Sanierung des Altbaubestandes und Erweiterung des Sozialrathauses Bornheim/Obermain, Eulengasse 64 - Mehrkostenvorlage

Vortrag des Magistrats vom 16.06.2006, M 120

Betreff:

Sanierung des Altbaubestandes und Erweiterung des Sozialrathauses Bornheim/Obermain, Eulengasse 64 - Mehrkostenvorlage

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 22.09.2005, § 9910 (M 107)

Auf Antrag des Magistrats vom 21.06.2006

1. Den im Rahmen der Sanierung des Altbaubestandes und Erweiterung des Sozialrathauses Bornheim/Obermain anfallenden Mehrkosten in Höhe von 471.796 € wird auf der Grundlage der beigefügten Kostenberechnung zugestimmt.
2. Die Verrechnung erfolgt aus der Verrechnungsstelle 03-51E1-950000.
3. Die Finanzierung der Einbauschränke und der Büroeinrichtung in Höhe von insgesamt 279.545,-- € erfolgt aus Haushaltsresten des Vermögenshaushaltes 2005 und zwar durch Minderausgaben beim Sachkonto 03-51E1-935000. Die Finanzierung der Türen im Altbaubereich und der Erneuerung der Fassade Altbau in Höhe von brutto 192.251 € erfolgt durch Minderausgaben im Rahmen der Bau- und Finanzierungsvorlage bei der Kostengruppe 300, Bauwerk bzw. Baukonstruktion, Sachkonto 03-51E1-950000. Begründung: A Zielsetzung Mit Beschluss vom 22.09.2005 hat die Stadtverordnetenversammlung der Sanierung des Altbaubestandes und Erweiterung des Sozialrathauses Bornheim/Obermain in der Eulengasse 64 aufgrund des Vortrages des Magistrats vom 10.06.02005, M 107, zugestimmt. Im Zuge der Detaillierung des Projektes haben sich notwendige Zusatzarbeiten bzw. die Notwendigkeit zusätzlicher Ausstattungen ergeben, die Mehrkosten verursachen. In der Bau- und Finanzierungsvorlage war zunächst nur die Sanierung defekter Stellen an der Klinkerfassade und Beibehaltung der Fenster vorgesehen. Hierfür waren Mittel in Höhe von 18.000,-- € vorgesehen. Zur Erfassung der Schadstellen und dem damit verbundene Beseitigungsaufwand war im Rahmen der weiteren Bauplanung eine detaillierte Begutachtung der Fassade mit dem Ergebnis erforderlich, dass für die fachgerechte Ausbesserung der schadhaften Stellen mit Kosten in Höhe von mindestens 90.000,-- € gerechnet werden muss. Aufgrund der hohen Sanierungskosten stellt sich nunmehr die Frage, ob die Empfehlung der Fachplaner nach einer Sanierung der kompletten Altbaufassade mit zeitgemäßem Wärmeschutz nicht in Erwägung zu ziehen ist. Aufgrund der stetig ansteigenden Energiekosten und der noch in 2006 zu erwartenden Novelle der Energieeinsparverordnung, nach der auch für öffentliche Gebäude Energieausweise erforderlich werden, sollte die Sanierung der Altbaufassade mit Wärmedämmverbundsystem sowie Erneuerung der Fenster inklusive Sonnen- und Blendschutz erfolgen. Im Altbaubereich sind die Bestandstüren sehr schadhaft und erfüllen in Teilen nicht mehr den Stand der heutigen Technik. Schlösser und Türzargen sind zum Teil beschädigt und nicht mehr funktionsfähig, schadhafte Stellen wurden in der Vergangenheit teilweise nur notdürftig Instand gesetzt. Bei der Erstellung der Bau- und Finanzierungsvorlage ist man zunächst von reinen Instandsetzungsarbeiten ausgegangen. Nachdem im Rahmen der Entkernung des Altbaus das eigentliche Ausmaß der Beschädigungen an den Türen und Türzargen bzw. der Umfang der Instandsetzungsarbeiten vorliegt, sollte der Einbau neuer Bürozimmertüren als wirtschaftliche und zum Erscheinungsbild des Neubaus angepasste Lösung umgesetzt werden. Im Neubaubereich ist die Stromversorgung in den Büros mit 2 Arbeitsplätzen durch wandseitige Installation der Steckdosen vorgesehen. Zur Vermeidung von Stolperfallen sollte hier eine alternative Lösung gefunden werden, insbesondere unter Berücksichtigung der Arbeitsstättenrichtlinie. Diese Problematik stellte sich erst im Zuge der Feinbelegungsplanung heraus, so dass die Installation von Bodentanks bei der Erstellung der Bau- und Finanzierungsvorlage nicht berücksichtigt werden konnte. Vor allem für die publikumsintensiven Bereiche der Wirtschafts- und Sozialdienste sollten die Räume möglichst optimal ausgenutzt werden, um eine geordnete Abwicklung des Publikumsverkehrs zu erfüllen und die von der Arbeitsstättenrichtlinie vorgegebenen Abstandsflächen zu gewährleisten. Anhand der gewonnenen Erkenntnisse durch den Umzug mit den vorhandenen Büromöbeln der Zentrale des Jugend- und Sozialamtes einerseits und dem enormen Raumgewinn durch Einbauschränke andererseits wird eine weitgehend einheitliche Standardausstattung mit Einbauschränken und Möbeln angestrebt. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Bau- und Finanzierungsvorlage lagen die Erfahrungen einer optimalen Raumausnutzung noch nicht vor. B Alternativen Die genehmigte Bau- und Finanzierungsvorlage vom 29.04.2005 sah eine Sanierung der bestehenden Klinkerfassade und Beibehaltung der vorhandenen Fenster vor, um den ursprünglichen Zustand der alten Fassade wieder herzustellen. Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Abteilung Energiemanagement des Hochbauamtes sowie Stellungnahmen aller beteiligten Fachplaner lassen aus wirtschaftlicher- und energiepolitischer Sicht keine Alternative zu einer wärmeschutzgedämmten Fassade zu. In der ursprünglichen Planung war der Austausch der vorhandenen Innentüren im Altbaubereich nicht vorgesehen. Im weiteren Planungs- bzw. Bauverlauf stellte sich jedoch heraus, dass die alten Bürotüren nur mit erheblichem Arbeits- und Kostenaufwand wiederhergestellt werden können, so dass es zu einem Austausch keine wirtschaftliche Alternative gibt. Zur Vermeidung von Stolperfallen kann die Stromversorgung durch einen estrichgebundenen Kanal im Boden und dem Einbau von Bodentanks, die mit allen nötigen Strom- bzw. Datendosen bestückt werden, erfolgen. Alternativ wären nur so genannte Kabelbrücken auf dem Bodenbelag möglich, um im Hinblick auf Unfallgefahren Stolperstellen zu vermeiden. Diese Kabelbrücken haben durch äußere Einwirkungen wie Betreten und Reinigen allerdings nur eine begrenzte Haltbarkeit und müssen des Öfteren erneuert werden Aufgrund anderer Raumzuschnitte, insbesondere im Neubau sind die Büroräume wesentlich kleiner als früher, können die Möbel und Aktenschränke, die aus unterschiedlichen Schreibtischkombinationen bestehen und bereits mehrere Jahre in Gebrauch sind, nicht 1:1 in die neuen Büros eingeplant werden. Hier wären umfangreiche Planungen durch einen Einrichtungsberater erforderlich, um allen Aspekten des Arbeitsschutzes und der entsprechenden gesetzlichen Vorschriften Rechnung zu tragen. C Lösung Die ungedämmte Fassade des bestehenden Altbaus wird durch ein Wärmedämmverbundsystem sowie neuen Isolierglasfenster (wo benötigt inkl. Sonnen- und/oder Blendschutz) erneuert. Das Gebäude erhält somit eine dauerhafte, zeitgerechte Fassade, die entsprechend der aktuellen Energieeinsparverordnung gedämmt ist. Aufgrund des niedrigeren Wärmebedarfs kann der ursprünglich geplante Heizkessel kleiner dimensioniert werden. Der Heizbedarf wird durch die Sanierungsmaßnahme gemäß Wirtschaftlichkeitsberechnung des Hochbauamtes, Abteilung Energiemanagement, in den folgenden Jahren deutlich geringer sein, so dass sich die Mehrkosten für die Fassadensanierung bereits nach 2 Jahren und die Kosten für die Ausstattung mit Isolierglasfenster nach 8 Jahren amortisieren werden. Die in schlechtem Zustand befindlichen Bestandstüren werden komplett ausgetauscht, um so den Altbaubereich mit neuwertigen funktionsfähigen Türen auszustatten und ein einheitliches Gesamtbild in der künftigen Liegenschaft zu erzielen. Bezüglich der Problematik der Stromversorgung der Doppelarbeitsplätze im Neubaubereich sollte der estrichgebundene Kanal mit Einbau von Bodentanks realisiert werden. Durch die Nutzung von Bodentanks ist eine direkte Anbindung der Bildschirmarbeitsplätze möglich. Die Bewegungsflächen in den Büros werden nicht von durch den Raum verlegten Kabeln beeinträchtigt, was wiederum den einschlägigen Vorschriften der Arbeitsstättenrichtlinie Rechnung trägt. Hinsichtlich der Ausstattung mit raumhohen Einbauschränken hat sich im Zuge der Detailplanung gezeigt, dass dadurch die Räume optimal ausgenutzt werden, was auch Erfahrungen im neuen Verwaltungsgebäude des Jugend- und Sozialamtes in der Eschersheimer Landstraße 241-249 belegen. Neben der Ausstattung mit Einbauschränken ist durch die künftig überwiegend gleichartig zugeschnittenen Büroräume eine standardmäßige Neuausstattung mit Büromöbeln angezeigt. Neben einer Optimierung der Raumkapazität kann man auch den Vorgaben der Arbeitstättenrichtlinie gerecht werden. Darüber hinaus entfällt durch die standardisierte Ausstattung der Büros künftig das "Umziehen von Arbeitsplätzen“ bei strukturellen Veränderungen in den einzelnen Abteilungen. Mitarbeiter/innen können flexibel eingesetzt werden, ohne dass ein aufwendiger Umzug erforderlich wird. Dies führt zu erheblichen Zeit- und Kostenersparnissen. Weiterhin entfallen die Kosten für den Umzug der Möbel von der Berliner Str. 33-35 in die Eulengasse
4. D Kosten
5. Die Mehrkosten belaufen sich insgesamt auf 471.795,31 €.
6. Zugehörige Folgeinvestitionen unter Angabe des Umfangs und Zeitraums keine
7. Jahresfolgekosten: Für die Verzinsung und Abschreibung werden lediglich die Kosten zu Grunde gelegt, die nicht aus bereits verzinsten und abgeschriebenen Minderkosten der B+F Vorlage erfolgen. Dies betrifft die Einbauschränke sowie die Möblierung mit Kosten in Höhe von 279.545,- €
   • a)personelle Folgekosten keine
   • b)sächliche Folgekosten keine
   • c)Kapitalkosten Kalkulatorische Verzinsung 5,5 % 15.374,98 € Abschreibung (Nutzungsdauer lt.AfA 15 Jahre) 18.636,33 €
8. Jahreserträge keine
9. Leistungen Dritter keine
10. Stellenplanmäßige Auswirkungen: keine Anlage 1 (nichtöffentlich - ca. 11 KB) Anlage 2 (nichtöffentlich - ca. 862 KB)