Abschluss eines Leasingvertrages zur räumlichen Zusammenführung von Grünflächenamt und Amt für Straßenbau und Erschließung am Standort Adam-Riese-Straße

Bericht des Magistrats vom 02.09.2011, B 354

Betreff: Abschluss eines Leasingvertrages zur räumlichen Zusammenführung von Grünflächenamt und Amt für Straßenbau und Erschließung am Standort Adam-Riese-Straße Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 25.08.2011, § 544 - NR 49 SPD -

1. Wurden für das Projekt Angebote für andere Standorte eingeholt? Sowohl vom Amt für Straßenbau und Erschließung (ASE) als auch vom Grünflächenamt (GFA) wurden unterschiedlichste Standorte, zunächst durch jedes Amt für sich, ab Ende 2009 gemeinsam, untersucht - in der Addition nahezu
2. Auch Maklerbüros waren zeitweise eingeschaltet. Die geprüften Immobilien können gerne im Einzelnen benannt werden. Beispielhaft seien aufgeführt Areale am Länderweg, in der Gutleutstraße, Gerbermühlstraße, Ferdinand-Happ-Straße, Honsellstraße, Hanauer Landstraße, Am Industriehof, in der Mannheimer Straße, Bleichstraße, Stephanstraße. Insbesondere beim Grünflächenamt zeigte sich die Unterbringung der Werkstatt regelmäßig als schwierig. Lärmproblematiken und Wenderadien für Groß-LKW sowie Lage der Grundstücke zu den Einsatzorten - Stadtparks, Friedhöfe, Stadtwald, Kinderspielplätze und sonstige Grünanlagen - standen unter der Prämisse optimierter Fahrzeiten regelmäßig einer weiteren Befassung entgegen. Nach vorstehend geschilderter intensiver Grundstückssuche gewährleistete nur der Standort Adam-Riese-Straße das notwendige Potenzial für den zentralen Einsatzort des GFA bei gleichzeitiger Zusammenführung mit dem Verwaltungsteil des Amtes in nahezu idealer Weise. Es wäre unter Berücksichtigung der Einsatzfahrten, der Verkehrsanbindung und der Mitarbeiterführung wirtschaftlich sträflich, eine solche Chance ungenutzt verstreichen zu lassen.
3. Wenn nein, warum ist dies nicht geschehen? Siehe zuvor.
4. Wenn nein, wer hat die Entscheidung, keine anderen Angebote einzuholen, an welchem Datum getroffen? Siehe zu 1.
5. Wer hat die Entscheidung, nur den Standort Adam-Riese-Straße zu verfolgen, an welchem Datum getroffen? Die genannte Entscheidung wurde zwischen den beteiligten Dezernaten IV -Planen, Bauen, Wohnen und Grundbesitz-, VI -Verkehr- und X -Umwelt, Gesundheit und Personal, im Mai und Dezember 2009 getroffen. Hierüber existieren Vermerke und Gesprächsprotokolle, z. B. der Projekt-Lenkungsgruppe, die den Suchprozess begleitet hat.
6. Sind die oben angesprochenen Entscheidungen nach Entscheider und Datum schriftlich fixiert, oder ist davon auszugehen, dass, wie bereits in den Fällen Pfaff und Straßenreinigungsgebühren, eine schriftliche Dokumentation des Entscheidungsprozesses unterblieben ist? Der Zusammenhang mit den beschriebenen Vergleichsfällen erschließt sich nicht. Im Übrigen darf insoweit auf Frage 4 verwiesen werden.
7. War zu dem Zeitpunkt, an dem die Entscheidung für den Standort Adam-Riese-Straße getroffen worden ist, das Grundstück noch im Besitz der Deutschen Bahn oder einer ihrer Tochtergesellschaften? Gemeint ist mit der Frage offenbar das Eigentum. Deshalb: Ja, zum Entscheidungszeitpunkt war die Liegenschaft noch Eigentum der DB.
8. Wann hat das Grundstück seinen Besitzer gewechselt? Der Kaufvertrag wurde im Juli 2010 geschlossen. Besitzübergang war Ende
9. Die grundbuchliche Eigentumsumschreibung erfolgte Anfang 2011.
10. Hatten die Erwerber des Grundstückes zum Zeitpunkt des Erwerbs von der Deutschen Bahn bzw. einer ihrer Untergesellschaften Kenntnis von der beabsichtigten Standortentscheidung der Stadt und wenn ja woher? Selbstverständlich bestand diese Kenntnis, da die Liegenschaft von der Objektgesellschaft, die seit 2008 mit der DB hierüber verhandelte, der Stadt für den angestrebten Zweck angeboten worden war.
11. Warum wurde entgegen der üblichen Praxis der Stadt kein Architektenwettbewerb ausgelobt? Die Stadt tritt nicht als Bauherr auf. Die Stadt nimmt aber gerne bei entsprechender Entschließung ihrer Beschlusskörperschaften diese Anregung auf, um mit dem Investor über eine alternative Fassadengestaltung zu verhandeln. Hierdurch dürfen jedoch die Gesamtinvestitionskosten nicht zu Lasten der Stadt verändert werden.
12. Warum wurde, obwohl dies nach der Gemeindehaushaltsverordnung ausdrücklich vorgeschrieben ist, in der Vorlage keine Alternative dargestellt? Nach dem Wortlaut des § 12 GemHVO-Doppik "soll unter mehreren in Betracht kommenden Möglichkeiten die für die Gemeinde wirtschaftlichste Lösung ermittelt werden". Hier blieb letztlich der gewählte Standort im Auswahlverfahren übrig. Die angesprochene Alternative stellt sich damit nicht mehr.
13. Warum wurde in der Vorlage keine alternative Wirtschaftlichkeitsrechnung für eine Eigenbau-Variante dargestellt? Der Vergleich Eigenbau, Miete, Leasing ist nach wissenschaftlichen Kriterien seriös nicht zu führen, da völlig unterschiedliche Zahlungsströme in der Vertragsabwicklung vorliegen. Dies sei an einigen wenigen Parametern der beigefügten Tabelle aufgezeigt. Selbst bei den Baukosten gibt es ins Auge springende Unterschiede. Die Objektgesellschaft wählt regelmäßig den Weg der Einzelausschreibung. Bereits hieraus kann ein Baukostenvorteil von tendenziell ca. 5 % für die Leasingvariante resultieren, da der GU-Zuschlag eingespart wird. Im Übrigen eröffnen sich bei der Auswahl der Lieferanten für einen Privaten andere Verhandlungsspielräume als für einen öffentlichen Auftraggeber. Diese Vorteile werden im Projekt weitergegeben. Risikovergleich bei unterschiedlichen Realisierungsformen im Hochbau in Anlehnung an Christen/Utech, Steuerliche Effekte bei privater Hochbaufinanzierung, Berlin, 2001 (auf die Darstellung des Mietkaufs wird als Spezialform hier verzichtet) Eigenbau Miete Finanzierungsleasing Erwerbs- und Entwick- lungsphase Grundstückskauf Bauherr /Eigentümer (Stadt) Vermieter Leasinggeber Altlastenrisiko Bauherr Vermieter Leasinggeber Baukosten- und Planungsrisiko Bauherr Vermieter Leasinggeber Terminrisiko Bauherr Vermieter Leasinggeber Bauzeitzinsen/Zinsänderungsrisiko Bauherr Vermieter Leasinggeber Nutzungsphase Zinsänderungsrisiko Bauherr /kann durch langfristige Finanzierung aufgefangen werden Vermieter Leasingnehmer / Stadt - kann durch lang-fristige Finanzierung aufgefangen werden; Leasingrate einfacher kalkulier-bar als Mietan-passung nach Index Instandhaltungsrisiko Bauherr Vermieter / wird aber in Miete regelmäßig einkalkuliert Leasingnehmer / Stadt Rückstellung von 1,5% - 2% der Leasingrate auskömmlich Gefahrtragungsrisiko Bauherr Vermieter Leasingnehmer, aber versicherbar; das Risiko des vollständi- gen Untergangs ver-bleibt beim Leasing-geber Gewährleistungsrisiko Bauherr Vermieter Leasingnehmer / Ansprüche aus der Bauphase werden abgetreten Betriebskosten Bauherr Mieter Leasingnehmer Beendigungsphase Verwertungsrisiko Bauherr Vermieter/ wird aber kalkulatorisch in der Miete berücksichtigt Leasinggeber; bei Wahrnehmung Ankaufsoption Leasingnehmer Wertsteigerungschance bei Verwertung Bauherr Vermieter Leasingnehmer bei Ankaufsoption Die Tabelle zeigt, dass über das Finanzierungsleasing die Vorteile eines Eigentümers auf den Leasingnehmer /Nutzer übertragen werden können, während in der Erwerbs- und Entwicklungsphase die Eigentümerrisiken beim Leasinggeber verbleiben. Dadurch gelingt eine Risikominimierung, da die volle Eigentümerstellung erst bei Beendigung des Vertrages erlangt wird. Zudem erlaubt der Finanzierungsleasingvertrag problemlos das Einspeisen von Kommunalkreditkonditionen, stellt finanzierungstechnisch insoweit das Vorhaben einem Eigenbau gleich. Etwaige Insolvenzrisiken der Objektgesellschaft können durch geeignete Vertragsgestaltung - Sonderankaufsrecht, Dienstbarkeit zur Nutzungsbindung zugunsten der Stadt, Patronatserklärung der Muttergesellschaft - aufgefangen werden.
14. Beabsichtigt der Magistrat künftig, eine mögliche Kritik an PPP-Vergabe dadurch zu begegnen, dass Vergleichsrechnungen erst gar nicht vorgenommen und vorgelegt werden? Bei der Vorlage Adam-Riese-Straße handelt es sich nicht um ein sog. PPP-Verfahren sondern um einen Finanzierungs-Leasing-Vertrag.
15. Wie bewertet der Magistrat die Tatsache, dass die in Aussicht genommenen Leasinggeber auf ihrer Homepage mit der "langfristigen Einnahmesicherheit und gut prognostizierbaren Erträgen" bei der Finanzierung kommunaler Vorhaben, die sich langfristig als Mieter binden werden? Hätte die Stadt nicht die Möglichkeit, die "gut prognostizierbaren Erträge" für dich selbst zu sichern? Ertragserzielung ist Teil der sozialen Marktwirtschaft. Im Übrigen sind etwa für die sog. Riester-Rente solide Anlageformen erforderlich. Die Zuschläge für die Kreditgeber bewegen sich hier im Wettbewerb und sind keine anderen als bei sonstigen Kommunalkreditkonditionen auch. Das Entgelt für das Führen des Vertrages ist darüber hinaus mit 0,03% auf die Gesamtinvestitionskosten äußerst gering.
16. Warum wurde der Leasingvertrag selbst bisher weder der Stadtverordnetenversammlung noch dem Magistrat oder dem Revisionsamt vorgelegt? Es war bisher nicht üblich, Beschlussvorlagen den gesamten Vertragstext beizufügen. Selbstverständlich kann dieser den Gremien der Stadt nach dessen Ausverhandeln zur Kenntnis gegeben werden.
17. Beabsichtigen die Leasinggeber, ähnlich wie z.B. für die Feuerwache in Mülheim, ein spezielles Fondsprodukt für das neue Verwaltungsgebäude aufzulegen, und welche Gewinne sollen dabei den Anlegern in Aussicht gestellt werden? Die Stadt bestimmt, wie in bisherigen Leasingverträgen auch, die Finanzierungskonditionen - unter Beachtung des Wettbewerbs. Insoweit ist der Vorgang völlig vergleichbar mit der Aufnahme sonstiger Kommunalkredite.
18. Trifft zu, dass, entgegen den Vorschriften der AGA, bisher kein abgestimmtes Raumprogramm vorgelegt wurde? Die den Planungen des neuen Gebäudes zugrunde liegenden Raumbedarfsmeldungen von GFA und ASE sind nach der Anzahl der vorhandenen Stellen und Beschäftigten sehr detailliert ermittelt worden. Diese Planungen wurden in den Sitzungen der für das Projekt gebildeten Lenkungsgruppe vorgestellt, nachdem sie durch die OfB überprüft worden waren. Hieran waren von Beginn an jeweils die Zentralämter 11, 14 und 20 beteiligt. Die Raumansätze wurden zudem von OfB und Vedacon optimiert. Auf die bereits übermittelten Berichte wird verwiesen. Die Grundlagenermittlungen (zwei Leitz-Ordner) können ebenfalls vorgelegt werden. Es sei erlaubt, ergänzend darauf hinzuweisen, dass beide Ämter wegen akuten Raummangels in den vorhandenen Dienstgebäuden große Schwierigkeiten haben, Arbeitsplätze für Auszubildende und Praktikanten im Verwaltungsbereich auszuweisen. Aktuell hat das ASE einen dringenden Raumbedarf von rd. 400 m2 dem Liegenschaftsamt für die Zeit bis zum Umzug in das neue Verwaltungsgebäude angemeldet, um nur die drängendsten Raumbedürfnisse (möglichst in unmittelbarer Nähe zum derzeitigen Standort in der Großen Friedberger Str.) zu lösen.
19. Warum enthält die Vorlage keine Aussage über die vollständigen Folgekosten des Projektes, obwohl dies in der Gemeindehaushaltsverordnung zwingend vorgeschrieben ist? Die Vorlage enthält entgegen der Fragestellung sehr wohl Folgekosten - die auch bei einem Eigenbau anfielen. Der laufende Bauunterhalt kann mit rd. 1,5% bis 2% der Mietzahlungen beziffert werden. Mithin ist auf den Quadratmeterpreis ein Zuschlag von rd. -,30 € monatlich zu rechnen. Aber auch ein Vermieter würde diese Kosten kalkulatorisch in der Mietberechnung aufgreifen. Die Geschäftsführungsvergütung beläuft sich auf 2.500,-- bis 5.000,-- p. a. An Testatkosten und IHK-Beiträgen fallen zusätzlich rd. 10.000,-- € p. a. an. Als Zuschlag auf die Miete können diese Positionen mit 0,05 € monatlich pro Quadratmeter bewertet werden. Gegenzurechnen sind die durch das Passivhaus eingesparten Energiekosten. Bei dem derzeitigen Preisniveau ist rechnerisch von einer Einsparung von rd. 0,75 € pro Quadratmeter monatlich auszugehen.
20. Wie ist die angesprochene Fläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen? Die Fläche ist als Gewerbefläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen.
21. Wurde angesichts von mehr als zwei Millionen Quadratmeter Leerstandes an Büroimmobilien auch die Nutzung eines Bestandsgebäude untersucht? Ergänzend zu der Antwort zu Frage 1 ist anzuführen, dass bei der sehr intensiven und langwährenden Immobiliensuche des GFA vor allem im Vordergrund stand und als primäres Auswahlkriterium gesehen wurde, ein geeignetes Grundstück bzw. Gebäude zu finden, das die Unterbringung der Werkstatt und der Büros "unter einem Dach" ermöglicht. Dies ist bei dem Grundstück an der Adam-Riese-Straße ohne jegliche Abstriche gewährleistet. Vorhandene leer stehende Büroimmobilien wurden ebenfalls untersucht, wurden aber letztlich aus den verschiedensten Gründen als ungeeignet angesehen. Keine der untersuchten Bestandsimmobilien erfüllten die Lage- und Nutzungsanforderungen des GFA, Werkstatt und Büros an einem Standort zu platzieren. Das ASE hat bei der Suche nach geeigneten Büros dem Liegenschaftsamt ein Gebäude in der Stephanstraße 1-3 vorgeschlagen. Dieser Liegenschaft wurde nicht zugestimmt, da es sich hierbei um keinen Passivhausstandard handelte und ein entsprechender Umbau erhebliche Kosten verursachen würde. Im Übrigen legt das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz fest, dass insbesondere im Interesse des Klimaschutzes, der Schonung fossiler Ressourcen und der Minderung der Abhängigkeit von Energieimporten, eine nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung ermöglicht und die Weiterentwicklung von Technologien zur Erzeugung von Wärme und Kälte aus Erneuerbaren Energien gefördert wird. Im Rahmen der Zwecke und Ziele des Gesetzes kommt den öffentlichen Gebäuden nach § 1a eine Vorbildfunktion zu. Dieser Vorbildfunktion wird mit dem den Stadtverordneten zur Entscheidung vorgelegten Leasingvertrag in herausragender Weise entsprochen.
22. Wie stellt sich die Energiebilanz eines Neubaus im Vergleich zur Nutzung eines Bestandsgebäudes dar, wenn auch die für den Neubau benötigte Energie - z. B. für die Herstellung und den Transport der Baumaterialien und die Errichtung des Neubaus in die Gesamtenergiebilanz eingerechnet wird? Derartige Vergleiche wurden in Deutschland - soweit ersichtlich - bislang nicht durchgeführt. Auch das renommierte Passivhausinstitut in Darmstadt konnte insoweit nicht mit Auskünften aufwarten.