Mietspiegel Frankfurt am Main 2024 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Gültigkeitsbeginn: 1. Juni 2024

1. Juni 2024 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 22.09.2022, § 2058 - B 214/22 -

1. Die Stadt Frankfurt am Main hat in regelmäßigen Abständen bislang freiwillig Mietspiegel veröffentlicht. Inzwischen ist die Stadt gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 S. 2 BGB, geändert durch das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) vom 10.08.2021). Der Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main ist anerkanntermaßen angespannt (vergleiche etwa Hessische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 18. November 2020). Der Magistrat erachtet es daher als essentiell, dass Vorschriften zum Mieterschutz konsequent eingehalten werden und auch durch Laien überprüfbar und damit im Zweifel durchsetzbar sind. Bezugspunkt vieler dieser Vorschriften ist die "ortsübliche Vergleichsmiete". Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sind insbesondere Mietspiegel gut geeignet. Im BGB wird zwischen zwei Arten von Mietspiegeln unterschieden. Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB muss weitaus höhere Standards erfüllen als ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB. Qualifizierte Mietspiegel sind deshalb und aufgrund der "Vermutungswirkung" (§ 558d Abs. 3 BGB) ein zuverlässiges Instrument für Verwaltungen, Gerichte und Bürger:innen, um die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung zu ermitteln. Aus diesen Gründen hat sich der Magistrat für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels entschieden. Koordiniert wurde die Erstellung des Mietspiegels 2024 von der Stabsstelle Wohnungsmarkt, Mietrecht, innovative Wohnprojekte im Amt für Wohnungswesen. Qualifizierte Mietspiegel sind dezidiert kein Instrument, um Mieten politisch festzulegen. Sie stellen vielmehr das ortsübliche Mietniveau fest und bestimmen mietpreisbildende Merkmale, die bei der Analyse der erhobenen Primärdaten als statistisch signifikant identifiziert wurden. Ihre Erstellung erfolgt nach bundesgesetzlichen Vorgaben, wie sie in der Mietspiegel-Verordnung erlassen wurden, und unter Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden. Sie ermöglichen eine Marktübersicht und machen das Mietpreisgefüge transparent. Sie liefern Informationen zur ortsüblich angemessenen Miete und zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bzw. der Mietpreisgestaltung. Der Gesetzgeber sieht vor, dass qualifizierte Mietspiegel alle zwei Jahre, mindestens aber alle vier Jahre neu zu erstellen sind. Zwei Jahre nach einer Neuerstellung können Mietspiegel auch an die Marktentwicklung angepasst werden. Da der Mietspiegel 2022 bereits neu erstellt wurde und angepasste Mietspiegel in der Erstellung weniger Aufwand und weniger Kosten bei gleichbleibend hoher Rechtssicherheit bedeuten, wurde der Mietspiegel 2024 als Anpassung geplant. Eine solche Anpassung ist (a) entweder mittels Stichprobe oder (b) entlang des Lebenshaltungskosten-Index möglich. Es wurde vermutet, dass die Steigerungen im Index (b) in Folge der Corona-Pandemie, des Ukraine-Krieges und zu vermutender Mitnahmeeffekte höher liegen würden als die reine Mietentwicklung. Daher wurde die aufwändigere Anpassung mittels Stichprobe (a) gewählt. Vorteil dieser Variante gegenüber einer Neuerstellung ist, dass deutlich weniger Daten erhoben werden müssen (Wohnungsgröße, (Netto-)Miete und Betriebskosten). Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat als Ergebnis einer öffentlichen Ausschreibung das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Rheinstraße 65, 64295 Darmstadt beauftragt, die Daten zu erheben und die Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) an die Marktentwicklung entsprechend den Anforderungen des § 558d BGB anzupassen. Hierzu wurde auf Basis einer neuen Stichprobe ein neues Stichprobenmittel ermittelt. Davon ausgehend wurde die Steigerung (δ) zwischen altem und neuem Stichprobenmittel berechnet. Dieser "Stichproben-Index" bildete die Grundlage, um die Werte im Mietspiegel fortzuschreiben. Begleitet wurde die Erstellung durch die Mietspiegel-Kommission. In der Kommission vertreten sind die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V., die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.V., der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V., der DMB Mieterschutzverein Frankfurt a.M. e.V., der DMB Mieterbund Frankfurt e.V., die Mieterberatung Frankfurt e.V. und der Verein Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V. Geleitet wird die Kommission durch das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main. Zur Erstellung der Wohnlagen-Karte wird die Arbeit begleitet durch den Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main.
2. Neben der Erstellungspflicht galten bei der Mietspiegel-Erstellung in Frankfurt am Main auch andere Neuerungen aus dem Mietspiegelreformgesetz. Neu war etwa die Auskunftspflicht für die zufällig ausgewählten Haushalte oder die (auch bisher schon eingehaltenen) Vorgaben aus der Mietspiegel-Verordnung. Die Stichproben-Erhebung für den Mietspiegel wurde in Form einer Befragung von Mietenden durchgeführt. Der gemeinsam mit der Mietspiegel-Kommission entwickelte Mieter:innen-Fragebogen konnte erstmals auch online ausgefüllt werden. Papier-Fragebögen konnten auf Nachfrage angefordert werden. Im Wesentlichen wurden Angaben zu Mietspiegel-Relevanz, Wohnungsgröße, (Netto-)Miete und Betriebskosten erfasst. Im Gegensatz zu einer Neuerstellung wurden Details zu Wohnung und Gebäude nicht erhoben. Die Online-Erhebung und der geringere Umfang der Fragen führten in Verbindung mit der Auskunftspflicht zu einer besseren Ausschöpfung der Stichprobe als bei Erhebungen in der Vergangenheit. Die für den Mietspiegel zugrunde gelegte Arbeitsstichprobe umfasste rund 10.000 Adressen von in Frankfurt am Main gemeldeten und volljährigen Einzelpersonen. Diese Personen erhielten per Post die Aufforderung zur Teilnahme an der Mietspiegel-Erhebung. Schlussendlich lagen, wie anvisiert, rund 3.500 mietspiegel-relevante Datensätze vor, die nach einem mehrstufigen Verfahren der Qualitätssicherung ausgewertet werden konnten. Auf deren Basis wurde der arithmetische Mittelwert der Nettokaltmieten pro Quadratmeter ermittelt, das sogenannte Stichprobenmittel. Dieses neue Stichprobenmittel beträgt 11,50 €/m². In Relation zum alten Stichprobenmittel des Mietspiegels 2022 in Höhe von 10,29 €/m² ergibt sich damit eine prozentuale Steigerung von rund 11,76 Prozent. Für den Mietspiegel 2024 werden mit dem entsprechenden Fortschreibungsfaktor die Werte in den Tabellen 1 (Basis-Netto-Mieten) und 2 (Zu- und Abschläge) des Mietspiegels 2022 multipliziert.
3. Das Ergebnis zeigt, dass die Mieten in Frankfurt am Main in den vergangenen Jahren deutlich erhöht wurden. Die Steigerungsrate ist die höchste, die bisher in Frankfurt am Main in einer Zwei-Jahres-Spanne gemessen wurde. Bei genauerer Betrachtung wird deutlich, dass sich die Mieten unterschiedlich entwickelt haben: Mieten in Mietverhältnissen, die in den vergangenen sechs Jahren neu begründet wurden (Neuvertragsmieten), stiegen gegenüber der letzten Erhebung um 12,9 Prozent. Mieten in bestehenden Mietverhältnissen, für die in den vergangen sechs Jahren eine Mieterhöhung ausgesprochen wurde (veränderte Altverträge), stiegen demgegenüber um 3,2 Prozent. Maßgeblicher Treiber des Mietenanstiegs sind also - der Mietpreisbremse in § 556d BGB zum Trotz - teure Neuverträge. Verstärkt wurde dieser Effekt dadurch, dass die gewichtete Nettostichprobe des Mietspiegels 2024 gegenüber 2022 anders zusammengesetzt ist und mehr Neuverträge als veränderte Bestandsverträge enthält. Der Vertragstyp darf als sogenanntes außergesetzliches Merkmal bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch nicht als preisbildendes Merkmal berücksichtigt werden. Er kann daher im Mietspiegel nicht gesondert ausgewiesen werden. Nicht auszuschließen ist, dass die neue Auskunftspflicht, der gegenüber einer Neuerstellung geringere Umfang des Fragebogens sowie die Möglichkeit zur Online-Teilnahme einen Einfluss auf das Antwortverhalten hatten. Eventuell wurden so Haushalte zur Teilnahme bewegt, die bisher aus unterschiedlichen Gründen nicht teilnehmen wollten oder tatsächlich nicht konnten, etwa, weil sie von den Interviewenden nicht angetroffen wurden oder der Zeitpunkt ungünstig war. Wie stark dieser Einfluss war und ob er sich mit den kommenden Erhebungen unter ähnlichen Bedingungen nivelliert, bleibt offen. Erhoben wurden auch Angaben zu Betriebskosten und zur Zusammensetzung der Miete. Daher enthält der Mietspiegel 2024 eine neue, datengestützte Betriebskosten-Tabelle sowie Angaben zu durchschnittlichen Kfz-Stellplatz-Mieten. Diese sind hilfreich, um zu prüfen, ob die eigenen Kosten überschlägig im Rahmen sind und um bei (Teil-)Inklusiv-Mieten Nebenkosten-Anteile herauszurechnen. Neben der Fortschreibung der Tabellen-Werte mittels des Fortschreibungsfaktors wurden bei einzelnen Wohnwertmerkmalen redaktionelle Änderungen vorgenommen. Erstens wurde beim Merkmal "Modernisiertes Standard-Bad" beim ersten Spiegelstrich die Formulierung "nach Fertigstellung der Wohnung und" gestrichen. Der Zusatz ist angesichts der Baualterseinschränkung nicht notwendig und hat in der Praxis zu Verwirrungen geführt. Bei den Merkmalen "Neuere Einbauküche" sowie "Modernisiertes Standard-Bad" wurde zweitens der Zeitbezug fortgeschrieben. Im Mietspiegel 2022 wurde die Einschränkung mit einem absoluten Jahresbezug "ab 2012 und später" genannt. In den beiden geprüften Merkmalen des Mietspiegels 2022 wurde das Alter der Einbauküche bzw. des Bades konkret anhand einer 10-Jahres-Grenze in Relation zum Erhebungsjahr erfasst und dessen Signifikanz für die Mietpreisbildung geprüft. Im Rahmen der Anwendungspraxis muss dieser relative Zeitbezug übertragen werden, indem man die 10-Jahres-Grenze an das jeweils aktuelle Jahr (bspw. das Jahr in dem das Mieterhöhungsverlangen gestellt wird) koppelt. Mit den redaktionellen Änderungen kann das bestehende Mietspiegel-Modell auch im zeitlichen Verlauf passend abgebildet werden.
4. Das Amt für Wohnungswesen hat den Interessenverbänden in der Mietspiegel-Kommission die Anerkennung empfohlen. Gemäß § 558d Abs. 1 S. 1 BGB haben den Mietspiegel anerkannt der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V., der Verein Haus & Grund Bergen-Enkheim und Umgebung e. V., der Verein Haus & Grund Frankfurt am Main e. V., der DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e. V. sowie die Mieterberatung Frankfurt am Main e.
5. Der als Anlage vorgelegte Mietspiegel 2024 wurde außerdem vom Magistrat der Stadt Frankfurt am Main gemäß § 558d Abs. 1 S. 1 BGB anerkannt. Damit ist der Frankfurter Mietspiegel 2024 bis zum 31.05.2026 als qualifizierter Mietspiegel gültig. Mit diesem Mietspiegel wird den Mietenden, Vermietenden und den Gerichten auch weiterhin das geeignete Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand gegeben.