Bebauungsplan Nr. 813 - Wohngebiet nördlich Frankfurter Berg - Hilgenfeld hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB Städtebaulicher Entwurf und Rahmenkonzept

Vortrag des Magistrats vom 19.05.2017, M 108

Betreff: Bebauungsplan Nr. 813 - Wohngebiet nördlich Frankfurter Berg - Hilgenfeld hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB Städtebaulicher Entwurf und Rahmenkonzept Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 01.03.2001, § 7982 (M 191) I.1 Der Bebauungsplan Nr. 813 wird in "Wohngebiet nördlich Frankfurter Berg - Hilgenfeld" umbenannt. I.2 Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird, wie im vorgelegten Lageplan vom 27.02.2017 zur Aufstellungsbeschluss-Änderung dargestellt, geändert. I.3 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Aufstellungsbeschluss-Änderung die geänderten allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: I. Mit dem Bebauungsplan sollen angrenzend an den S-Bahnhof Frankfurter Berg ca. 850 Wohneinheiten und eigene zentrale Funktionen wie Kindertagesstätten und Versorgungseinrichtungen neu entstehen. Im Plangebiet sollen vielfältige Bautypologien mit dem Schwerpunkt auf Geschosswohnungsbau realisiert werden. Das Wohngebiet soll durch gut ablesbare öffentliche, halböffentliche und private Räume gegliedert und durchgrünt werden. Die künftige Siedlung ist mit dem Umfeld zu vernetzen. Geschützte Landschaftsbestandteile sollen erhalten und der neue Ortsrand eingegrünt werden. Zur Reduzierung der Lärmeinwirkungen insbesondere durch die Bahn sollen für das gesamte Gebiet des Bebauungsplans erforderliche Immissionsschutzmaßnahmen ermittelt und realisiert werden. II. Die vorgelegten städtebaulichen Planungen (Städtebaulicher Entwurf und Rahmenkonzept - jeweils vom 27.02.2017) für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 813 werden zur Kenntnis genommen. III. Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des vorgelegten Rahmenkonzeptes einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten und für diesen ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen. IV. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderung oder Ergänzungen nicht berührt werden.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 813 - Wohngebiet nördlich Frankfurter Berg - Hilgenfeld liegt im Stadtteil Frankfurter Berg und umfasst eine Fläche von circa 17,2 Hektar. Das Plangebiet wird im Osten durch die Homburger Landstraße begrenzt. Im Süden grenzt es an die Trasse der Main-Weser-Bahn sowie im Norden und Osten an das Landschaftsschutzgebiet "GrünGürtel und Grünzüge in der Stadt Frankfurt am Main". Im Nordwesten beziehungsweise Westen schließt der Geltungsbereich die Flurstücke 8 vollständig, 62/13 teilweise sowie die Flurstücke 61/13, 60/12 sowie 74/12 der Flur 16 jeweils vollständig ein. Gegenüber dem Aufstellungsbeschluss vom 01.03.2001 wird das westlich gelegene bebaute Flurstück 5/1 (Flur 15) aus dem Geltungsbereich heraus genommen, da hierfür aktuell kein Regelungserfordernis besteht. Ebenfalls heraus genommen werden die Flurstücke 6, 70/7 sowie 71/7 (Flur 16), die gesetzlich geschützte Streuobstbestände umfassen. Im Nordosten wird das Flurstück 11/2 (Flur 17), das ursprünglich nur teilweise einbezogen war, vollständig in den Geltungsbereich aufgenommen. Die bahneigenen Flächen im Südosten des Plangebietes stehen bis zum Abschluss des 4-glei-sigen Ausbaus der S-Bahn Rhein-Main voraussichtlich nicht für eine Umstrukturierung zur Verfügung. Da die Flächen möglicherweise mittelfristig verfügbar werden, verbleiben sie im Geltungsbereich. Die im Norden und Osten angrenzenden Flächen des Landschaftsschutzgebietes "GrünGürtel und Grünzüge der Stadt Frankfurt am Main", Schutzzone 2 sind zugleich Teil des Frankfurter GrünGürtels. Ein 2016 erfolgter Abgleich der digitalisierten Daten des GrünGürtels mit der zeichnerischen Darstellung der Beschlussfassung ergab, dass abweichend von der bisherigen digitalen Darstellung ca. 1,9 ha des GrünGürtels im nördlichen Bereich des Bebauungsplangebiets liegen. Die Anpassung der GrünGürtel-Grenze an das Plangebiet und damit an die Grenze des Landschaftsschutzgebietes soll im weiteren Verfahren in enger Abstimmung zwischen Umwelt- und Planungsdezernat mit dem Ziel erfolgen. Dabei soll sichergestellt werden, dass die Fläche des GrünGürtels an dieser Stelle in der Summe nicht verringert wird. Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung Nachdem das vorliegende Bebauungsplanverfahren nach dem Aufstellungsbeschluss zunächst nicht weiter verfolgt wurde, wurde 2016 ein städtebaulicher Ideenwettbewerb durchgeführt. Die ursprünglichen Planungsziele wurden dabei überprüft und an die aktuellen Anforderungen angepasst. Aufgrund des anhaltend hohen Bedarfs an zusätzlichen Wohnungen und der guten Anbindung des Gebiets an das Schnellbahn- und Busliniennetz, wurde die Zahl der im "Hilgenfeld" angestrebten Wohnungen gegenüber dem ursprünglichen Aufstellungsbeschluss auf 850 erhöht. Dies entspricht rund 60 Wohneinheiten je Hektar und orientiert sich an den regionalplanerischen Vorgaben für Standorte im Einzugsbereich vorhandener S- und U-Bahnhaltepunkte. Dieses Dichteziel kann darüber hinaus durch das bestehende Verkehrssystem bewältigt werden, ohne an den kritischen Knotenpunkten unzumutbare Zustände zu erzeugen. Um die angestrebte räumliche Konzentration des Wohnungsbaus an diesem Standort zu erreichen, sollen die neuen Wohnungen überwiegend im Geschosswohnungsbau entstehen und nicht wie ursprünglich geplant im Einfamilienhausbau. Die Ziele zur Vernetzung, Gliederung, Durch- und Eingrünung des Quartiers werden grundsätzlich beibehalten. Zu II. und III. 2016 wurde für das "Hilgenfeld" ein städtebaulicher Ideenwettbewerb mit neun teilnehmenden Bürogemeinschaften durchgeführt. Mit dem Ergebnis wurde unter bestmöglicher Berücksichtigung der örtlichen Rahmenbedingungen ein Konzept von hoher städtebaulicher Qualität gefunden. Das Preisgericht vergab den

1. Preis einstimmig an den städtebaulichen Entwurf von Thomas Schüler Architekten Stadtplaner, Düsseldorf zusammen mit Faktorgrün Landschaftsarchitekten, Freiburg. Dieses Konzept soll nun Grundlage für die weitere Ausarbeitung des Bebauungsplans bzw. die weitere Realisierung des Plangebietes sein. Städtebaulicher Entwurf Der städtebauliche Entwurf ist ein Bebauungsvorschlag, der bezüglich der dargestellten Gebäude und Flächen beispielhaft aufzeigt, welche Strukturen im Plangebiet gewünscht sind. Die Anbindung des Gebietes an das städtische Straßennetz erfolgt über einen Anschluss an die Homburger Landstraße. Baufelder, die sich an der vorgefundenen Struktur der Feldflur orientieren, gruppieren sich entlang einer Haupterschließungsachse in Ost-West-Richtung, welche einen zentral gelegenen Quartiersplatz einbindet. Die Gebäudetypologien variieren von blockähnlichen Strukturen über Zeilenbauten und weiteren Geschosswohnungsbauten bis zu Reihen- bzw. Stadthäusern. Im Inneren der Baufelder sind Nachbarschaftsplätze sowie Wohnhöfe vorgesehen. Das Bestandsgebiet wird baulich ergänzt und in die Neukonzeption überführt. Am Quartiersplatz sind Läden, Arzträume, Gastronomie sowie eine Kindertagesstätte geplant. Eine weitere Kindertagesstätte ist im Westen innerhalb eines Grünraums vorgesehen. Übergänge zur Landschaft werden durch eine sich auflösende Bebauungsdichte sowie abnehmende Gebäudehöhen geschaffen. Diese werden durch Landschaftsfugen und Wegeachsen unterstützt. Entlang der Bahntrasse sind ein Grünraum mit Spiel- und Sportangeboten, Immissionsschutzanlagen sowie eine Wegeverbindung zum Bahnhof vorgesehen. Erforderliche private Stellplätze sind in Tiefgaragen geplant. Öffentliche Stellplätze sind in der Verkehrsfläche vorgesehen und werden durch Baumstandorte gegliedert. Rahmenkonzept Das gegenüber dem städtebaulichen Entwurf abstrahierte Rahmenkonzept zeigt die Grundzüge der flächenhaften Verteilung der Nutzungen und wesentliche planungsrechtliche Kennzahlen. Die Baugebietsflächen sollen überwiegend als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Im Bereich der Quartiersmitte wird vor dem Hintergrund der erwünschten funktionalen Mischung eine Festsetzung angestrebt, die einer gemischten Baufläche entspricht. Das Bestandsgebiet im Südosten soll planungsrechtlich in seinem Bestand gesichert und an die Neubebauung angebunden werden. Bezüglich der Gebäudehöhen ist eine relativ einheitliche Gesamtentwicklung mit in der Regel Z = IV Vollgeschossen vorgesehen. Höhere Bebauungen sind im Bereich der Quartiersmitte sowie entlang der Haupterschließung denkbar. Im Übergang zur freien Landschaft am nördlichen und westlichen Gebietsrand ist eine niedrigere Bebauung geplant. Die innere Erschließung soll in den mit WA gekennzeichneten Baufeldern über öffentliche Straßen und Wege erfolgen. Das Bestandsgebiet ist bereits heute über eine Privatstraße erschlossen. Die Grün- und Freiflächen sind bezogen auf die funktionalen Ansprüche (Bepflanzungen, Wegeverbindungen, Entwässerungsmaßnahmen, Aufenthaltsbereiche, Immissionsschutzanlagen, Spielanlagen usw.) weiter auszugestalten und entsprechend festzusetzen. Im Südosten des Geltungsbereiches sind die Flächen als Bahnanlagen nachrichtlich in den Bebauungsplan zu übernehmen. Nach Abschluss der Maßnahme zum Ausbau der S-Bahn soll mit der Deutschen Bahn über die Umstrukturierung der Flächen verhandelt werden. Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain stellt das Plangebiet Hilgenfeld vollständig als Wohnbaufläche ("Bestand" und "geplant") dar. Die gemäß dem Rahmenkonzept als Misch- oder Kerngebiet vorgesehene Fläche ist aufgrund ihrer geringen Größe von weniger als 0,5 ha nicht von der Darstellungsgenauigkeit des RegFNP erfasst. Eine Änderung des RegFNP ist somit nicht notwendig. Die vorliegende Planung ist aus den Darstellungen des RegFNP entwickelt. Weiteres Vorgehen Das Rahmenkonzept zum Bebauungsplan Nr. 813 wird unter Berücksichtigung der begleitenden Untersuchungen weiterentwickelt. Konkretisierungsbedarf besteht insbesondere in Bezug auf die Dimensionierung der Verkehrsflächen, die Freihaltung einer Leitungstrasse, die Freiraumgestaltung, den Arten- und Immissionsschutz, die Regenwasserbewirtschaftung sowie die Eingriffsregelung. Es wird davon ausgegangen, dass durch die erforderlichen Anpassungen die Grundzüge des städtebaulichen Entwurfs unverändert bleiben. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB sowie die Behördenbeteiligung gemäß § 4 (1) BauGB sind im Frühjahr 2017 geplant. Um das Bebauungsplanverfahren zu beschleunigen, wird hiermit der Aufstellungsbeschluss vom 01.03.2001 geändert und konkretisiert. Dies ermöglicht dem Magistrat, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nicht geändert werden. Parallel zur Erarbeitung des Rechtsplanentwurfs soll mit den künftigen Eigentümern der Flächen ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden. Darin ist sicherzustellen, dass auf mindestens 30% der Neubauflächen geförderter Wohnungsbau entsteht. Zudem sind 10% bis 15% der Flächen für gemeinschaftliches oder genossenschaftliches Wohnen zu sichern. Die Herstellung der erforderlichen Infrastruktur sowie der Erschließungsanlagen soll ebenfalls Gegenstand vertraglicher Vereinbarungen sein. Anlage 1_Lageplan (ca. 2,5 MB) Anlage 2_Staedtebaulicher_Entwurf (ca. 1,6 MB) Anlage 3_Rahmenkonzept (ca. 1,3 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 21.06.2017, NR 359