Neuverpachtung des Weingutes der Stadt Frankfurt am Main

A: Zielsetzung Das früher durch die Stadt Frankfurt am Main selbst betriebene städtische Weingut wurde mit einer festen Laufzeit vom 01.04.1994 bis 31.12.2023 an den jetzigen Betreiber vermietet. Danach verlängerte sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann jedoch mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Kalenderjahres gekündigt werden. Die Kündigung ist form- und fristgerecht zum 31.12.2025 ausgesprochen worden. Ab 01.01.2026 soll eine Neuverpachtung erfolgen. Daher war das Objekt auszuloben. ...

Als grundsätzliche Perspektiven stehen der Stadt Frankfurt folgende Alternativen zur Auswahl

- Neustart des Weingutes durch Übernahme in die eigene Bewirtschaftung,

- Verkauf aller oder eines Teils der Immobilien (Betriebstätte in Hochheim und Weinberge in Frankfurt (Lohrberger Hang) und Hochheim,

- oder Verpachtung des Weingutes als Ganzes oder in Teilen an einen anderen der vorliegenden Bieter aus der Konzeptausschreibung

Ein Neustart ist wirtschaftlich nicht darstellbar; der beauftragte Gutachter hat die erforderlichen Investitionen, den Betriebsaufwand und die erwarteten Erträge gegenübergestellt. Aufgrund erheblicher Kosten und Risiken wurde eine Fortführung als Eigenbetrieb ausgeschlossen.

Die Veräußerung der Weingärten und der Gutsgebäude war in einem zweiten Schritt zu prüfen. Nach der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung vom 02.11.2023 (§ 3979) ist eine Veräußerung von städt. Immobilien grds. nicht möglich.

Bei der Beurteilung, ob das Weingut als Ganzes oder in Teilen (Losen) verpachtet wird, wurde auf den größeren Bieterkreis und damit die Möglichkeit aus unterschiedlichen Konzepten auszuwählen abgestellt.

Am 21.11.2024 waren die fünf bestplatzierten Bieter geladen, um ihre Konzepte zu präsentieren. Die daraus ausgewählten drei besten Konzepte sollten am 21.01.2025 ausführlicher dargestellt und offene Fragen der Jury beantwortet werden. Die Jury beurteilte die Konzepte anhand der von ihr gewichteten Entscheidungsparameter: Umfang der Verpachtung, Angebotspreis, Sortenkonzept, Qualitätskonzept, Ökologisches Konzept, Investitionsbereitschaft, Imagebildung für Frankfurt, Business- und Marketingplan und Referenzen der Bewerber. Im Ergebnis entschied die Jury, Herrn Schmidt den städt. Vertretungskörperschaften als künftigen Pächter vorzuschlagen. Im Einzelnen:

Umfang der Verpachtung

Der künftige Pächter wird das Weingut insgesamt pachten und die Wirtschaftsgebäude in Hochheim als Wohn- und Produktionsstandort nutzen. Die Reaktivierung der Gutsschänke in Hochheim ist dabei zentraler Bestandteil der Vermarktungsstrategie. Die Vinothek im Römer soll als temporäre Weineventbar genutzt werden.

Angebotspreis

Herr Schmidt erbringt nicht den höchsten Angebotspreis, dafür überzeugt er bei den übrigen entscheidungserheblichen Kriterien. Sein Angebot spiegelt für das gesamte Weingut eine wirtschaftlich solide in die Zukunft gerichtete Vorgehensweise wider.

Sortenkonzept Der künftige Pächter beabsichtigt Riesling, Burgundersorten, Sauvignon Blanc und zukunftsorientierte, pilzwiderstandsfähige Rebsorten nachzupflanzen.

Qualitätskonzept

Der künftige Bewirtschafter des Weingutes verfügt über hinreichende fachliche Kompetenz (Diplom-Oenologe), sein im Studium erworbenes Wissen spiegelt sich im breiten Angebot seines Weingutes wider (Traubensaft, (Prädikats-) Weine, Sekte, naturtrübe Weine usw.).

Ökologisches Konzept

Das von Herrn Schmidt bewirtschaftete "Weingut im Weinegg" ist seit 2023 als zertifizierter Demeter Betrieb anerkannt. In der Weinwirtschaft sind die hohen Qualitätskriterien eine "Demeter-Zertifizierung" hinreichend bekannt. Die Umstellung der Weinberge auf EU-Bio erfolgt mit der Ernte 2027.

Investitionsbereitschaft

Der künftige Pächter plant als Investitionen, die Wohnräume im Gutsgebäude auf einen zeitgemäßen Standard zu heben und die Gutsschänke in Hochheim wieder in Betrieb zu nehmen. Die Vinothek soll als Weineventbar ausgebaut werden. Zudem ist die Investition in einen Ausschankwagen geplant, um an Events in Frankfurt teilzunehmen. Die Weinberge werden schrittweise neu bestockt.

Imagebildung für Frankfurt

Der künftige Pächter will das Weingut in Frankfurt präsenter machen. Er plant den örtlichen Handel und die Gastronomie zu akquirieren als auch die Endkunden über lokale und regionale Veranstaltungen anzusprechen. Er plant sich aktiv ins Stadt- und Tourismusmarketing einzubringen. Zudem erhält das Weingut eine attraktive Präsenz im Web und auf Social-Media-Kanälen. Mit den angestrebten Produktqualitäten soll das Weingut der Stadt Frankfurt mittel- und langfristig einen guten Platz in Weinführern belegen.

Business- und Marketingplan

Der künftige Pächter plant eine investive Anlaufphase von drei Jahren. Nachfolgende Investitionen werden einnahmegerecht geplant. Ein 5 Jahresplan ist noch vorzulegen.

Die Gutsschänke soll zur Saison 2026 ihren Betrieb aufnehmen. Ebenso sind erste Teilnahmen an Events in Frankfurt mit Weinhaus der Stadt Frankfurt-Weinen geplant. Das Jahr wird zudem für Vertrieb genutzt, um in Hotellerie, Gastronomie und Handel bekannt zu werden.

Ab 2027 werden die ersten Weine in neuem Design angeboten. Dies soll zusammen mit den städtischen Würdenträgern und Organisationen der Öffentlichkeit vorgestellt werden.

Referenzen des Bewerbers

Der künftige Pächter hat seinen Betrieb innerhalb von 15 Jahren von null auf 13,5 ha aufgebaut und in den einschlägigen Weinführern Vinum, Eichmann, Gault Millau und falstaff gute Bewertungen erreicht. Er ist im Kollegenkreis sehr geschätzt und bringt sich gut in die Hochheimer Winzergemeinschaft ein.

Zusammenfassend:

Der Bieter mit der höchsten Investitionsbereitschaft weist den schlechtesten Angebotspreis aus. Zudem hat das Konzept seinen Schwerpunkt in der Gastronomie.

Ein weiterer Bieter hatte ein finanziell besseres Angebot, schnitt jedoch bei der Imagebildung für Frankfurt, dem Business- und Marketingplan und den Referenzen schlechter als die anderen Bewerber ab.

In das Gebäude müssen Investitionen in nicht unerheblicher Höhe getätigt werden. Die technischen Mitarbeiter der Stadt sind über Jahre hin mit dem Neubau von Schulen und Kultureinrichtungen gebunden. Es war nach einer Lösung zu suchen, um die notwendigen und festgestellten Instandhaltungsmaßnahmen umzusetzen. Die nun vereinbarte "Triple-net-ähnliche" Lösung erscheint nicht nur eine gute Lösung für die Stadt zu sein, sondern berücksichtigt vollumfänglich auch die Belange des künftigen Nutzers.

Die avisierte Lösung kann dazu führen, dass in den Jahren, in denen hohe Investitionen getätigt werden müssen, die Pacht auf null sinkt. Allerdings muss zur vollständigen Betrachtung auch erwähnt werden, dass die Stadt Frankfurt am Main Investitionsaufwendungen in nicht unerheblichem Maße einsparen wird.

Die Verpachtung von Los 5, hierbei handelt es sich um die Weinstube im Römer (Römerberg 19), wird zunächst zurückgestellt, da umfangreiche Investitionen in die Liegenschaft in den nächsten drei Jahren zur Aufrechterhaltung der Sicherheit getätigt werden müssen.

1. a)
   ☐Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben

   Folgende Form ist vorgeschrieben:
2. b)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird vorgeschlagen

   Kurze Beschreibung (2 - 3 Sätze):
3. c)
   Eine Öffentlichkeitsbeteiligung kann nicht erfolgen, weil:

   ☐ verwaltungsinterner Vorgang

   ☐ Gestaltungsspielraum ist nicht ausreichend

   ☐ Verfahrensverzögerung kann nicht akzeptiert werden

   ☐ Ressourcen stehen nicht zur Verfügung

   ☐ gesetzlicher Ausschließungsgrund

   ☒ Beteiligung hat bereits stattgefunden

   Erläuterung (optional):

   Beteiligung über eine Jury im Konzeptverfahren.
4. d)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht vorgeschlagen, weil