Dramatische Wertverluste von Immobilien in den An- und Abflugschneisen: Wer leistet Entschädigung?

Stellungnahme des Magistrats vom 17.03.2014, ST 372

Betreff: Dramatische Wertverluste von Immobilien in den An- und Abflugschneisen: Wer leistet Entschädigung?

1. Wie bereits im Bericht B 581 des Magistrats vom 16.12.2013 ausgeführt, befindet sich die Liegenschaft Nansenring 31 (ehemalige OB-Villa) in stark sanierungsbedürftigem Zustand und entspricht nicht mehr den aktuellen energetischen Standards. Raumaufteilung und Innenausstattung sind nicht mehr zeitgemäß. Darüber hinaus ist die Bausubstanz durch Wasserschäden im Keller, Schäden am Dach sowie dem langen Leerstand erheblich sanierungsbedürftig. Der geschilderte Bauzustand, insbesondere die eingeschränkte Nutzbarkeit wegen der ungünstigen Raumaufteilung, sowie der Sanierungsrückstand, führten dazu, dass nach mehreren erfolglosen Ausschreibungen lediglich ein beziffertes Kaufangebot abgegeben wurde. Weitere Interessenten gaben die oben genannten Sachverhalte als Begründung dafür an, nach einer Besichtigung der Immobilie Abstand von der Abgabe eines Angebots genommen zu haben. In dem genannten Preissegment sind im Zeitraum seit 2012 im Übrigen ungeachtet der baulichen Ausnutzungskennziffern mehrere Liegenschaften veräußert worden. Der Wert einer Immobilie ergibt sich in Übereinstimmung mit der Verkehrswertdefinition in § 194 Baugesetzbuch letztlich aus dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Anhaltspunkte für eine Veräußerung unter Wert durch Magistrat und Stadtverordnetenversammlung liegen nicht vor.
2. Der Magistrat geht davon aus, dass in der Fragestellung bebaute Liegenschaften angesprochen werden, und nicht etwa der Stadtwald, Grün- oder Erholungsflächen pp. Die Stadt Frankfurt am Main besitzt vereinzelt weitere Immobilien im Bereich der An- und Abflugschneisen. Der Wert dieser Liegenschaften ergibt sich, wie unter 1. ausgeführt, aus den jeweils aktuellen Marktverhältnissen. Eine gesonderte Trennungsrechnung für Einnahmen und Verluste aus dem "erweiterten Flughafenbetrieb" gibt es nicht. Hierfür liegen keine Daten vor, so dass eine solche Rechnung nicht erstellt werden kann.
3. Die öffentliche Hand wie private Eigentümer unterliegen im Rahmen von Liegenschaftsveräußerungen gleichermaßen den Marktmechanismen. Es kommt in diesem Kontext immer wieder zu Wertanpassungen positiver und negativer Art. Anhaltspunkte für einen entsprechenden Verlust von 60-70 % liegen dem Magistrat nicht vor. Im Rahmen des Casa-Programms kauft die Fraport AG Wohnimmobilien an, die besonders niedrig, also mit weniger als 350 Metern, überflogen werden, oder zahlt den Eigentümern eine Entschädigung. Die im Casa-Programm ausgewiesene Ankaufsmöglichkeit für Wohnimmobilien besteht nur für Grundstücke in Flörsheim. Die Stadt Frankfurt hat im Rahmen der Anhörung zum Regionalfondsgesetz bereits 2012 eine Ausweitung verlangt (Zitat): "Allerdings ist die Beschränkung dieser Möglichkeit auf das bisherige Fördergebiet des "Casa 2-Programms", nämlich - bemessen nach der Überflughöhe - Flörsheim, aus Sicht der Stadt Frankfurt abzulehnen. Die oben geschilderte Belastung des Frankfurter Südens, die zu einem Dreiviertel des Jahres besteht, lässt diese Eingrenzung als nicht sachgerecht erscheinen. Eine Öffnung des Anwendungsgebiets mindestens auf die Nachtschutzzone / Tagschutzzone 1 ist aus Sicht der Stadt Frankfurt unabdingbar." Eine Ausweitung auf andere Gebiete, insbesondere das Stadtgebiet Frankfurt am Main, wurde jedoch abgelehnt.