Abwicklung des Verkaufs Honselldreieck Übertragung eines Grundstücks an der Hanauer Landstraße sowie Bestellung eines Erbbaurechts auf Flächen an der…

Vortrag des Magistrats vom 10.10.2014, M 172

Betreff: Abwicklung des Verkaufs Honselldreieck Übertragung eines Grundstücks an der Hanauer Landstraße sowie Bestellung eines Erbbaurechts auf Flächen an der Honsellstraße und Verkauf von Flächen an der Honsellstraße für Zwecke des Wohnungsbaus Verkauf von Flächen am sogenannten "Molenkopf" zur Errichtung eines Hotels Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 10.12.2009, § 7326 (M 216) I. Dem Abschluss eines Nachtragsvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Vertragspartner: Main Square GmbH & Co. KG Große Elbstraße 47 22767 Hamburg A. Kostenfreie Übertragung Arrondierungsfläche Hanauer Landstraße Übertragungsgrundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 26, Flur 414, Flurstück 53/5, Teilfläche von

ca. 936 m2 Es dient zur Kenntnis, dass das Grundstück einen Bilanzwert von 814.814,13 € hat. B. Bestellung eines Erbbaurechts an der Honsellstraße Erbbaurechtsgrundstück:

Gemarkung Frankfurt, Bezirk 26, Flur 414

a) Flurstück 49 Teilfläche von ca. 46 m2

b) Flurstück 50/1 hält 17 m2

c) Flurstück 50/2, Teilfläche von ca. 77 m2

d) Flurstück 50/3, Teilfläche von ca. 1.629 m2

e) Flurstück 52, Teilfläche von ca. 128 m2 zusammen ca. 1.897 m2

Bei dem Flurstück 49 wurde der geplante Fahrradweg herausgemessen. Für die endgültige Größe des Erbbaugrundstücks ist das Ergebnis der amtlichen Vermessung maßgebend. Die Vermessung wird von der Stadt beauftragt. Erbbauzins: 47.425,00 €/p.a. (25,00 €/m2) vorläufig

Der Erbbauzins beträgt 5% aus dem halben Bodenrichtwert jährlich. Der zugrunde gelegte Bodenrichtwert in Höhe von 1.000,00 €/m2 basiert auf einer angenommenen WGFZ von 2,0. Bei einer höheren Ausnutzung wird ein höherer Erbbauzins auf Grundlage des entsprechend der erreichten WGFZ nach den Umrechnungstabellen des Gutachterausschusses ermittelten Verkehrswertes fällig.

Die Main Square ist berechtigt, den Erbbauzins für die ersten 20 Vertragsjahre in kapitalisierter Form zu zahlen.

Anpassung: Wertsicherungsklausel, Anpassung alle fünf Jahre nach Verbraucherpreisindex.

Besondere Bedingungen: Auf dem Erbbaurecht werden ausschließlich (mit Ausnahme der Erdgeschossflächen) Wohnungen entstehen, die für die Dauer von 20 Jahren mit einem Abschlag von 15 % auf die für diesen Bereich geltende jeweils aktuelle Marktmiete für die Einkommensgruppe II der Förderrichtlinien Mittelstandsprogramm 2008 angeboten werden. Ankaufsrecht des Erbbauberechtigten nach dem Ablauf des 20. Vertragsjahres. Für den Fall eines Verkaufs des Erbbaurechts wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Die Main Square ist verpflichtet, das Erbbaurechtsgrundstück innerhalb von drei Jahren mit Geschosswohnungen in Passivhausbauweise zu bebauen. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) vorgibt. C. Verkauf eines Grundstücks an der Honsellstraße Kaufgrundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 26, Flur 414a) a) Flurstück 50/2, Teilfläche von ca.

b) Flurstück 50/3, Teilfläche von ca.

c) Flurstück 52, Teilfläche von ca.

d) Flurstück 51, Teilfläche von ca. 375 m2 3.405 m2 626 m2 21 m2 zusammen ca. 4.427 m2

Kaufpreis: Vorläufig 4.427.000,00 € (1.000,00 €/m2) Besondere Bedingungen: Der Kaufpreis beruht auf einer Ausnutzung des Kaufgrundstücks mit einer WGFZ von 2,0. Bei einer höheren Ausnutzung wird eine Nachzahlung entsprechend der Differenz des auf Basis der erhöhten WGFZ berechneten Verkehrswertes (Umrechnung wie oben) und des gezahlten Kaufpreises fällig. Die Main Square ist verpflichtet, die Kaufgrundstücke innerhalb von drei Jahren mit Geschosswohnungen in Passivhausbauweise zu bebauen. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) vorgibt.

D. Verkauf eines Grundstücks am sog. 'Molenkopf' Kaufgrundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 26, Flur 414 Flurstück 93, Teilfläche von ca. 1.617 m2

Kaufpreis: vorläufig 7.350.000,-- € (420,00 €/m2 BGF oberirdisch für 17.500 m2) Besondere Bedingungen: Der Käufer wird mit dem Gutachterausschuss noch darüber eine Klärung herbeizuführen haben, ob die konkrete Lage und die Bodenverhältnisse des hiesigen Grundstückes (von allen Seiten von Wasser umschlossen) zu erhöhten Bauerrichtungskosten führen. Dies kann Auswirkungen auf den zugrunde gelegten Preis haben. In diesem Zusammenhang soll ebenfalls unter Einbindung des Gutachterausschusses ein angemessenes Entgelt für die Inanspruchnahme der Zufahrts- und Parkierungsflächen zum Baugrundstück insgesamt (Flächen unterhalb des Kreisels und sonstigen Straßen) festgelegt werden. Die Main Square ist verpflichtet, das Kaufgrundstück innerhalb von drei Jahren mit einem Hotel / Boardinghaus in Passivhausbauweise zu bebauen. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) vorgibt. E. Allgemeine Regelungen Besondere Bedingungen: Grundbuchliche Sicherung evtl. vorhandener Versorgungleitungen auf den Kauf- bzw. Erbbaurechtsgrundstücken Rechts- und Sachmängelhaftung: Die Übertragungs- (lit A.), Erbbaurechts- (lit B.) und die Kaufgrundstücke (lit. C. und D.) werden grundsätzlich so übergeben, wie sie daliegen, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Sollten schädliche Bodenveränderungen mit einer LAGA-Einstufung Z 2 und schlechter angetroffen werden, so trägt die Stadt insoweit das Entsorgungsrisiko bis zu einem Betrag von 500.000,-- € brutto abzüglich der sog. Sowiesokosten. Der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht, wenn der von ihm zu tragende Kostenanteil 250.000,-- € netto übersteigt.

Kosten und Steuern der erforderlichen Verträge und ihrer Durchführung sowie der Vermessung gehen zu Lasten der Main Square. Vertretungskosten trägt jede Vertragspartei selbst.

Verrechnung: Projektdef. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 02/2011) Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen. II. Es dient zur Kenntnis, dass der aktuelle Bodenrichtwert 2014 der Verkaufsfläche an der Honsellstraße 1.000,00 €/m2 (bezogen auf die vergleichbaren Flächen an der Grusonstraße) bei einer WGFZ von 2,0 beträgt. Die Wertbemessung für das Molengrundstück beruht auf einer indikativen Werteinschätzung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte vom 22.08.2014, die vom Käufer wegen zusätzlicher Bauschwierigkeiten auf dem Molenkopf allerdings noch nicht gebilligt ist. III. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die gemäß Beschlusspunkt B. vorgesehene Vergabe der Grundstücke in Erbpacht gegenüber einem Verkauf zum Bodenrichtwert über die Laufzeit einen Zinsnachteil in Höhe von bis zu 218.198,90 € zur Folge hat. IV. Es dient darüber hinaus zur Kenntnis, dass die Vergabe der Grundstücke in Erbpacht zu einer Wertminderung in Höhe von 708.678,06 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt.

Begründung: Die Main Square GmbH & Co. KG hat mit der Stadt Frankfurt am Main für das Areal des Honsell Dreiecks im Frankfurter Ostend eine neue städtebauliche Konzeption erarbeitet. Von der ursprünglich geplanten Bebauungskonzeption mit großflächigem Einzelhandel/einem Shoppingcenter sowie ergänzenden Nutzungen ist dabei Abstand genommen worden. Die neue städtebauliche Konzeption sieht einen Nutzungsmix aus Wohnen und gewerblichen Nutzungen vor. Die Umsetzung der neuen städtebaulichen Situation erfordert eine Anpassung der bestehenden vertraglichen Regelungen sowie des Baurechts in Form einer Anpassung des B-Plans. Mit den beabsichtigten Vertragsanpassungen, der Änderung des B-Plans und dem Abschluss der weiteren Vereinbarungen, insbesondere des Erbbaurechtsvertrags und des Kaufvertrags über die Grundstücke an der Honsellstraße und am sog' 'Molenkopf,' wird die Grundlage geschaffen, um die anhängigen Rechtsstreitigkeiten bzgl. der alten städtebaulichen Konzeption zu beenden. Die Vereinbarung zwischen der Main Square GmbH und der Stadt Frankfurt a.M. beinhaltet insbesondere folgende Punkte:

1. Das ursprüngliche Bebauungskonzept mit einem Shoppingcenter hat einen Vorplatz vorgesehen, der sowohl unterirdisch mit Nutzflächen unterbaut als auch überirdisch mit Nutzflächen und Vordächern überbaut werden sollte. Die neue städtebauliche Konzeption rückt die Gebäudekante in die Straßenflucht und führt zu einem Verzicht auf den Vorplatz. Die vertraglich bestehenden Überbaurechte sollen entfallen und die Grundstücksgrenzen werden in diesem Bereich an die neue städtebauliche Konzeption angepasst. Hierzu wird eine zusätzliche Fläche von rund 950 m2 an die Main Square übertragen. Eine Anpassung des Kaufpreises erfolgt nicht. Die vertragliche Herstellungsverpflichtung für den Vorplatz entfällt somit. Als Ausgleich werden zwei neu in Ostwestrichtung verlaufende Erschließungsstraßen von Main Square gebaut. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Allgemeinheit sollen durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten oder Übertragung an die Stadt gesichert werden.
2. Die im Rahmen der Gesamtverkehrsplanung sowie im Zuge der Planung des Shoppingcenters erarbeitete Erschließung rund um das Areal ist hergestellt. Auf den von Main Square zu zahlenden Erschließungsbeitrag werden die von Main Square im Vertrauen auf das ursprüngliche Bebauungskonzept getätigten Erschließungsinvestitionen in Höhe von 400.000,00 € angerechnet. Main Square zahlt daher einen Erschließungsbeitrag in Höhe von 3.000.000,00 €. Damit sind die Erschließungskosten für das Honsell-Grundstück sowie die neu zu erwerbenden Flächen an der Honsellstraße und am Molenkopf abgegolten. Der Betrag der Erschließungskosten ist fällig bei Fertigstellung von 50 % der Baumaßnahmen des Honsell Dreiecks sowie den Flächen an der Honsellstraße und am Molenkopf, spätestens aber Ende 2018.
3. Das von der Main Square nunmehr in Abstimmung mit der Stadt Frankfurt am Main geplante neue Bebauungskonzept sieht für das Honsell Grundstück insgesamt ca. 100.000 bis 110.000 m2 oberirdische BGF vor. Als gewerbliche Nutzungen sind Büroflächen und Hotel/Boardinghouse sowie im untergeordneten Anteil Einzelhandel und Gastronomie vorgesehen. Die Stellplätze werden unterirdisch in Tiefgaragen angeordnet. Des Weiteren sind mindestens 50% (entspricht ca. 50.000 bis 55.000 m2) der oberirdischen BGF für Wohnungen geplant, wobei die Wohnflächen frei finanziert sind und keine Sozialbindung erhalten. Im nördlichen Bereich des Areals gibt es einen Hochpunkt mit gewerblicher Nutzung mit bis zu 60 m Höhe. Zentrenrelevanter Einzelhandel wird auf max. 1.200 m2 begrenzt. Es wird angestrebt, den B-Plan, der momentan eine Kerngebietsausweisung mit einer maximalen oberirdischen BGF von 120.000 m2 beinhaltet, entsprechend anzupassen. Etwaig aus der Wohnnutzung entstehender Bedarf für eine KITA wird von Main Square auf dem Areal oder in der Nachbarschaft realisiert. Weitere Folgeeinrichtungen (Schule, Feuerwehr o. ä.) werden Main Square nicht belastet. Main Square wird die für die Anpassung des B-Plans erforderlichen Gutachten beauftragen und trägt die hierbei entstehenden Kosten. Im Übrigen erfolgt die Bearbeitung der B-Planänderung durch die Stadt Frankfurt am Main (Dezernat II).
4. Bei der weiteren Planung wird Main Square mehrere renommierte Architekturbüros mit der Objektplanung von einzelnen Gebäuden beauftragen, um eine vielfältige Architektursprache zur Geltung kommen zu lassen. Innerhalb der weiteren Planung werden ebenso die Grundstruktur der neuen städtebaulichen Konzeption überprüft und ggfls. Vorschläge zur Optimierung erarbeitet. Der passive Schallschutz wird in die Gebäudekonzeptionen integriert und ist planerisch zu berücksichtigen. Für die Hochpunkte sowohl an der Hanauer Landstraße als auch auf dem Molengrundstück wird Main Square Realisierungswettbewerbe nach der geltenden Richtlinie für Planungswettbewerbe und unter Beteiligung der Stadt durchführen.
5. Für den Fall, dass der Wohnanteil 50 % der auf dem Areal zu realisierenden oberirdischen BGF unterschreitet, ist Main Square dazu verpflichtet, den fehlenden Anteil auf einem anderen Grundstück als frei finanzierten Wohnungsbau zu realisieren. Es werden jedoch mindestens 30.000 m2 oberirdische BGF Wohnen auf dem Areal errichtet. Die Stadt Frankfurt am Main überträgt an Main Square zudem die Flächen an der Honsellstraße in folgender Weise: Verkauft werden 70 % der direkt im östlichen Bereich an der Honsellstraße angrenzenden städtischen Flächen zum aktuellen Bodenrichtwert (Bezugspunkt Grusonstraße, € 1.000,00/m2 Grundstücksfläche bei einer WGFZ von 2,0; es erfolgt eine Anpassung des Kaufpreises bei höherer Ausnutzung; hierbei wird der Umrechnungskoeffizient im Geschosswohnungsbau gemäß Tabelle Bodenrichtkarte v. 01.01.2014 angesetzt). Die Parteien gehen z.Zt. von einer WGFZ von 3,0 aus. Für 30 % der direkt im östlichen Bereich an der Honsellstraße angrenzenden städtischen Flächen wird ein eigenes Grundstück gebildet, das an Main-Square im Erbbaurecht für 99 Jahre auf der Basis von 50 % des aktuellen Bodenrichtwerts nach der Bodenrichtwertkarte (Bezugspunkt Grusonstraße) bei einem Liegenschaftszins von 5% p.a. (vierteljährlich vorschüssige Zahlungsweise) vergeben wird (derzeitiger Richtwert € 1.000,00/m2 Grundstücksfläche bei einer WGFZ von 2,0); es erfolgt ebenfalls eine Anpassung dieses Wertes bei höherer Ausnutzung; hierbei wird der Umrechnungskoeffizient im Geschosswohnungsbau gemäß Tabelle Bodenrichtwertkarte v. 01.01.2014 angesetzt. Main Square ist berechtigt, nach Ablauf des
6. Vertragsjahres das Grundstück zum heutigen vollen, nach dem vorstehenden Absatz ermittelten Bodenrichtwert anzukaufen. Main-Square bleibt es ebenfalls nachgelassen, den Erbbauzins für die ersten 20 Vertragsjahre kapitalisiert (Abzinsungssatz 5% p.a. - vierteljährlich vorschüssig) zu zahlen. Das Ankaufsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des 20 Vertragsjahres ausgeübt wird Main Square verpflichtet sich im Gegenzug, die Wohnungsbauflächen des Erbbau-Grundstücks mit einem Abschlag von 15 % auf die für diesen Bereich geltende jeweils aktuelle Marktmiete für die Einkommensgruppe II der Förderrichtlinien Mittelstandsprogramm 2008 für 20 Jahre anzubieten. Der Kaufvertrag und Erbbaurechtsvertrag sind durch Main Square bis zum 31.12.2014 abzuschließen.
7. Das im Eigentum der Stadt Frankfurt am Main stehende sogenannte Molengrundstück ist für die von der Stadt Frankfurt am Main vorgesehene Bebauung aufgrund der Erschließung und Stellplatzsituation nur mit erhöhtem Aufwand umsetzbar. Main Square wird auf dem Molengrundstück ein weiteres Bauvorhaben (Hotel oder Boardinghouse) errichten. Notwendige Stellplätze für die Nutzflächen auf dem Molengrundstück werden z. T. auf dem Areal Honsell Dreieck nachgewiesen. Das Grundstück wird die Stadt Frankfurt am Main an Main Square (oder eine andere Gesellschaft der B&L-Gruppe) auf Basis der vorliegenden indikativen Wertermittlung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte zum Verkehrswert verkaufen. Der zu zahlende Kaufpreis richtet sich nach der tatsächlich realisierten BGF oberirdisch. Der entsprechende Kaufvertrag soll ebenfalls bis zum 31.12.2014 abgeschlossen werden. Maßstab 1:500 Gemarkung Frankfurt Bezirk 26 Flur 414, Flurstück 53/5 tlw. Maßstab 1:500 Gemarkung Frankfurt Bezirk 26 Flur 414, Flurstücke 49, 50/2, 50/3, 52 je tlw. und 50/1 Maßstab 1:1000 Gemarkung Frankfurt Bezirk 26 Flur 414, Flurstücke 50/2, 50/3, 51, und 52 je tlw. Maßstab 1:2000 Gemarkung Frankfurt Bezirk 26 Flur 414, Flurstücke 50/1, 50/2, 52 sowie 49, 50/3, 51 und 53/5 je tlw. Maßstab 1:500 Gemarkung Frankfurt Bezirk 26 Flur 414, Flurstück 93 tlw. Maßstab 1:2000 Gemarkung Frankfurt Bezirk 26 Flur 414, Flurstück 93 tlw.