Altenwohnungen in Kalbach?

Eine Pannenserie von 13 Jahren! Zu Frage 1.: Die Erbbauberechtigte war nach eigenem Bekunden im Zuge der Durchführung der abschließenden Arbeiten gezwungen, den Vertrag mit dem Generalunternehmer am 16.07.2019 zu kündigen, weil dieser das Bauvorhaben nicht mit der gebotenen Eile und Zuverlässigkeit ausgeführt hat. Mittlerweile wurde seitens des Erbbauberechtigten ein Architekturbüro mit der Bauleitung für die Fertigstellung des Vorhabens beauftragt. Die Mitarbeiter des zuständigen Fachamtes konnten sich am 27.02.2020 vor Ort davon überzeugen, dass die Arbeiten zwischenzeitlich wieder aufgenommen wurden und bis Sommer 2020 abgeschlossen werden können. Der Fortgang der Bautätigkeit und der Baufortschritt werden in regelmäßigen Abständen geprüft. Zu Frage 2. a) und b): Der Begriff Altenwohnen ist nicht legal definiert. Es war zu keiner Zeit vorgesehen, im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags eine Altenwohneinrichtung zu realisieren. Vielmehr sollten Wohnungen errichtet werden, die aufgrund der Einrichtung und Erreichbarkeit insbesondere von älteren Menschen genutzt werden können. Der Magistrat verweist insoweit auf den Bericht B 202 aus dem Jahr 2018. Die vom Erbbauberechtigten gebauten Wohnungen entsprechen einem üblichen seniorengerechten Standard, können als Wohnungen für ältere Menschen genutzt werden und wurden dementsprechend auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplans in dieser Form genehmigt. Zu Frage 2. c) und d): Ein zivilrechtlicher Rückübertragungsanspruch aus dem Erbbaurecht käme ggf. aus einem Verstoß gegen die ursprüngliche Fertigstellungsfrist zum 31.12.2018 in Betracht. Von der Geltendmachung eines Rückübertragungsanspruchs (sogenannter Heimfall) wurde bisher bewusst abgesehen. Die Ausübung des Heimfalls führt zu einer langwierigen Abwicklung, die in der Regel zu einem gerichtlichen Streit über die hier zu zahlende Entschädigung für das aufstehende Gebäude führt. Zudem wäre bei einem Heimfall die Übernahme der dinglichen Belastungen, insbesondere der Grundschulden, erforderlich. Eine Neuvergabe des Erbbaurechts könnte erst nach Abschluss der Streitigkeiten und der anschließend erforderlichen öffentlichen Neuausschreibung erfolgen. Im Übrigen bestehen im Hinblick auf die zwischenzeitlich weitgehende Fertigstellung der Baulichkeiten erhebliche rechtliche Bedenken, ob ein Heimfall im Hinblick auf den in jedem Fall zu beachtenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit rechtlich durchsetzbar wäre. Die Fertigstellung und der Bezug der Wohnungen würde zudem durch eine Erklärung des Heimfalls mit anschließendem Rechtsstreit mit unsicherem Ausgang weiter verzögert. Diese Alternative wäre für das Ziel des Magistrats, trotz der zwischenzeitlichen Verzögerungen schnellstmöglich Wohnungen an dem Standort zu schaffen, nicht dienlich. Die Entscheidung des Magistrats, in diesem Fall von einem vermeintlich bestehenden Heimfallrecht keinen Gebrauch zu machen, ist aus den genannten Gründen das Ergebnis einer Abwägung der vertraglichen Vereinbarungen und der sich hieraus ergebenden Handlungsoptionen und keine wohnungspolitische Entscheidung.