Bebauungsplan Nr. 825 - Grünzug Unterliederbach hier: Beschluss zur öffentlichen Auslegung § 3 (2) BauGB

Bericht des Magistrats vom 28.04.2006, B 240

Betreff:

Bebauungsplan Nr. 825 - Grünzug Unterliederbach hier: Beschluss zur öffentlichen Auslegung § 3 (2) BauGB

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 15.12.2005, § 10478

- NR 2104 CDU, OA 2109 OBR 6 -

Zwischenbericht:

Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 825 "Grünzug Unterliederbach“ war die mit dem Aufstellungsbeschluss vom 19.06.2001, § 342 zur Kenntnis genommene Rahmenplanung. Diese umfasste bereits große Teile des Geltungsbereichs. Sowohl die geplanten Flächen für Wohnungsbau und die Grünflächen als auch die angegebene Anzahl an Wohneinheiten haben sich im weiteren Verlauf des Planverfahrens nicht wesentlich geändert.

Die Erforderlichkeit der Planung ist aus der örtlichen Situation gegeben. Die mit dem Bebauungsplanverfahren verfolgten Ziele:

- Schließung der Ortsstruktur in zentraler Lage nahe dem Ortskern von Unterliederbach,

- Revitalisierung brach gefallener Flächen,

- Ordnung konkurrierender Nutzungen,

- Arrondierung von Wohnbebauung und

- Planung öffentlicher Erschließungs- und umfangreicher Grünflächen

sollten auch bei einer veränderten Planung erfüllbar bleiben.

Zur Unterstützung der Umsetzung der Planungsziele und auf Grund der Eigentums- und Nutzungsverhältnisse war die Durchführung eines Umlegungsverfahrens geplant. Eine Gebietsumlegung im Gesamtumgriff des Geltungsbereichs ist jedoch nur unter der Voraussetzung möglich, dass ein bestimmtes Verhältnis von Wohnbauflächen zu öffentlichen Grün- und Erschließungsflächen erreicht wird, da jedem Eigentümer entsprechend dem Wert seines in das Verfahren eingebrachten Grundstücks Bauland zusteht. Die Grundstückswerte für die Eigentümer können sich dabei nicht ändern. Die wertgleiche Zuteilung von Baugrundstücken kann nur aus der Masse der eingebrachten Grundstücke erfolgen.

Im Ergebnis dieser Prüfungen zeigt der vorgelegte Bebauungsplanentwurf ein Verhältnis von Wohngebieten zu öffentlichen Grün- und Erschließungsflächen, das eine Baulandumlegung im gesamten Gebiet ermöglicht. Die Grünflächen sind den baulichen Eingriffen als Ausgleichsflächen zugeordnet.

Im Umlegungsverfahren werden die öffentlichen Verkehrsflächen und die für den Ausgleich notwendigen Flächen vorweg ausgeschieden und der Gemeinde oder den sonstigen Erschließungsträgern zugeteilt. Nach Herstellung der öffentlichen Grün- und Erschließungsflächen und deren Abrechnung nach Erschließungsbeitragsrecht können 90% der Herstellungskosten umgelegt werden.

Mit der Einbeziehung und Überplanung der Flächen des Landschaftsbaubetriebs und mit dem Umlegungsverfahren sollten Faktoren, die den Verlauf des Bebauungsplanverfahrens verzögern können, ausgeräumt werden. Mit den Betreibern des Landschaftsbaubetriebs wurden im Zuge der Planerarbeitung Gespräche über Möglichkeiten und Konsequenzen der Planung geführt. Eine Verlagerung des Betriebs schien insbesondere vor dem Hintergrund möglich, dass bereits heute große Teile ehemals gartenbaulich genutzter Flächen brach liegen und einer neuen Nutzung zugeführt werden sollten.

Mit dem Beschluss der StVV vom 15.12.2005, § 10478 wurde der Offenlage des Bebauungsplanentwurfs unter folgenden Maßgaben zugestimmt:

- Reduzierung der Wohnbebauung auf die im Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohnbauerweiterungsfläche,

- entsprechende Änderung von Bebauungsplan und Begründung,

- eine Änderung des Flächennutzungsplans soll nicht veranlasst werden und

- die Ziele des Freiflächenentwicklungsplans sind zu verwirklichen.

Der Magistrat weist darauf hin, dass die zur Kenntnis genommene Rahmenplanung damit nicht mehr Grundlage für die mit dem Beschluss veranlasste Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs und der Fachplanungen ist.

Über die Planänderung hinaus haben die beschlossenen Maßgaben weitreichende Konsequenzen auf die Entwicklungschancen im Gebiet und den städtischen Haushalt. Wesentliche Änderungen sollen im Folgenden kurz dargestellt werden.

Eine Reduzierung der Wohnbauflächen und die strikte Umsetzung der Ziele des Freiflächenentwicklungsplans im Geltungsbereich des Bebauungsplans führen zu einem veränderten Verhältnis von Wohnbaugrundstücken zu festgesetzten öffentlichen Grünflächen. Den reduzierten Wohngebieten können die Grünflächen nur zu einem Teil als notwendige Ausgleichsflächen zugeordnet werden. Für alle darüber hinaus festgesetzten öffentlichen Grünflächen können die Eigentümer die Übernahme der Flächen entsprechend § 40 BauGB verlangen.

Die Kosten für den Ankauf der Flächen liegen unter Annahme der Werte aus der Bodenrichtwertkarte (es handelt sich hier zum Teil um Betriebsflächen) bei ca. 4,7 Mio. €. Mit der plangemäßen Herstellung dieser Flächen entstehen für die Stadt noch einmal Kosten in Höhe von ca. 2,5 Mio. €. Ein Umlegungsverfahren im Gesamtgebiet des Geltungsbereichs ist auf Grund der Flächenverhältnisse von Wohngebieten zu öffentlichen Grün- und Erschließungsflächen nicht mehr möglich. Eine Reduzierung der Wohnbauflächen kann zudem bei Betrachtung der bestehenden Nutzungssituation im Gebiet zu einem Hemmnis für die Umsetzung der Planung werden. Die Auswirkungen der Planänderung auf die Umsetzungschancen im Gebiet werden erst im Verlauf des weiteren Planverfahrens konkret darstellbar sein.