Frankfurter Programm zur Wohnraumförderung für Studierende Richtlinie zur Vergabe von Wohnungsbaumitteln hier: Neufassung

Vortrag des Magistrats vom 20.05.2016, M 101

Betreff: Frankfurter Programm zur Wohnraumförderung für Studierende Richtlinie zur Vergabe von Wohnungsbaumitteln hier: Neufassung Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 11.10.2012, § 2210 (M 176) I. Der geänderten Förderungsrichtlinie wird gemäß der beiliegenden Neufassung zugestimmt. II. Es dient zur Kenntnis, dass die geänderte Richtlinie mit Inkrafttreten hinsichtlich der Anpassung der Miethöhe bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen aus diesem Förderprogramm angewendet werden kann. III. Es dient zur Kenntnis, dass die Vergabe von Darlehen und Zuschüssen zur Förderung nach diesem Programm aus Mitteln des Teilfinanzhaushalts der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinition Nr. 5. 006008 - Förderprogramm Studentisches Wohnen - erfolgt. IV. Der Magistrat (Dezernent für Planen und Bauen) wird ermächtigt, nach fachgerechter Prüfung eines Antrages Darlehen und Zuschüsse zur Förderung von Maßnahmen nach diesen Richtlinien zu bewilligen, soweit dem nicht Bewirtschaftungsregelungen (z.B. aus Stadtverordneten-, Magistratsbeschlüssen, den Allgemeinen Bewirtschaftungsvorschriften) entgegenstehen.

Begründung: A. Zielsetzung Das vorliegende Förderprogramm wurde am 11. Okt. 2012 beschlossen. Seitdem sind 95 geförderte Wohnplätze als Studentenapartments in einem Neubau im Passivhausstandard fertiggestellt und bezogen worden. Für weitere 57 Wohnplätze liegen Förderanträge vor und weitere 180 Wohnplätze sind in Planung. Die Förderrichtlinien haben sich dem Grunde nach bewährt und werden im Wesentlichen in folgenden Aspekten fortgeschrieben: a) die Differenzierung des energetischen Förderstandards; Mit der verbindlichen Umsetzung des Passivhausstandards wurde seit 2012 ein klimafreundliches Signal gesetzt und der Neubau Heizenergie einsparender Apartments erreicht. Die Neufassung der Richtlinien berücksichtigt künftig die fortgeschrittene technologische Entwicklung und eröffnet zusätzliche Wege zur Umsetzung der energetischen Fördervoraussetzungen. b) die Einführung eines moderaten Spielraums für Mietanpassungen; Es handelt sich um eine Nachjustierung der Förderregelung zu Miethöhe (Ziff. 5.5.2). Damit besteht künftig die Möglichkeit, die Miete an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen. B. Alternativen Keine C. Lösung Die Änderungen sind nachfolgend aufgeführt (Neuerungen sind unterstrichen). Bis auf einige rein redaktionelle Korrekturen werden alle inhaltlichen Neufassungen begründet. Die Änderungen liegen auch in einer vergleichenden Übersicht von alter und neuer Fassung vor (siehe Anlage 1 Synopse). Zusätzlich liegt die Neufassung der Richtlinie inklusive deren Anlagen vor (siehe Anlage 2 Neufassung der Richtlinie). Ziff. 1.1 enthält Änderungen: Bisher: Gefördert werden: - Baumaßnahmen in einem neuen selbständigen Gebäude in Passivbauweise; - Maßnahmen zur Nutzungsänderung, Erweiterung und zum Umbau von geeigneten Gebäudeflächen, die bisher nicht zu Wohnzwecken dienten, unter dem Einsatz von Passivhauskomponenten (Fenster, Außenwände, Heizung, Lüftung). Sollte eine Passivhausbauweise aufgrund der Lage oder aus unabweislichen baulichen Gründen nicht möglich sein, gilt eine um mindestens 30 Prozent gegenüber den Erfordernissen der Energieeinsparverordnung (EnEV in der jeweils gültigen Fassung) verbesserte Energieeffizienz als förderfähig Neu: 1.1 Gefördert wird der Bau von abgeschlossenen Einheiten für studentisches Wohnen gemäß Ziffer 1.2 , die durch: 1.1.1 Baumaßnahmen in einem neuen selbständigen Gebäude; 1.1.2 Maßnahmen zur Nutzungsänderung, Erweiterung und zum Umbau von geeigneten Gebäudeflächen, die bisher nicht zu Wohnzwecken dienten, entstehen.

Begründung: 1) Redaktionelle Änderung, 2) Bezug auf den neu geregelten energetischen Standard als Fördervoraussetzung; Ziff. 1.2 hat neue Inhalte: Bisher: Ziff. 1.2 wird zu Ziff. 1.3 (siehe unten); Neue Ziff. 1.2: Förderungsfähig sind Neubauten nach Ziff. 1.1.1 mit einem erhöhten energetischen Standard al-ternativ als:

a) Passivhaus, b) Effizienzhaus Plus oder Vorhaben im Rahmen weiterer Forschungsprojekte von Bund, Ländern und EU zur Förderung des energieeffizienten Bauens, c) Frankfurt-Aktivhaus (zu den technischen Voraussetzungen siehe Anlage 1). Der Nachweis erfolgt durch einen Energieberater (gelistet für KfW-Programme) über das Passivhaus Projektierungspaket oder gemäß den Vorgaben des jeweiligen Forschungsprojekts. Bei Maßnahmen nach Ziff. 1.1.2 kann auf Nachweis von diesem Standard abgewichen werden, wenn in einem Energiegutachten dargelegt wird, dass das vorhandene Potential zur energetischen Gebäudeoptimierung im Rahmen der jeweiligen baulich-technischen, wirtschaftlichen und stadtgestalterischen Möglichkeiten ausgeschöpft wird.

Begründung: Mit dieser Erweiterung des Förderstandards für Neubauten nach Ziff. 1.1.1 um zwei zusätzliche Komponenten, können zukünftig neben dem Passivhaus-Standard weitere gleichwertige technolo-gische Entwicklungen zur CO2-Einsparung im geförderten Mietwohnungsbau berücksichtigt werden. Dies wurde insbesondere erforderlich, da mit den ab

1. Januar 2016 verschärften Anforderungen durch die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014/2016) die Regelung zur Abweichung vom Passivhausstandard (wenn dieser aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht umsetzbar ist) nicht mehr greift. Seit den ersten Passivhaus-Gebäuden zu Beginn der 1990er Jahre haben sich die rechtlichen An-forderungen (Wärmeschutzverordnung - WVSchVO bzw. Energieeinsparverordnung - EnEV) immer weiter dem Passivhaus-Standard angenähert und sie entwickeln sich kontinuierlich weiter. Mit der EU-Gebäuderichtlinie (European Building Performance Directive - Richtlinie zur Gesamtener-gieeffizienz von Gebäuden - EPBD 2020) werden sich die Anforderungen auf ein Niveau von "Fast-Nullenergiebauten" verschärfen. Sie gehen damit über den Passivhaus-Standard hinaus. Deshalb wird nach Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht eine erneute Anpassung der Richtlinie erforderlich werden. Die Verbesserung der Standards ist ohne Nutzung erneuerbarer Energien - nur aus dem Gebäude heraus - nicht möglich. Die Bundesregierung fördert deshalb die Entwicklung von sog. "Effizienz-häusern Plus", die mehr Energie erzeugen als sie verbrauchen. Diese und auch zukünftige modellhafte Forschungsprojekte der Bundesregierung zur Förderung des energieeffizienten Bauens hält der Magistrat für geeignet, die Klimaschutzziele der Stadt Frankfurt zu erreichen. Darüber hinaus kann eine dritte Alternative zur Anwendung kommen. Mit der Einführung eines weiteren Förderstandards "Frankfurt-Aktivhaus", der sich im Wesentlichen an den Vorgaben des Passivhaus-Standards orientiert und zusätzlich eine Auswahl aktiver Kompensationsmaßnahmen über die Nutzung erneuerbarer Energie vor Ort anbietet, geht der Magistrat neue Wege. Der gegenüber dem Passivhaus-Standard höhere Wert für Heizwärme kann durch Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz bzw. der Nutzung erneuerbarer Energien ausgeglichen werden. Auf diese Weise wird das Feld möglicher baulich-technischer Lösungen erweitert und die angestrebten Ziele der CO2-Minderung sowie einer Verringerung weiterer Umweltbelastungen erfüllt. Ferner wird die verbindliche Anwendung der Energieeffizienz-Expertenliste für KfW-Programme eingeführt. Die Liste wird regelmäßig durch die Deutsche Energie-Agentur GmbH gepflegt. Für die Eintragung müssen Energieberater bestimmte Qualifikationen aufweisen und Weiterbildungen absolvieren. Für Maßnahmen im Bestand nach den Ziff. 1.1.2 erfolgt eine seit Jahren im Modernisierungsprogramm praktizierte Einzelfallregelung, durch die der energetische Optimierungsspielraum ausgeschöpft wird, ohne das Ziel der Schaffung von preiswertem Wohnraum zu beeinträchtigen. Ziff. 1.3 war bisher 1.2 und erhält folgende Ergänzung: Bisher: Kosten der Freimachung des Grundstücks können in städtebaulich bedeutsamen Einzelfällen und bei Vorlage eines gutachterlichen Nachweises gefördert werden, wenn sie zur Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens führen (negativer Grundstückswert). Neu: Kosten der Freimachung und der Herrichtung des Grundstücks können in städtebaulich bedeutsamen Einzelfällen und bei Vorlage eines gutachterlichen Nachweises gefördert werden, wenn sie zur Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens führen (negativer Grundstückswert). Begründung: Inhaltliche Ergänzung nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) Kostengruppe 130 (Abfindungen, Entschädigungen, Ablösung von Lasten) und Kostengruppe 210 (Sicherung, Abbruch, Altlasten); Ziff. 1.4 ist neu Der Einsatz nachhaltiger Dämmstoffe kann auf Nachweis ergänzend gefördert werden. Begründung: Werden bei der Bauausführung Dämmstoffe verwendet, die eine hohe Umweltfreundlichkeit aufweisen, kann dies künftig zusätzlich gefördert werden. Ziff. 4.3 ist neu 4.3 Die förderfähige Wohnfläche (einschl. anteiliger Gemeinschaftsräume) beträgt bis zu 25 m2 je Wohnplatz. Begründung: Es handelt sich um eine Klarstellung der Förderpraxis. Die Höhe der maximalen Förderfläche orientiert sich an der Landesrichtlinie zur studentischen Wohnraumförderung. Ziff. 5.2 enthält Änderungen Bisher: Werden die nach diesem Programm gewährten Darlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so unterliegen die Wohnungen noch bis zum Ablauf des zehnten Jahres nach dem Jahr der Rückzahlung der Zweckbindung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt worden wären. Neu: Werden die nach diesem Programm gewährten Darlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so unterliegen die Wohnungen noch bis zum Ablauf des zehnten Jahres nach dem Jahr der Rückzahlung der Zweckbindung, längstens jedoch bis zum planmäßigen Bindungsende. Begründung: Die sogenannte Nachwirkungsfrist, d.h. der Zeitraum in dem die Zweckbindung nach Darlehens-rückzahlung noch aufrecht zu erhalten sind, beträgt 10 Jahre. Die bisher missverständlich formulierte Regelung zur Dauer der Nachwirkungsfrist bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen wird klargestellt und wie schon in der sozialen Wohnraumförderung geregelt. Ziff. 5.3 enthält Änderungen Bisher: Eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen ist nur mit Zustimmung der Darlehensgeberin möglich. Neu: Eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen ist frühestens nach Ablauf von 10 Jahren zulässig. Begründung: Nach Ablauf von 10 Jahren besteht gem. § 489 BGB immer ein ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Der letzte Satz dient der Klarstellung (analog Landesrichtlinien zur sozialen Wohnraumförderung), dass eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen in den ersten zehn Jahren nicht zulässig ist. Ziff. 5.5.1. enthält Änderungen: Bisher: Die Miete darf zum Zeitpunkt der Bewilligung den Betrag von 350 Euro je Wohnplatz monatlich nicht überschreiten. Neu: Die Miete darf zum Zeitpunkt der Bewilligung den Pauschalbetrag von 350 Euro je Wohnplatz monatlich nicht überschreiten. Begründung: Klarstellung, dass es sich um eine Pauschalmiete incl. aller Nebenkosten handelt. Ziff. 5.5.2. enthält Änderungen: Bisher: Als Teil dieser Miethöhe kann auf Nachweis ein Pauschalbetrag von maximal 90 Euro je Wohnplatz für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Kosten für Schönheitsreparaturen anerkannt werden. Dieser Pauschalbetrag kann sich um den vom Statistischen Bundesamt jährlich festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland erhöhen. Neu: Eine Anpassung der Einstiegsmiete kann nur unter Beachtung der Vorschriften des BGB entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt jährlich festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland erfolgen. Sie ist maximal zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel. Begründung: Bisher war eine Anpassung der Einstiegsmiete auf einen Mietanteil von pauschal 90 Euro beschränkt. Dies erwies sich als nicht ausreichend, um eine wirtschaftlich solide Basis für die Dauer der Zweckbindung von 20 Jahren darzustellen. Mit der Neujustierung ist eine Mietanpassungsvereinbarung möglich. Sie erfolgt analog der Regelungen in den anderen Frankfurter Programmen. Durch die Bindung an den Verbraucherpreisindex bleiben die hohen ortspezifischen Mietpreisentwicklungen in Frankfurt bleiben aber unberücksichtigt. Ziff. 6.2.5 ist neu: Neu: Der Einsatz nachhaltiger Dämmstoffe mit dem Gütezeichen RAL-ZU 132 bzw. 140 (Blauer Engel) oder dem natureplus-Siegel an Fassaden, auf Flachdächern oder auf obersten Geschossdecken wird mit einem einmaligen Zuschuss von 10 Euro je m2 Bauteilfläche gefördert. Begründung: Als Neuerung wird hier eine Zuschussförderung eingeführt. Sie besteht für die Verwendung ökologisch innovativer Baustoffe, deren Kosten in der Regel noch über den Kosten herkömmlicher Materialien liegen. Ziel ist, einen Anreiz für die Verwendung dieser Baustoffe zu geben. Ziff. 7.5 enthält Änderungen: Bisher Strich 14 entfällt: - ggf. Nachweis über Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Kosten für Schönheitsreparaturen; Begründung: Die Nachweise sind in Verbindung mit der Änderung in Ziff. 5.5.2 nicht mehr erforderlich. Bisher Strich 15 und 16 entfallen: - Einhaltung der Kennwerte nach dem Passivhaus Projektierungspaket (PHPP); - ggf. Bestätigung eines Sachverständigen, dass mit dem Bauvorhaben eine Unterschreitung der Höchstwerte des Jahres-Primärenenergiebedarfs und des spezifischen Transmissionswärmeverlusts nach § 3 Energieeinsparverordnung (EnEV, in der jeweils gültigen Fassung) für Wohnungsneubauten geplant ist und erreicht wird; Neu Strich 14: Bestätigung eines Energieberaters (gelistet für KfW-Programme), dass mit der Planung des Neubauvorhabens der energetische Standard nach Ziffer 1.2 (gem. Anlage 1) erreicht werden kann. Begründung: Die redaktionellen Änderungen beziehen sich auf die neuen energetischen Anforderungen unter Ziffer 1.
2. Ziff. 8.2 enthält Änderungen: Bisher: Die Fördermittel werden bis zu 90% entsprechend dem Bautenstand auf Nachweis in Raten ausgezahlt. Die restlichen 10 % der Fördersumme werden nach Fertigstellung der Baumaßnahme und Anzeige der Schlussabrechnung ausgezahlt. Neu: Die Fördermittel werden bis zu 90% entsprechend dem Bautenstand auf Nachweis in Raten ausgezahlt. Die restlichen 10 % der Fördersumme werden nach Fertigstellung der Baumaßnahme und Anzeige der Schlussabrechnung sowie einer Bestätigung eines Energieberaters (gelistet für KfW-Programme), dass der energetische Standard nach Ziffer 1.2 (gem. Anlage 1) erreicht wurde ausgezahlt. Begründung: Redaktionell: entsprechend der neuen energetischen Anforderungen; D. Kosten
3. Investitionsbedarf Es entsteht kein zusätzlicher Investitionsbedarf. Im Finanzplanungszeitraum 2019 sind in der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinition Nr. 5. 006008 Haushaltsmittel unter dem Titel "Förderprogramm Studentisches Wohnen " in Höhe von 1 Mio. € p.a. eingestellt.
4. Finanzbedarfszeitraum 2016 ff.
5. Folgeinvestition entfällt
6. Kalkulatorische Verzinsung Bei einem Fördermitteleinsatz von 1 Mio. € / Jahr, einem liquiden Abfluss von 0,99 Mio. € und einem Zinssatz von derzeit 5 % ergeben sich kalkulatorische Zinsen in Höhe von 25.000,-- € / Jahr.
7. Jahreserträge aus den Darlehensrückflüssen ;
8. Leistungen Dritter keine
9. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine
10. Sonstiges entfällt Anlage 1_Synopse (ca. 246 KB) Anlage 2_Richtlinie (ca. 262 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 04.07.2016, NR 66