Mietspiegel Frankfurt am Main 2022 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main

1. Juni 2022 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 03.09.2020, § 6077 - B 215/20 -

1. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Rheinstraße 65, 64295 Darmstadt und das IFAK Institut, Georg-Ohm-Straße 1, 65232 Taunusstein mit der Erstellung einer Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) entsprechend den Anforderungen des § 558d BGB beauftragt. Die in diesem Mietspiegel ausgewiesenen Werte wurden auf Basis einer repräsentativen Stichprobe mittels einer Regressionsanalyse durch das IWU ermittelt. Die Datenerhebung wurde durch das IFAK Institut vorgenommen. Der Entwurf des IWU wurde in der hierfür zuständigen Kommission beraten. Darin vertreten sind die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V., die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.V., der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V., der DMB Mieterschutzverein Frankfurt a.M. e.V., der DMB Mieterbund Frankfurt e.V., die Mieterberatung Frankfurt e.V., der Verein Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V. und das Amt für Wohnungswesen. Anerkannt haben den Entwurf des Mietspiegels der DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., die Mieterberatung Frankfurt e.V. und das Amt für Wohnungswesen. Enthalten hat sich der DMB Mieterbund Frankfurt e.V. Gegen die Anerkennung gestimmt haben die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V., die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.V., die Vertreter des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. wie auch der Verein Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V. Der als Anlage vorgelegte Mietspiegel 2022 wurde vom Magistrat der Stadt Frankfurt am Main anerkannt und ist damit bis zum 31.05.2024 als qualifizierter Mietspiegel gültig. Der Mietspiegel bildet mithilfe der erhobenen Daten das Mietpreisniveau in Frankfurt am Main ab. Er ist kein Instrument, um Mieten politisch festzulegen. Seine Erstellung erfolgt nach bundesgesetzlichen Vorgaben und unter Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden. Er ermöglicht eine Marktübersicht und macht das Mietpreisgefüge transparent. Er liefert Informationen zur angemessenen Miete und zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bzw. der Mietpreisgestaltung.
2. Die Erhebung für den Mietspiegel wird in Form einer Befragung von Mietenden durchgeführt. Erstmalig lag der Erhebung gesetzesbedingt ein Betrachtungszeitraum von 6 statt 4 Jahren zugrunde. Die für den Mietspiegel zugrunde gelegte Arbeitsstichprobe umfasste etwas mehr als 25.000 Adressen von in Frankfurt am Main gemeldeten und volljährigen Einzelpersonen. Die Erhebung wurde unter den Bedingungen der Covid-19-Pandemie durchgeführt. Die Ausfälle waren im erwarteten Bereich, sodass mit letztlich 3.437 erfolgreichen Interviews die Zielmarke von über 3.000 auswertbaren Datensätzen erreicht werden konnte. Ergänzend wurde zur Mietenden-Befragung eine schriftliche Vermietenden-Befragung durchgeführt. Diese ergänzende Erhebung wurde mit Schwerpunkt auf die energetische Beschaffenheit des Gebäudes durchgeführt. Aus verfahrenstechnischen Gründen beschränkte sie sich auf institutionelle Vermietende bzw. auf solche mit großen Beständen im Stadtgebiet. Die Mieten sind gegenüber der durchschnittlichen Miete aus der letzten Marktuntersuchung für den Mietspiegel 2018 um 9,9 % (6,2 % gegenüber der Fortschreibung 2020). Festzustellen ist, dass die Mietpreissteigerungen bei Neuvertragsmieten (Neubau und Wiedervermietung) mit 12,2 % deutlich höher ausgefallen sind als bei geänderten Bestandsmieten, deren Steigerung bei 4,4 % liegt. Wegen Änderungen der Mietpreisstrukturen am Markt sowie im Aufbau des Mietspiegels ist ein direkter Vergleich mit dem Vorgänger des jetzigen Mietspiegels nicht möglich. Änderungen haben sich insbesondere in folgenden Punkten ergeben: - Die Zusammenfassung der einfachen und mittleren Wohnlage konnte bei der Lageeinteilung gegenüber der Erhebung für den Mietspiegel 2018 nicht repliziert werden. Die einfache und die sehr einfache Wohnlage haben sich jedoch zusammengefasst als signifikant gezeigt und führen zu einem Abschlag. - Das Standard-Bad konnte aufgrund der weiten Verbreitung im Frankfurter Wohnungsbestand nicht mehr als signifikantes Wohnwertmerkmal gesondert ausgewiesen werden. Ebenso haben sich Aufzug und stufenlose Erreichbarkeit sowie Gärten zur alleinigen Nutzung und zwei oder mehr Balkone als nicht mehr signifikant für die Erklärung der Mietpreishöhe gezeigt. Diese Merkmale sind daher nicht mehr enthalten. - Neu gefasst werden musste das hochwertige Bad. Die verbleibenden Elemente hochwertiger Badausstattung sind nun weiter gefasst. Ebenfalls weiter gefasst sind normaltiefe Freisitze als Wohnwertmerkmal. Diese haben sich bereits ab einer Mindesttiefe von 0,80 m als signifikant erwiesen. - Mit der Ein-Scheiben-Verglasung (Abschlag) sowie der Zwei-Scheiben- und Drei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung (Zuschläge) haben sich Wohnwertmerkmale als signifikant gezeigt, die stellvertretend für die energetische Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnungen stehen. Sie wurden neu aufgenommen. Wie schon in den letzten Mietspiegeln wurden weitere energetische Modernisierungsmerkmale geprüft, haben sich aber - wohl aufgrund ihrer sehr differenzierten Ausprägungen - nicht als preisbestimmend erwiesen. - In Kombination mit der Zwei- oder Drei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung haben sich elektrische Rollläden als Wohnwertmerkmal bis Baujahr 1994 erwiesen. Diese können als Stellvertretermerkmal für umfassende Modernisierungsarbeiten im Bereich der Fassaden und Fenster gedeutet werden. - Als zuschlagsfähige Wohnwertmerkmale des hochwertigen Neubaus haben sich Videogegensprechanlagen und überhohe Decken von mindestens 2,61 m gezeigt. Mit deutlichen Steigerungen der Zuschläge konnte die Standard-Einbauküche in ähnlicher Weise übernommen werden. Zur Plausibilisierung des Merkmals wurde eine Größenkontrolle aufgenommen. Für junge Standard-Einbauküchen unter einem Alter von 10 Jahren kann weiterhin ein kumulativer Zuschlag geltend gemacht werden. - Auch diesmal reichte die Datenlage nicht aus, um alle Einfamilienhäuser einzubeziehen. Fallzahlenbedingt kann der Mietspiegel daher für freistehende Einfamilienhäuser keine rechtssichere ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen. Das gleiche gilt für Penthouse-Wohnungen. Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Maisonette-Wohnungen sind zwar im Mietspiegelmodell enthalten, haben sich allerdings nicht erneut als zuschlagsfähige Wohnwertmerkmale erwiesen. Intensiv untersucht wurde ein möglicher Einfluss der Lärmbelastung auf die Miethöhe, insbesondere auch mit Blick auf den Fluglärm. Trotz Einbeziehung verschiedener Datenquellen ergab sich kein nachweisbarer Preiseffekt. Dies gilt auch für besonders lärmbelastete Straßen und andere Lärmquellen. Mit diesem Mietspiegel wird den Mietenden, Vermietenden und den Gerichten auch weiterhin das geeignete Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand gegeben.