Abwicklung des Verkaufs Honselldreieck Ergänzung bzw. Änderung des M-Vortrages 172/2014

Vortrag des Magistrats vom 19.06.2015, M 102

Betreff: Abwicklung des Verkaufs Honselldreieck Ergänzung bzw. Änderung des M-Vortrages 172/2014 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 20.11.2014, § 5299 (M 172) I. Der Abänderung des mit dem Stadtverordnetenbeschluss § 5299 vom 20.11.2014 zur M 172/2014 vorgetragenen Vertrages wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Vertragspartner: Main Square Beteiligungsgesellschaft mbH 22767 Hamburg A. Kostenfreie Übertragung Arrondierungsfläche Hanauer Landstraße Wird wie beschlossen umgesetzt B. Bestellung eines Erbbaurechts an der Honsellstraße Auf die Bestellung eines Erbbaurechts wird verzichtet. Die Flächen werden der Verkaufsfläche gemäß lit. C. zugeschlagen. C. Verkauf eines Grundstücks an der Honsellstraße mit geändertem Flächenzuschnitt Kaufgrundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 26, Flur 414 a) Flurstück 50/2, Teilfläche von ca. 1 m2 b) Flurstück 50/3, Teilfläche von ca. 4.506 m2 c) Flurstück 49, hält

217 m2 d) Flurstück 51, Teilfläche von ca. 21 m2 zusammen

ca. 4.745 m2 Kaufpreis: Vorläufig 4.745.000,00 € (1.000,00 €/m2 für WGFZ 2.0) Fälligkeit: Bei Vorliegen einer vollziehbaren Baugenehmigung. Sollte bis zum 31.12.2016 keine Fälligkeit eingetreten sein, hat jede Seite das Recht, von dem Vertrag zurückzutreten. Besondere Bedingungen: Der Kaufpreis beruht auf einer Ausnutzung des Kaufgrundstücks mit einer WGFZ von 2.0. Bei einer höheren Ausnutzung oder einem nach Vermessung größeren Kaufgrundstück wird eine Nachzahlung entsprechend der Differenz des auf Basis der erhöhten WGFZ berechneten Verkehrswertes (Umrechnung nach dem Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses für Wohnbauflächen resp. einer Extrapolation dieser Tabelle für eine WGFZ von > 3.0) und des gezahlten Kaufpreises fällig.

Die Main Square ist verpflichtet, innerhalb von 9 Monaten nach Beurkundung einen genehmigungsfähigen Bauantrag einzureichen und innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung das Bauvorhaben bezugsfertig herzustellen. Errichtet wird ein Gebäude mit Geschosswohnungen sowie einer Kindertagesstätte und gewerblicher Nutzung im EG jeweils in Passivhausbauweise. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz erhält, als die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) vorgibt. Diese Voraussetzungen gelten als erfüllt, wenn ein Primärenergiebedarf von 120 kWh/m2 Nutzfläche jährlich auf der Basis eines Primärenergiefaktors von 0,37 für Fernwärme nachweislich eingehalten wird. Mindestens 30 % der auf dem Kaufgrundstück errichteten oberirdischen Geschossfläche wird für die Dauer von 20 Jahren zu einer 15 % unter der für diesen Bereich geltenden jeweils aktuellen Marktmiete für die Einkommensgruppe II der Förderrichtlinien Mittelstandsprogramm 2008 angeboten. Sollte der Käufer Mieten erzielen, die über diesen Betrag hinausgehen, wird er diese für die Dauer der Mietbindung an den Verkäufer auszahlen. D. Verkauf eines Grundstücks am sog. 'Molenkopf' Wird wie beschlossen umgesetzt oder Änderungen, die sich im Zuge der Verhandlungen noch ergeben, werden ggf. im Rahmen einer weiteren Ergänzungsvorlage zur Genehmigung vorgelegt. E. Allgemeine Regelungen Rechts- und Sachmängelhaftung: Die Stadt trägt die notwendigen Entsorgungskosten für schädliche Bodenveränderungen mit einer LAGA-Einstufung größer Z 1.2 bis zu einem Betrag von einer Million € brutto abzüglich der sog. Sowiesokosten. Der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht, wenn der von ihm zu tragende Kostenanteil 500.000,-- € brutto übersteigt. Die weiteren Regelungen werden wie beschlossen umgesetzt. Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage in der geänderten Form zu vollziehen.

Begründung: Auf den im Beschluss M 172 vorgesehenen Erbbaurechtsvertrag wird verzichtet und die geplante Erbbaurechtsfläche der Veräußerungsfläche zugeschlagen, da bauliche Gründe eine Teilung des neuen Gebäudes an einer willkürlich festgelegten Grundstücksgrenze zwischen Erbbaurecht und Eigentumsfläche nicht zulassen. Der in Ziff. III der Vorlage M 172 dargestellte Zinsnachteil in Höhe von 218.198,90 € sowie die unter Ziff. IV mitgeteilte Wertminderung in Höhe von 708.678,06 € entfallen damit. Zudem soll in dem ursprünglich als reines Wohngebäude mit einer Kindertagesstätte geplanten Vorhaben nun im Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzung zugelassen werden. Es wird vertraglich vereinbart, dass der Käufer 30 % der gesamten auf dem Kaufgrundstück an der Honsellstraße neu errichteten oberirdischen Geschossfläche, also nicht nur des Wohnflächenanteils, zu einem Mietzins an den Markt bringt, der 15 % unter der für diesen Bereich geltenden jeweils aktuellen Marktmiete für die Einkommensgruppe II der Förderrichtlinien Mittelstandsprogramm 2008 Erbbaurechtsvertrag liegt. Der vorgesehene preisreduzierte Wohnraumanteil wird damit in vollem Umfang auch für andere als Wohnungsbauflächen zur Verfügung gestellt. Die in der M 172 vorgesehene Erbbaurechts- und Veräußerungsfläche an der Honsellstraße wird angepasst. Nach dem zwischenzeitlich abgeschlossenen Ausbau der Honsellstraße können die öffentlichen Verkehrsflächen definiert und aus der Veräußerungsfläche herausgenommen werden. Im nördlichen Bereich wird das Grundstück Flur 414 Nr. 49 in die Veräußerungsfläche einbezogen. Der Käufer hat die östlich angrenzenden Grundstücke Flur 414 Nrn. 48 und 47 vom Nachbarn erworben. Ein ursprünglich mit dem Nachbarn geschlossener Tauschvertrag zur Grenzbegradigung wird nicht mehr vollzogen. Der Käufer stellt die Stadt von allen Verpflichtungen aus diesem Vertrag frei. Anlage _Lageplanausschnitt (ca. 520 KB) Vertraulichkeit: Nein