Neubebauung des Dom-Römer-Areals

Bericht des Magistrats vom 30.06.2008, B 407

Betreff: Neubebauung des Dom-Römer-Areals Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 18.03.2008, § 3728 - NR 562 SPD, l. B 83/08, M 112/07 - Zwischenbescheid des Magistrats vom 26.02.2009 Zwischenbericht: Der Magistrat ist beauftragt zu prüfen, ob die Rekonstruktion des Hauses "Großer Rebstock" angestrebt werden soll. Der vom Magistrat in der Vorlage M 112 vorgelegte Rahmenplan sieht an dieser Stelle ein Wohngebäude vor, das einen städtebaulichen Übergang zur angrenzenden Bebauung schafft. Da sich im Umfeld auch künftig die Tiefgaragenzufahrt befinden wird, wurde eine Anordnung der Zufahrt und der Rampe untersucht, die die angestrebte Bebauung bzw. Nutzung so wenig wie möglich stört. Die vom Magistrat vorgeschlagene Bebauung sieht in der Verlängerung der Tiefgaragenzufahrt durch das Haus am Dom ein Gebäude mit fünf Geschossen und einem quadratischen Grundriss vor. Es ist von der Bebauung an der Braubachstraße abgerückt, so dass ein Durchgang von der Braubachstraße zum Hühnermarkt und ein kleiner Platz entsteht. Die Wohnungen des Gebäudes und der angrenzenden Bebauung wären ausreichend belichtet. Südlich anschließend an das Gebäude wird eine eingeschossige Bebauung und ein zweites Wohngebäude ähnlicher Größe vorgeschlagen. Im Erdgeschoss dieser Bebauung kann die Rampe zur Tiefgarage angeordnet werden. Aufgrund der Einhausung würde das Umfeld durch den Zufahrtsverkehr nicht gestört werden. Wollte man das Haus Rebstock rekonstruieren, änderte sich die städtebauliche Situation dahingehend, dass sich der Abstand des Gebäudes zur Bebauung am Hühnermarkt und an der Neugasse verringerte und zum Haus am Dom etwas vergrößerte. Das Haus Rebstock war nördlich an das Gebäude an der Braubachstraße angebaut. Diese Situation kann wiederhergestellt werden. Vom Haus Rebstock gibt es nur wenige Dokumente, so dass insbesondere die innere Gebäudeaufteilung neu entworfen werden müsste. Ein verwertbarer Grundriss ist nicht vorhanden. Es ist allenfalls möglich, die Ost- und die West-Fassade grob annährend auf der Grundlage der "Treuner-Skizzen" und von Fotografien wieder zu errichten (siehe B 509 vom 01.12.2006 "Dokumentation Altstadt"). Wenngleich die Tiefgarageneinfahrt so angeordnet werden kann, dass der Wiederaufbau des Hauses Rebstock technisch möglich ist, wäre die Erlebbarkeit und Nutzung des Gebäudes wegen der Tiefgaragenzufahrt stark eingeschränkt. Die Wirtschaftlichkeit dieses Vorhabens und damit des gesamten Projekts der Dom-Römer-Bebauung würde sich reduzieren. Es wurden zwei Varianten der Zufahrt zur Tiefgarage untersucht. In einem Fall führt der Zufahrtsverkehr über den Rebstock-Hof zu einer Rampe, die in einem südlich an das Haus Rebstock angrenzenden Gebäude angeordnet wäre. Die andere Variante sieht den Beginn der Rampe in das erste Parkhausuntergeschoss im Haus am Dom vor, was technisch darstellbar ist, jedoch einer privatrechtlichen Vereinbarung mit dem Gebäudeeigentümer bedürfte. Die Rampe ist aufgrund des erforderlichen Neigungswinkels allerdings so lang, dass sie in den Rebstock-Hof hineinragt. Dieser Bereich der Rampe könnte entweder offen bleiben und durch ein Geländer gesichert werden, oder er könnte überbaut werden, was zur Folge hätte, dass ein etwa ein Meter hohes Gebäudeteil bis zu neun Meter tief in den Rebstockhof hineinragen würde. Bei beiden Varianten beeinträchtigt die Tiefgaragenzufahrt zu einer Garage mit ca. 700 Stellplätzen nach Auffassung des Magistrats die Erlebbarkeit und die Nutzung des Hauses Rebstock. Die voraussichtlich mit hohem finanziellem Aufwand rekonstruierte Fassade könnte nicht adäquat inszeniert werden. Würde das Erdgeschoss des Gebäudes wie in der Vergangenheit gastronomisch und der Hof entsprechend als Sommerterrasse genutzt werden, wäre diese Nutzung ebenfalls durch Fahrzeugverkehr bzw. die Rampe und deren Überbauung beeinträchtigt oder gar ausgeschlossen. Die städtebauliche Situation würde sich durch die Rekonstruktion des Hauses Rebstock dergestalt verändern, dass sich die Abstände zur Nachbarbebauung verringerten und die Belichtung der Räume in den angrenzenden Gebäuden verschlechterten. Die Abstände zu den Nachbargebäuden wären sehr eng, so dass die Nutzungsqualität des Rebstock-Gebäudes und auch der Gebäude am Hühnermarkt, an der Neugasse und der Braubachstraße stark reduziert würde. Die nach historischem Vorbild rekonstruierten Räume des Hauses Rebstock könnten kaum wirtschaftlich genutzt werden. Der Grundriss des Gebäudes ist langgestreckt und schmal. Die südwestliche Außenwand des Gebäudes war eine Brandwand ohne Fenster. Die übrigen Fassaden waren mit Laubengängen versehen, so dass die Räume nur eingeschränkt belichtet werden könnten. Eine Wohnnutzung ist daher auszuschließen, ein Beherbergungsbetrieb nur eingeschränkt denkbar. Die Wirtschaftlichkeit des Rekonstruktions-Projekts ist somit stark eingeschränkt zumal die Rekonstruktion des Gebäudes gegenüber einer herkömmlichen Bebauung rund doppelt so hohe Herstellungskosten erfordert. Gegenüber der bisherigen städtebaulichen Planung mit zwei neu konzipierten Wohngebäuden ergäben sich wegen der schlechteren Wohnraumbelichtung auch der angrenzenden Baukörper deutlich niedrige Erlöse durch Verkauf oder Vermietung. Wenngleich die Rekonstruktion des Hauses Rebstock darstellbar erscheint, wäre das Vorhaben mit erheblichen stadträumlichen, funktionalen wie letztlich ökonomischen Lasten beschwert.