Vergabe eines Erbbaurechts in Zeilsheim: Fragen klären

Zu a): Die Bebaubarkeit des Grundstücks wird durch den rechtskräftigen Bebauungsplan B353, der das Grundstück als Wohnbaufläche ausweist und ein entsprechendes Baufenster vorsieht, geregelt. Innerhalb des Baufensters besteht Baurecht. Eine Überschreitung des Baufensters nach Osten zu den die Welschgrabenstraße begleitenden Kastanienbäumen wurde bislang nicht angefragt. Sollte eine Überschreitung des Baufensters angefragt werden, wäre hierzu eine Befreiung von den Festsetzungen erforderlich, wobei durch die Festsetzungen des Bebauungsplans auf weiten Teilen, insbesondere für den rückwärtigen Bereich des Grundstücks, Bauwerke nicht zulässig sind. Sollte vorliegend eine Befreiung beantragt werden, würde hier grundsätzlich die Untere Naturschutzbehörde (UNB) im Baugenehmigungsverfahren beteiligt. Die in Rede stehende Kastanienallee ist im Bebauungsplan nicht als zu erhalten festgesetzt. Allerdings sind die Bäume durch die Baumschutzsatzung geschützt und dürfen ohne Genehmigung nicht gefällt und nicht beschädigt werden. Die Schädigung der Bäume sowie des Wurzelwerks sind verboten. Eine Zuwiderhandlung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Über die Erteilung der Genehmigung entscheidet die UNB.

Inwieweit eine Bebauung dieses Baufensters zu einem Konflikt mit auf dem Grundstück befindlichen, nach der Baumschutzsatzung geschützten Bäumen führt, ist aus Sicht der UNB zunächst durch ein baumfachliches Gutachten zu prüfen, das durch den Bauherrn zu beauftragen ist. Die UNB steht bereits in Kontakt mit dem Bauherrn und hat diesem dieses Erfordernis mitgeteilt.

Erst nach Vorlage dieses baumfachlichen Gutachtens können Aussagen dazu getroffen werden, ob geschützte Bäume durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werden und welche speziellen Schutz- und Pflegemaßnahmen sowie Maßnahmen zur Vermeidung des Eingriffs erforderlich werden. Derzeit kann zur Erhaltungsfähigkeit der Bäume seitens der UNB noch keine Aussage getroffen werden.

Die UNB wird im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten Maßnahmen zur Baumerhaltung und zum Baumschutz gegenüber dem Bauherrn einfordern. Dies erfolgt zunächst mit Beratungen und Abstimmungen im Vorfeld eines Bauantrags zwischen der UNB und dem Bauherrn sowie im Zuge der Beteiligung der UNB im Bauantragsverfahren.

Allerdings wird darauf hingewiesen, dass der Baumschutz gemäß städtischer Satzung gegenüber dem Baurecht - hier aufgrund des Bebauungsplans gemäß § 30 (1) Baugesetzbuch - nachrangig ist.

Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 28.09.2023, § 3800 wird die Vergabe des Erbbaurechts vertraglich an die Maßgaben gekoppelt sein, dass die vorhandenen Bäume und ihr Wurzelwerk durch die Bebauung nicht beschädigt werden und erhalten bleiben. Zudem soll hier keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere dem ausgewiesenen Baufenster, erfolgen.

Zu b): Für das genannte Erbbaugrundstück liegt der rechtskräftige Bebauungsplan B353 von 1980 vor. Dieser enthält Festsetzungen über die bauliche Ausnutzbarkeit und die räumliche Verteilung der Gebäude auf dem Grundstück. Das gemäß Bebauungsplan über Baugrenzen und Baulinien ausgewiesene Baufenster stellt sicher, dass auf weiten Teilen des Grundstücks, insbesondere im rückwärtigen Bereich des erhaltenswerten Baumbestandes, keine Gebäude errichtet werden dürfen.

Die Genehmigungsfähigkeit des konkreten Bauvorhabens wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Die Bauaufsicht hat in ihrem Verfahren die Möglichkeit, das Umweltamt im Hinblick auf den Baumschutz zu beteiligen, insbesondere wenn der Verdacht besteht, dass der Baumbestand durch das Bauvorhaben gefährdet wird.

Der Magistrat hat dem Erbbauberechtigten bereits die Abstimmung des Bauvorhabens mit der Bauaufsicht und dem Umweltamt sowie das Hinzuziehen eines Sachverständigen nahegelegt.

Zu c): Es gibt den politischen Willen der Stadt, Grundstücke über Konzeptvergaben zu vergeben, eine gesetzliche Vorgabe zu einem Ausschreibungserfordernis von Erbbaurechten gibt es jedoch nicht.

Aktuell erarbeitet der Magistrat Richtlinien zur Konzeptvergabe, damit künftig Grundstücke im Rahmen einer Konzeptausschreibung vergeben werden können. Die Stiftung ist bereits sehr lange auf der Suche nach einer geeigneten Fläche, die Gespräche über die Vergabe dieses Grundstücks haben bereits vor ca. zwei Jahren begonnen. Zu dieser Zeit war die Vergabe im Rahmen einer Konzeptausschreibung noch nicht vorgesehen. Da soziale Kriterien neben den notwendigen wirtschaftlichen Aspekten jedoch ohnehin eine sehr hohe Wichtigkeit auch im bis dato gängigen Verwaltungshandeln haben, sieht der Magistrat die Vergabe an die Stiftung als folgerichtig an. Ob die Ausschreibung zur Konzeptvergabe eines Wohnbaugrundstückes noch weitere soziale Einrichtungen zur Abgabe eines Konzeptes inspiriert hätte, kann seitens des Magistrats nicht beantwortet werden.