Erhalt des ehemaligen Besitzes "Buchenrode" von Arthur von Weinberg

Bericht des Magistrats vom 02.08.2010, B 481

Betreff: Erhalt des ehemaligen Besitzes "Buchenrode" von Arthur von Weinberg Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 27.05.2010, § 8186 - NR 1767 FAG, NR 1812 FDP - Zu Ziffer I, 1 und II: Die erteilte Baugenehmigung für die Liegenschaft Holzhecke 7 ist rechtlich nicht zu beanstanden. Gegenstand ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses (2 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss) mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 10 Stellplätzen. Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens wird ausschließlich geprüft, ob dem jeweiligen Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Belange entgegenstehen. Die gegenständliche Dienstbarkeit ist privatrechtlicher Natur und findet in einem solchen Verfahren keine Berücksichtigung. Dennoch steht die erteilte Baugenehmigung nach Ansicht des Magistrats auch im Einklang mit der eingetragenen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Frankfurt am Main. Die Dienstbarkeit lautet: "Das Gelände darf nur nach vorher von der Stadt genehmigten Plänen mit einzelstehenden villenartigen Einzelhäusern bis zu zwei Geschossen bebaut werden, die auch in der Einfriedung den parkartigen Charakter des Geländes nicht stören. (...)". Die Baunutzungsverordnung bestimmt die Arten der baulichen Nutzung. Diese Baugebietstypen sind abschließend geregelt. Da in diesem Katalog der Baugebiete ein villenartiges Gebiet nicht geregelt ist, muss zur Interpretation dieser Umschreibung auf den historischen Kontext und die umgangssprachliche Bedeutung zurückgegriffen werden. Dabei lässt sich feststellen, dass eine villenartige Bebauung nicht zwingend eine Nutzung durch mehrere Parteien und ein Vorhandensein mehrerer Wohneinheiten in einem Gebäude ausschließt. Zum einen ist bereits seit dem 19. Jahrhundert die sogenannte "Mietvilla" bekannt. In diesen Typologien waren 5 bis 10 Wohneinheiten durchaus üblich. Zum anderen waren in klassischen Villen üblicherweise Gesindewohnungen vorhanden, welche ebenfalls den Wohnraum zwischen Herrschaft und Bediensteten trennten. Dies zugrunde gelegt steht der Begriff der villenartigen Bebauung lediglich für ein gehobenes Wohnambiente im höheren Preissegment, ein großzügiges Raumangebot sowie eine entsprechend ruhige und hochklassige Umgebung. Hinsichtlich der Begrenzung auf 2 Geschosse in der Dienstbarkeit besteht ebenfalls keine Diskrepanz zu der erteilten Baugenehmigung. Für den Begriff des Geschosses hat der Gesetzgeber in der Hessischen Bauordnung eine Legaldefinition geschaffen. Diese regelt, dass mehrere Geschossarten existieren. So gibt es neben dem Vollgeschoss auch Staffelgeschosse. Die Besonderheit eines Staffelgeschosses liegt darin, dass es für den fachfremden Betrachter wie ein "normales" Geschoss wirken mag, tatsächlich jedoch in seiner Fläche den Vollgeschossen untergeordnet ist. Aus diesem Grund wird ein solches Staffelgeschoss auch nicht als Vollgeschoss bewertet und ist losgelöst von der bauplanungsrechtlich festgelegten Geschosszahl zulässig. Die in der Dienstbarkeit genannte Geschossanzahl ist aufgrund der Formulierung gleichzusetzen mit dem Begriff des Vollgeschosses. Ein anderweitiges Verständnis würde dazu führen, dass das gesetzlich zugelassene und vorgesehene Staffelgeschoss per se ausgeschlossen wäre und der jeweilige Bauherr in der Nutzung entsprechend nachteilig beschränkt ist gegenüber anderen Bauherren. Eine Rücknahme oder ein Widerruf der Baugenehmigung kommen somit nicht in Betracht, zumal ein solches Vorgehen Ersatzansprüche des Bauherren begründen würde. Zwar ist aus den genannten Gründen kein Widerspruch der Baugenehmigung zur Dienstbarkeit gegeben, der Magistrat bemüht sich jedoch, zwischen Bernhard Bauträger und den betroffenen Nachbarn eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. Zu Ziffer I, 2) Wie unter Ziffer I, 1) dargestellt, sind eingetragene Dienstbarkeiten zivilrechtlicher Natur und insoweit im öffentlich-rechtlichen Baugenehmigungsverfahren nicht Prüfungsgegenstand. Der Magistrat bemüht sich in solchen Fällen jedoch, im Rahmen von Gesprächen auf die Einhaltung von Dienstbarkeiten hinzuwirken. Zu Ziffer I, 3) Der Magistrat kann mitteilen, dass eine Löschung der Dienstbarkeit nicht beabsichtigt ist.