Bestellung eines Erbbauchrechts an dem Grundstück Mörfelder Landstraße 331 (ehemaliges Oberforsthaus)

Anfrage vom 20.09.2017, A 252

Betreff: Bestellung eines Erbbauchrechts an dem Grundstück Mörfelder Landstraße 331 (ehemaliges Oberforsthaus) Mit der Vorlage M 177 vom 08.09.2017 beantragt der Magistrat die Zustimmung zur Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Mörfelder Landstraße 331, Gemarkung Wald, Flur 612, Nr. 13/4 (ehemaliges Oberforsthaus) an die OFB Projektentwicklung GmbH. Es handelt sich um ein Areal von 4.601 qm. Errichtet werden soll dort ein Hotel mit einer BGF von 8.730 qm. Nach Angaben des Magistrats ist nach der kommunalen Wertermittlung vom 06.11.2015 von einem Vergleichswert von € 550 pro qm bei einer WGFZ von 2,0 auszugehen. Dieser zugrunde gelegte Bodenrichtwert für die Hotelnutzung orientiere sich an dem in der Nähe befindlichen Hotelkomplex in der Isenburger Schneise. Weiterhin führt der Magistrat aus, dass der ausgehandelte Erbbauzins i. H. v. € 180.000 p.a. das Ergebnis des Angebotsverfahrens sei, das einem Bodenwert von ca. € 650 pro qm bei einem Zinssatz von 6% jährlich entspricht. Der Vergleich zwischen der vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht (unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung) ergebe im Vergleich zu einem Verkauf zum Bodenrichtwert (bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 %) über die Laufzeit einen Zinsvorteil für die Stadt in Höhe von ca. € 8,65 Mio. Diese Ausführungen des Magistrats sind wenig nachvollziehbar. Zum einen führt der Magistrat bereits in seiner Vorlage zwei unterschiedliche Bodenwerte an: € 550 pro qm und € 650 pro qm. Der erstgenannte Wert soll sich dabei an dem in der Nähe befindlichen Hotelkomplex in der Isenburger Schneise orientieren. Woher der Magistrat diesen Wert entnommen hat, wird nicht ausgeführt. Der genannte Vergleich wäre auch nicht erforderlich, da für das zu verpachtende Areal ein Bodenrichtwert existiert, der mit € 740 pro qm angegeben wird (Abb. 1 und 2). Aus welchen Gründen der Magistrat nicht diesen Wert angesetzt hat, ist unklar. Ebenso ist die Berechnung des Magistrats für den angeblichen Zinsvorteil in Höhe von ca. € 8,65 Mio. nicht nachvollziehbar. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Aus welchen Gründen orientierte sich der Magistrat bei der Ermittlung des Grundstückswertes an einem Nachbargrundstück und nicht an dem Wert, der in der Bodenrichtwertkarte aufgeführt ist?
2. Woher hat der Magistrat die Angaben für den Grundstückswert des Hotelkomplexes in der Isenburger Schneise?
3. Welcher Grundstückswert ergibt sich aus der Bodenrichtwertkarte für das Grundstück des Oberforsthauses unter Berücksichtigung der aktuell geplanten Bebauung mit der vorgesehenen Nutzung und der WGFZ von 2,0?
4. Wie errechnet sich der vom Magistrat angegebene Zinsvorteil in Höhe von ca. € 8,65 Mio. über die Laufzeit? Abb. 1 Areal des ehem. Oberforsthauses Abb. 2 Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte Frankfurt 2016