Abschluss eines Leasingvertrages zur räumlichen Zusammenführung von Grünflächenamt (GFA) sowie dem Amt für Straßenbau und Erschließung (ASE) an einem Standort…

Vortrag des Magistrats vom 21.06.2011, M 117

Betreff: Abschluss eines Leasingvertrages zur räumlichen Zusammenführung von Grünflächenamt (GFA) sowie dem Amt für Straßenbau und Erschließung (ASE) an einem Standort in einem zentralen, neu zu errichtenden Verwaltungsgebäude in der Adam-Riese-Straße Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 19.05.2011, § 92 (M 251) A) Der Magistratsvortrag M 251 vom 10.12.2010 wird zurückgezogen B) Dem Abschluss eines Leasingvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Leasinggeber: Objektgesellschaft der Deutschen Anlagen-Leasing, Mainz-Kastel oder der Hannover-Leasing, Pullach Grundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 15 Flur 208, Flurstück 16/28 Gebäude- und Freifläche Mainzer Landstr. 16.823 m2 Flur 208 Flurstück 16/96 Teilfläche

175 m2 Flur 211, Flurstück 1/2 Gebäude- und Freifläche Niddastraße 412 m2 davon werden zukünftig ca. 4.795 m2 öffentliche Straße und ca.

225 m2 mit einem Wegerecht / Fußweg zur Galluswarte belastet sein Gebäudedaten: BGF (Bruttogrundfläche) 30.522 m2 davon oberirdisch

25.657 m2 unterirdisch

4.865 m2 Gebäudehöhe

24,85 m Geschosszahl

8 davon Vollgeschosse

7 Untergeschosse

1

Mietfläche nach GIF: insgesamt

19.240 m2 davon oberirdisch

18.269 m2 unterirdisch

971 m2 für Mitarbeiter/Innen insgesamt 497 GFA Büro 209 (bisher 180) ASE Büro 208 (bisher 180) GFA Werkstat 80 Stellplätze: insgesamt

134 davon oberirdisch PKW

60 unterirdisch PKW 45 oberirdisch LKW

10 unterirdisch LKW

19 Gesamtinvestitionskosten:

75.858.219,-- € davon Kosten Gebäude und Grundstück 69.078.196,-- € entspricht 13,809 €/ m2 mtl. Mietfl. Mieterausbauleistungen 2.868.953,-- € entspricht 0,573 €/m2 mtl. Mietfl. Kosten öffentliche Straße 3.911.070,-- € und Erschließung entspricht 0,781 €/m2 mtl. Mietfl.

Laufzeit: 30 Jahre Referenzzinssatz: 4 % p.a. - wird bei Übernahme des Objektes nach den aktuellen Konditionen festgelegt; die Stadt erhält die Möglichkeit, dem Leasinggeber günstigere Finanzierungskonditionen für diesen verbindlich zu benennen. Die Finanzierung erfolgt kongruent zum Zahlungsstrom des Leasingvertrages. Zinsbindung zunächst mindestens 10 Jahre. Leasingrate: Die Leasingrate steigt jährlich um 1,5 % (kann nach den Bedürfnissen der Stadt noch abweichend festgelegt werden) und ändert sich entsprechend der Zinskonversion nach Ablauf der Zins-Bindungsfrist. Die Leasingraten werden forfaitiert, um Kommunalkreditkonditionen zu erhalten. Indikative monatliche Belastung aus den GIK Gebäude: € 265.701,89 Mieterausbauleistung: € 11.035,12 Straße: € 15.043,51 Ankaufsrecht: Nach 15 oder 20 oder 25 Jahren zum jeweiligen Barwert der Restzahlungen; spätestens nach 30 Jahren erwirbt die Stadt das Gebäude zum Wert von 10 % der ursprünglichen Gesamtinvestitionskosten, mithin für rd. 7,6 Mio. Euro. Hinzukommen die Erwerbsnebenkosten. Das Ankaufsrecht wird grundbuchlich gesichert. Bauunterhaltung: In Dach und Fach zu Lasten der Stadt. Besondere Bedingungen:

Verwaltungskosten in Höhe von 0,037 % p.a. der Gesamtinvestitionskosten für die Leasinggesellschaft. Diese Pauschale erhöht sich jährlich um 1,5 %. Im Übrigen wird die Stadt mit den üblichen Nebenkosten eines Mieters belastet; hinzu treten Testatkosten für die Objektgesellschaft sowie Haftungs- und Geschäftsführerkosten. Kosten und Steuern des Leasingvertrages zu Lasten der Stadt Verrechnung: Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften Projektdef. Nr. 5.001410 Grunderwerb und Freimachung (2007-2013) Weitere Kosten: ca. 3.700.000,-- € für Werkstattausstattung, Ausstattung der Arbeitsplätze mit Mobiliar und IKT, Zutrittskontroll- und Arbeitszeiterfassungssysteme, allgemeine Verwaltungskosten (Briefkopf- und Adressenänderung, Umzug gem. Anlage. Diese Kosten sind nicht in den Leasingraten enthalten und werden durch die betroffenen Ämter direkt beauftragt und gezahlt. Der Leasingvertrag steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung der kommunalen Aufsichtsbehörde.

Begründung: Zur Begründung wird zunächst auf den bislang zurückgestellten M-Vortrag 251 vom 10.12.2010 verwiesen, dessen Beschlussfassung sich durch Zeitablauf für das Ankaufsrecht des Grundstücks erübrigt hatte. Der damals bereits angekündigte Vortrag zum Abschluss eines Leasinggeschäfts wird hiermit vorgelegt. Die dargelegten dringlichen Gründe für eine Standort-Zusammenführung der im Beschlusstext genannten Ämter in einem Neubau bestehen aber unvermindert fort.

Im Einzelnen: Der zu errichtende Neubau umfasst ein siebengeschossiges Verwaltungsgebäude (oberirdisch) mit Werkstätten und Kantine. Dem Vorhaben liegt zugrunde eine über Monate mit Bediensteten unterschiedlicher Fachämter der Stadt erarbeitete, detaillierte Baubeschreibung (Umfang rd. 100 Seiten). Diese ist vertraglich für den Leasinggeber bindend, Nachträge werden ausgeschlossen. Regelungsgegenstand ist ebenfalls die Zertifizierung des Gebäudes, und zwar zweigleisig, einmal nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) in der Stufe "Gold" und ein andermal nach den Kriterien des Passivhausinstituts Dr.Feist. Als Zukunftskonzept wurden im Untergeschoss neben den Stellplätzen für Dienstfahrzeuge Flächen für 20 Automaten für Elektroautos und fünf Anschlussvorrüstungen für Elektrofahrräder eingeplant. Der Passivhausstandard wird vom 2. bis 6. OG erreicht, bei den Werkstätten und der Kantine, die sich in über zwei Geschosse erstreckende Räumlichkeiten im Erdgeschoss befinden, sind die Anforderungen der EnEV 2009 um 30% übererfüllt. Die Raumausstattung entspricht dem bei den zuletzt realisierten Neubauvorhaben der Stadt erreichten Standard, wie z. B. Bauteilkühlung, Geothermie (mit Zusatzfernwärme für Werkstatt und Kantine), Hohlraumboden. Im Budget eingeplant sind 488.000,-- € netto für die Ausstattung der Küche und Gasträume. Jedes Amt erhält zudem Eltern-Kind-Räume. Die Gesamtschwerbehindertenvertretung wurde bei der Ausarbeitung der Baubeschreibung selbstverständlich eingebunden. Ein besonderes Augenmerk wurde auf Schallschutzmaßnahmen wegen der Werkstatt innerhalb des Gebäudes (Körperschallentkoppelung) und der vorbeiführenden S-Bahn (Schallschutzfenster) getroffen. Für Akustikmaßnahmen in den Büros stehen weitere 250.000,-- € zur Verfügung. Die Flure werden überwiegend durch Systemglastrennwände belichtet. Kombibüros lockern die starre Reihenfolge der Zellenbüros auf. Außen liegender, zentral gesteuerter Sonnenschutz ist selbstverständlich. Insgesamt werden auch die Leitlinien der Stadt Frankfurt am Main für wirtschaftliches Bauen Stand 2010 weitestgehend beachtet. Abweichungen können jeweils konzeptionell oder wegen zu hohen investiven Aufwands begründet werden. Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über die Mainzer Landstraße (siehe gelb gekennzeichneten Teil der Anlage). Dabei wird auf einer Fläche von rd. 4.800 m2 durch den Leasinggeber nach den Vorgaben der Stadt die öffentliche Straße ausgebaut und für einen späteren Durchstich unter der Camberger Brücke vorgehalten. Die nötigen Mittel sind in der Gesamtkostenrechnung separat ausgewiesen, da die Stadt hierfür ohnedies hätte aufkommen müssen - wenn auch zu einem späteren Zeitpunkt - und die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Leasingkonzepts nicht mit diesen Aufwendungen belastet werden kann. Unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit ist des Weiteren zu betonen, dass die üblicherweise von einem Mieter zu erbringenden Leistungen, wie z. B. strukturelle Verkabelung, regelmäßig neben der Miete zu entrichten sind und hier deshalb bei der Bewertung der Leasingrate ebenfalls außer Ansatz bleiben. Der Flächenvergleich alt / neu stellt sich wie folgt dar: Amt für Straßenbau und Erschließung: angemietet: (Preisangaben monatlich) Gr. Friedberger Str. 7 - 11 (Ende 31.12.2011) 3.749,32 m2 € 55.510,29 Garagenkeller 665,00 m2 € 4.470,25 Gerbermühlstraße (Ende 30.09.2012) 1.702,15 m2 € 34.706,21 Grünflächenamt: angemietet Mörfelder Landstr. 6 (Ende 31.12.2013) 3.231 m2 € 32.310,-- zuzüglich 22 Stellpl.

€ 1.674,88 Mietfläche gesamt 8.412,54 m2 € 128.671,63 Stadteigene Flächen Flughafenstraße

254 m2 Eckenheimer Landstr. 188

433 m2 Eckenheimer Landstr. 190

123 m2 Werkstatt Wetteraustraße 3.807 m2 Isenburger Schneise

790 m2 Aktenlager Konstabler Wache

260 m2 kalkulatorische Miete (10,-- €/m2 für

5.667 m2) € 56.670,-- gesamt

14.079,54 m2 € 185.341,63 Für die Abweichung von rd. 5.160 m2 gegenüber der im Beschlusstext genannten neuen Miet-Fläche sind folgende Gründe maßgeblich: die Mitarbeiterzahl im Bürobereich steigt in beiden Ämtern um ca. 10 %

1.500 m2 Kantine

565 m2 Eltern u. Kind-Räume

140 m2 Eingangshalle

257 m2 Schulungs- u. Konferenzräume 714 m2 Reserveflächen

500 m2 Änderung der Berechnungsgrundlage nach GIF, z. B. Dachterrasse

712 m2 Müllräume im EG

70 m2 gesamt:

4.458 m2 Die nach Abzug der Zusatzflächen noch verbleibende Restfläche von ca. 700 m2 ist Bauwerksbesonderheiten (Rundungen) geschuldet. Preislich gesehen, erhöht sich die Gesamtmietbelastung (indikativer Zinssatz wie oben unterstellt, 30 Jahre, monatliche Zahlung, 1,5% jährliche Steigerung, 10% Restwert) von 185.341,63 € monatlich auf rd. 265.700,00 € (bei den reinen Gebäudekosten ohne Straße ohne Mieterausbauleistung). Dies entspricht einem m2-Preis von 13,80 €, der unter Marktgesichtspunkten für eine hoch energie-effiziente, zertifizierte Immobilie als sehr günstig eingestuft werden kann. Rechnet man wegen der Zweigeschossigkeit der Werkstattflächen mit zusätzl. 2.405 m2 ideelle Nutzfläche (ein unterstelltes weiteres Geschoss), so liegt der m2-Preis sogar bei lediglich 12,27 €. Nicht gegen gerechnet sind kalkulatorische Einnahmen für die oberirdischen Stellflächen, die frei werdenden Flächen in der Wetteraustraße (rd. 20.000 m2) für die Erweitung des Güntherburgparks und ein Wohnungsprojekt sowie die entbehrlich gewordene Sanierung der Werkstätten im Umfang von erheblich mehr als 3 Mio. € (Schätzung 2003) auf der Grundlage einer heute veralteten EnEV. Der Leasingvertrag bietet insbesondere den Vorteil, dass zu einem vereinbarten Fertigstellungstermin ein nach den Wünschen der Stadt definiertes Büro und Werkstattgebäude zu Festpreisen errichtet wird. Die offene Komponente ist lediglich noch der Zinssatz für den einzuwerbenden Kredit. Aber auch insoweit bleiben der Stadt alle Auswahlmöglichkeiten zur Festlegung des finanzierenden Instituts offen. Die Stadt ist zudem der kaum schlüssig zu kalkulierenden Preissteigerungen eines langfristigen Mietvertrages auf der Basis einer Mietindexierung nach Verbraucherpreisentwicklung ledig und wird für den genannten Preis zuzüglich Restzahlung sogar Eigentümer. Die vorliegenden Angebote von den Leasingunternehmen weichen nur in Nuancen voneinander ab. Hier sind noch abschließende Verhandlungen zu führen. Die beiden genannten Unternehmen waren nach finanziellen Kriterien die Bestbietenden.

Anlage: Lage des Grundstücks Zukünftige öffentliche und private Flächen Visualisierung des künftigen Gebäudes Grünflächenplanung Mustergeschoss Altstandort Werkstätten WetteraustraßeNebenvorlage: Antrag vom 18.07.2011, NR 49 Antrag vom 25.07.2011, NR 52