eingriffsgenehmigung erteilt. Das Bauvorhaben kam jedoch wegen der Insolvenz des früheren Eigentümers nicht zu Stande. Im Nachgang zur letzten Ausschreibung aus dem Jahre 2013 wurden die Konditionen unter anderem mit dem Geschäftsführer der BPS Projektmanagement neu verhandelt. Der künftige Erbbaunehmer ist bereit, das extrem sanierungsbedürftige Reitstallgebäude instand zu setzen und in das Hotelkonzept zu integrieren. Er beabsichtigt diese Planung als Grundlage für den Hotelneubau heranzuziehen. Die ehemalige Planerin des Sonderbaus begleitet jetzt das Projekt. Der zugrunde gelegte Bodenrichtwert für die Hotelnutzung in Höhe von 550,00 €/m2 bei einer WGFZ 2,0 orientiert sich an dem in der Nähe befindlichen Hotelkomplex in der Isenburger Schneise und wurde durch den Gutachterausschuss mit Stellungnahme vom 09.12.2016 bestätigt. Der ausgehandelte Erbbauzins i.H.v. 180.000,00 EUR jährlich ist das Ergebnis des Angebotsverfahrens, in dem zwei verbliebene Bieter aufgefordert wurden, ein finales, vergleichbares Angebot zum Abschluss eines Erbbaurechtes abzugeben. Dieses Angebot entspricht einem Bodenwert von ca. 652,00 €/m2 bei einem Zinssatz von 6% jährlich. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % über die Laufzeit ein Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 8.647.110,96 €. Der Magistrat hat in seiner Sitzung am 20.11.2017 die Vorlage M 177 zurückgezogen. Anlage _Plaene_Moerfelder_Landstr (ca. 2,3 MB) Anlage _Vorlage_wird_zurueckgezogen (ca. 75 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 20.09.2017, NR 408