Wohnungen mittlerer Preislage

Stellungnahme des Magistrats vom 01.02.2016, ST 198

Betreff: Wohnungen mittlerer Preislage Zu

1. Die Stadt Frankfurt am Main hat mit dem "Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" bereits im Dezember 2008 ein Programm aufgelegt, mit dem Ziel, Wohnraum für mittlere Einkommen zu schaffen. Nach einer Studie vom Institut für Wohnen und Umwelt vom November 2015 zur Schätzung der berechtigten Haushalte in den Frankfurter Programmen für Mietwohnungsbau sind 41% aller Frankfurter Haushalte berechtigt eine Wohnung im "Frankfurter Programm für den sozialen Mietwohnungsbau" zu beziehen und weitere 27% der Mieterhaushalte im "Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" berechtigt eine geförderte Wohnung in Anspruch zu nehmen. Um weitere Einkommens- und Mietstufen einzuführen und den Kreis der Berechtigten von Senioren und Familien auf alle Haushalte zu erweitern, wird das "Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" gerade evaluiert und überarbeitet. Diese Überarbeitung soll den Stadtverordneten zeitnah zur Beschlußfassung vorgelegt werden. Die Stadt Frankfurt am Main fördert mit dem "Frankfurter Programm zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum" auch die Bildung von Wohneigentum für mittlere Einkommen. Neben den Förderprogrammen gibt es weitere Maßnahmen der Stadt Frankfurt zur Verbesserung der Wohnraumsituation. Hierzu gehört das Ziel, neues Bauland auszuweisen und so der Knappheit an Wohnraum entgegen zu wirken. Im aktuellen Wohnbaulandentwicklungsprogramm werden Flächenpotentiale für ca. 25.000 Wohneinheiten aufgezeigt. Im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen werden mit Beschluss § 4542 der Stadtverordneten vom 22.05.2014 städtebauliche Verträge mit dem Ziel abgeschlossen, 30% der durch die Bebauungspläne zusätzlich ermöglichten Bruttogeschossfläche Wohnen für den geförderten Wohnungsbau zu sichern, unter anderem auch im "Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau". Darüber hinaus hat die Stadt Frankfurt am Main einen revolvierenden Liegenschaftsfonds aufgelegt, mit dem die KEG bis 2020 betraut wurde. Mit einem Anfangsbudget von 6,8 Mio. € sollen vorhandene Flächenpotentiale für bezahlbaren Wohnungsneubau nutzbar gemacht werden. Mit der Baulandbereitstellung und den eigenen kommunalen Förderprogrammen nutzt die Stadt Frankfurt am Main zwei wesentliche Lenkungsmöglichkeiten, um bezahlbaren Wohnraum für mittlere Einkommen zu fördern. Mit dem Instrument der Milieuschutzsatzungen, wie sie sich für große Teile der Innenstadt insbesondere der gründerzeitlichen Bebauung in Aufstellung befinden, nutzt die Stadt Frankfurt ein weiteres Instrument um auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Milieuschutzsatzungen dienen dazu, den Bestand an Wohnungen mit einfacher und mittlerer Ausstattung zu erhalten und einer Veränderung der bestehenden Bevölkerungsstruktur entgegenzuwirken. Zusätzlich kann die Stadt Frankfurt über die städtische Wohnungsgesellschaft ABG Frankfurt Holding Einfluss auf den Wohnungsmarkt nehmen. Insgesamt verfügt die ABG über 50.000 Wohnungen, von denen 18.000 gefördert sind. Somit lebt fast ein Viertel der Frankfurter Bevölkerung in einer Wohnung der ABG. Im städtischen Mittel zahlen Mieter in einer ABG-Wohnung mit 7,50 €/m2 ca. 25% weniger für ihre Wohnung. Zu
2. Genau, wie die Stadt Frankfurt am Main fördern auch andere Großstädte, wie z.B. Hamburg, München und Berlin den Wohnungsbau für mittlere Einkommen im Bereich des Mietwohnungs- und Eigentumswohnungsbaus. Die Programme und Fördermöglichkeiten unterscheiden sich nicht wesentlich von den Instrumenten die in Frankfurt zum Einsatz kommen. Die Stadt München bietet mit dem so genannten "Münchener Modell" Haushalten mit mittleren Einkommen und Familien mit Kindern Wohnungen zu tragbaren Mieten aber auch kostengünstiges Eigentum an. Dieses Angebot ist auch für Berufspendler gedacht. In dem Programm Münchener Modell - Eigentum werden preisgünstige Eigentumswohnungen auf städtischen oder auf privaten Flächen, die im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung entstanden sind, angeboten. Hier werden auch Baugemeinschaften berücksichtigt. Der Senat der Stadt Hamburg hat ebenfalls ein Mietwohnungsneubauprogramm eingeführt, mit dem bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit mittleren Einkommen bereitgestellt werden soll. Daneben gibt es auch eine Eigentumsförderung für mittlere Einkommen und eine Förderung von Baugemeinschaften mit bspw. einer zentralen Anlaufstelle für das Bauen in einer Baugemeinschaft. Auch in der Modernisierungsförderung werden teilweise Mietpreis- und Belegungsbindungen eingefordert, sodass nach einer geförderten Modernisierung die Mieten nur moderat steigen. Berlin fördert den Mietwohnungsneubau für mittlere Einkommen durch zinslose Baudarlehen mit einkommensorientierten Zuschüssen. Mit dem "Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung" ist eine Quote für den geförderten Wohnungsbau von mindestens 25% bei Wohnungsbauprojekten festgeschrieben, für deren Realisierung ein Bebauungsplan notwendig ist. Zu
3. Auf Landesebene hat das zuständige Ministerium neben den Eigentumsprogrammen ein Förderprogramm entwickelt mit dem Ziel bezahlbaren Mietwohnungsneubau für Haushalte mit mittlerem Einkommen zu schaffen. Das Land folgt damit der Förderungspraxis in Frankfurt und bestätigt somit, dass hier ein entsprechender Bedarf besteht. Das neue Programm heißt "Soziale Wohnraumförderung, hier Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen". Es gilt für den südhessischen Ballungsraum. Dafür wurde das Hessische Wohnraumförderungsgesetz HWoFG vom
4. Dezember 2014 per Verordnung, um die Zielgruppe der mittleren Einkommen erweitert. Die Thematik der Bereitstellung von Bauland und bezahlbarem Wohnraum generell und damit inkludiert auch für Haushalte mit mittlerem Einkommen ist ein länderübergreifendes wichtiges Thema, was sich auch darin äußert, dass das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Sommer 2014 eine Initiative "Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen" ins Leben gerufen hat. Ziel des Zusammenschlusses ist es, Wohnraum bezahlbar zu halten, dem Wohnungsbedarf vor allem in städtischen Gebieten Rechnung zu tragen und gleichzeitig soziale, demografische und energetische Anforderungen zu berücksichtigen. Aus den Empfehlungen des Bündnisses hat das Bundesministerium ein 10-Punkte-Programm abgeleitet, dass die Lenkungsmöglichkeiten von Bund, Land und Kommune aufzeigt. Die Ergebnisse sollen Anfang 2016 vom Bundeskabinett beschlossen und die gesetzgeberischen Verfahren eingeleitet werden. Zusätzlich zu den Anstrengungen, den Wohnungsneubau zu fördern, gibt es eine Reihe von Instrumenten zur Sicherung des Wohnungsbestandes und zur Einwirkung auf die Entwicklung der Mieten in Bestandswohnungen, die ebenfalls dazu beitragen können, ein ausreichendes Wohnungsangebot auch für mittlere Einkommen zu sichern. So hat die Bundesregierung mit der Einführung der Mietpreisbremse bereits eine Steuerungsmöglichkeit geschaffen. Als weitere Maßnahmen, die vom Bundes- oder Landesgesetzgeber umgesetzt werden sollten, setzt sich die Stadt Frankfurt am Main unter anderem für die Wiedereinführung des Wohnraumzweckentfremdungsverbotes, die Verlängerung der Kündigungssperrfrist von 5 auf 10 Jahre, die Klarstellung des § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung, den Erlass einer Landesverordnung für einen kommunalen Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie für die Novellierung des § 558 Abs. 2 BGB zur Ausweitung des Änderungszeitraumes der zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete heranzuziehenden Mietverhältnisse auf über vier Jahre ein.