Bebauungsplan Nr. 579 Ä - Südlich Mainzer Landstraße/westlich In der Schildwacht - 1. vereinfachte Änderung hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 25.09.2020, M 153

Betreff: Bebauungsplan Nr. 579 Ä - Südlich Mainzer Landstraße/westlich In der Schildwacht - 1. vereinfachte Änderung hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 23.02.2006, § 10919 (M 279) I. 1 Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 579 Ä - Südlich Mainzer Landstraße / Westlich In der Schildwacht - 1. vereinfachte Änderung - wird, wie im vorgelegten Lageplan vom 07.07.2020 zur Aufstellungsbeschluss-Änderung dargestellt, geändert. Es dient zur Kenntnis, dass zur Änderung des Bebauungsplanes das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet wird. I. 2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Aufstellungsbeschluss-Änderung die geänderten allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit dem Bebauungsplan soll die Zulässigkeit von zentrenrelevantem Einzelhandel in den Kerngebieten gemäß Frankfurter Sortimentsliste ausgeschlossen werden. Erforderlich wird dies zur Sicherung des Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich Griesheim, gemäß den Vorgaben des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Frankfurt am Main.

Begründung: Die Stadtverordnetenversammlung hat am 23.02.2006, § 10919 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 579 Ä - Südlich Mainzer Landstraße / Westlich In der Schildwacht - 1. vereinfachte Änderung mit dem Ziel gefasst, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss von großflächigen Lebensmittel-Einzelhandelsnutzungen zu schaffen. Der Geltungsbereich umfasst die beiden Kerngebiete im äußersten Nordwesten des Bebauungsplans Nr. 579 - Südlich Mainzer Landstraße / Westlich In der Schildwacht, rechtsverbindlich seit dem 24.12.2002, zwischen der Mainzer Landstraße und der Grünverbindung Lachenwies. Mit der Aufstellungsbeschluss-Änderung soll der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 579 Ä auf alle Kerngebiete des Bebauungsplans Nr. 579 - Südlich Mainzer Landstraße / Westlich In der Schildwacht erweitert werden. Der geänderte Geltungsbereich umfasst die Kerngebiete entlang der Mainzer Landstraße im Norden, In der Schildwacht im Osten, der Grünverbindung Lachenwies im Westen, der Ernst-Wiss-Straße sowie der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft Flur 17 Flurstücksnummer 117/28 im Süden. Gleichzeitig sollen die Allgemeinen Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes Nr. 579 Ä konkretisiert werden. Es ist beabsichtigt, über die Festsetzungsmöglichkeiten der Baunutzungsverordnung, die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in den Kerngebieten zu differenzieren: Zur Sicherung des zentralen Versorgungsbereichs Alte Falterstraße soll in der dezentralen Agglomeration Mainzer Landstraße ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel gemäß Frankfurter Sortimentsliste zulässig sein. Damit geht gleichzeitig der Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel einher, um den Kaufkraftabfluss aus den fußläufig erreichbaren zentralen Versorgungsbereichen abzumildern. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 579 setzt entlang der Mainzer Landstraße auf der gesamten Länge seines Geltungsbereichs Kerngebiete fest, ohne die hier möglichen Nutzungen zu gliedern. Durch das bestehende Planungsrecht wird die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben nicht differenziert, weshalb sich im Laufe der Zeit eine Fachmarktagglomeration insbesondere mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel etabliert hat. Die angestrebte städtebauliche Steuerung von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in den Kerngebieten ist nicht möglich. Der Frankfurter Einzelhandel unterlag in den letzten Jahren deutlichen Veränderungen. Erkennbar wird dies beispielsweise durch die rückläufige Entwicklung der stadtteilbezogenen Nahversorgung. Hierbei spielen insbesondere die Trends zu größeren Betriebseinheiten vor allem im Lebensmitteleinzelhandel und der Rückgang der Einzelhandelsausstattung in Nebenlagen eine große Rolle. Auch das Kundenverhalten bezogen auf Mobilität, Erlebniseinkauf sowie sinkende Standort- und Betriebstreue verschärfen die strukturellen Umbrüche im Einzelhandel. Es besteht ein verschärfter Wettbewerbsdruck und steigende Anforderungen sowohl auf Kunden- als auch auf Betreiberseite. Das anhaltende Umsatzwachstum des Online-Handels sowie Einzelhandelsentwicklungen an städtebaulich nicht integrierten Standorten verschärfen den Konkurrenzdruck für die zentralen Versorgungsbereiche zusätzlich. Für eine gezielte, gesamtstädtische Einzelhandelsentwicklung hat die Stadt Frankfurt am Main ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 erarbeitet. Es wurde als Planungsgrundlage im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes gemäß § 1 (6) Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) am 28.06.2012 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main beschlossen. Inhaltlich legt das Konzept u.a. zentrale Versorgungsbereiche fest, die eine verbrauchernahe Versorgung sicherstellen sollen. Die angestrebte gesamtstädtische Steuerungsfunktion des Konzeptes setzt voraus, dass zentrenrelevante Einzelhandelsvorhaben außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche - oder andere, konkret für diese Nutzungen benannten Standorte - planungsrechtlich ausgeschlossen werden. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 wird derzeit fortgeschrieben. Auch die Fortschreibung sieht vor, den Standort Mainzer Landstraße als ergänzenden Fachmarktstandort für großflächige, nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe zu sichern und weiterzuentwickeln. Dementsprechend soll die weitere Ausweitung von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angeboten verhindert werden und eine langfristige Umwandlung von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten zu nicht-zentrenrelevanten Sortimenten erfolgen. Im Stadtteilzentrum von Griesheim ist das Einzelhandelsangebot überwiegend kleinteilig strukturiert. Als Nahversorger fungieren derzeit Rewe und Penny. Die Bebauungsstruktur des Zentrums ist sehr dicht, so dass ein wesentlicher Flächenzuwachs für die Nahversorgungsfunktion räumlich nicht realisiert werden kann. Durch Leerstände und Umnutzungen in Nutzungen wie Wettbüros und Sportsbars wird ein Trading-Down-Effekt erkennbar. Die rückläufigen Entwicklungen der stadtteilbezogenen Nahversorgung und der steigende Wettbewerbsdruck treffen auf den zentralen Versorgungsbereich Alte Falterstraße in Griesheim in besonderem Maße zu. In der Geschäftslage ist ein Rückgang des Einzelhandelsbesatzes zu verzeichnen, so dass mit der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2011 die Reduzierung der räumlichen Ausdehnung des Grundversorgungszentrums vorgesehen ist. Zum Schutz des zentralen Versorgungsbereichs Griesheim und zur effektiven und rechtssicheren Steuerung des verbrauchernahen Einzelhandels sollen daher in der dezentralen Agglomeration Mainzer Landstraße Fachmärkte ausschließlich ohne zentrenrelevante Kernsortimente angesiedelt werden. Die Bebauungsplanänderung soll darüber hinaus zur Klarstellung der Höhenfestsetzungen dienen. Es ist beabsichtigt über die Festlegung einer maximalen Gebäudehöhe die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Traufhöhen zu ergänzen um auch eine mögliche Ausbildung von Pultdächern oder Staffelgeschossen zu reglementieren. Die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe genießen im Rahmen ihrer Baugenehmigung Bestandsschutz. Da die Grundzüge der Planung durch die vorgesehenen Änderungen nicht berührt werden, erfolgt die Änderung der Bebauungspläne im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB. Anlage 1_Lageplan (ca. 1,1 MB)