Antrag auf Bereitstellung von Zuschussmitteln im Rahmen eines Konzeptvergabeverfahrens Grundstück Paradiesgasse 23, Gemarkung Sachsenhausen, Flur 476, Flurstücke 55/9 und 55/10

A. Zielsetzung Die Stadt Frankfurt am Main betreibt seit den 1990er Jahren in Alt-Sachsenhausen einen umfassenden Stadterneuerungsprozess. Ziel ist es hierbei, das Quartier als ein beliebtes Ausgehviertel zu erhalten und mit alternativen Nutzungen zu ergänzen, die Alt-Sachsenhausen auch für Touristen wieder attraktiver machen. Die Paradiesgasse 23, genannt Paradieshof, ist in diesem Zusammenhang eine Schlüsselliegenschaft im Sinne des Stadterneuerungsverfahrens Alt-Sachsenhausen. Ihre zentrale Lage am wichtigen Paradiesplatz als auch ihre direkte Nachbarschaft zu zahlreichen Kneipen und gastronomischen Angeboten des Vergnügungsviertels sind hierfür entscheidend. Nicht zuletzt kommt ihr aufgrund ihrer Größe eine entscheidende Rolle für die Entwicklung des Viertels zu. Die Lage am Paradiesplatz eröffnet die Chance, einen attraktiven Mittelpunkt in Alt-Sachsenhausen zu entwickeln. Auch ist der Standort prädestiniert, Blickbeziehungen am südlichen Eingang zu Alt-Sachsenhausen aufzunehmen und als positiver und anziehender Auftakt des Viertels zu wirken. Nachdem die erste Ausschreibung im Jahr 2016 zwar einen "Siegerentwurf" mit der "European School of Design" (ESD) hervorbrachte, konnte das Projekt aber in Folge aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit nicht realisiert werden. Der mehr als 15 Jahre andauernde Leerstand hält deshalb bis heute an. Neuere Baukostenberechnungen haben ergeben, dass aufgrund der schlechten Bausubstanz und den stark gestiegenen Baukosten keine Projektrealisierung ohne verlorenen Investitionskostenzuschuss zu marktgerechten Mieten möglich ist. Eine erfolgreiche Neuausschreibung und eine wirtschaftliche Projektrealisierung zu sozial verträglichen Mieten sind deshalb erst nach Bewilligung des Investitionskostenzuschusses möglich. Die Liegenschaft soll aufgewertet werden und den vorhandenen Nutzungsmix ergänzen und hierdurch positiv auf die Umgebung ausstrahlen. Währenddessen soll von der neuen Nutzung kein störender Einfluss ausgehen. Der Paradieshof kann dadurch einen Beitrag zur Stadtkultur leisten und zur Belebung des Paradiesplatzes vor allem in den Tagesstunden beitragen. Um soziale oder kulturelle Nutzungen an diesem Standort zu etablieren, ist eine Zielmiete von 12,- bis 14,- €/m² - zumindest für diese Nutzungen - erforderlich. Zur Erreichung dieser Zielsetzungen ist die aufgezeigte Fördervariante V1 zu bewilligen. Bei der anschließenden detaillierten Konzeptausschreibung können noch im Detail Abstufungen bezüglich der Förderhöhe für Teilnutzungen vorgenommen werden die kalkulatorisch deutlich höheren Mieten erwirtschaften können.

B. Alternativen Unter den genannten Zielsetzungen nur eingeschränkt möglich. Bei Bewilligung von reduzierten Fördermitteln gemäß der berechneten Variante V2 (2,3 Mio. € Förderung, ca. 30 % der Gesamtkosten) ergibt sich eine kalkulatorische Kaltmiete für die Hauptnutzflächen in einer Größenordnung von ca. 22,- bis 24,- €/m². Bei diesem Mietansatz könnte nur ein bonitätsstarker, eingeschränkter Investoren- / Mieterkreis erfolgreich in die Projektrealisierung gehen. Bei der errechneten Variante V 3 (ohne Bewilligung jeglicher öffentlichen Zuschüsse) wäre voraussichtlich nur eine Vergabe im Erbbaurecht zu Wohnzwecken im flächenoptimierten Neubau zu Mietpreisen von ca. 25,- bis 30 €/m² Wohnfläche wirtschaftlich umsetzbar oder in ähnlich hochpreisiger gewerblicher Nutzung darstellbar. Dadurch würden für die Stadt zwar keine weiteren Kosten anfallen, aber die Zielsetzungen zur positiven Stadtentwicklung "Alt-Sachsenhausen" könnten nicht realisiert werden.

C. Lösung Die Bewilligung des zweckgebundenen Investitionskostenzuschusses gemäß Variante V 1 in Höhe von maximal 4.500.000,-€ an die künftige Erbbauberechtigte zur Realisierung des Projektes "Paradieshof" zu den dargestellten sozial verträglichen Mieten.

Durch die Neuausweisung von Naturdenkmälern entstehen Kosten, da die Verkehrssicherungspflicht und Pflege bei der Unteren Naturschutzbehörde liegen. Die Kosten werden im Haushalt unter Produktgruppe 22.01 als "Entstehende Kosten (Pflege, Unterhalt) der ausgewiesenen Naturdenkmäler" veranschlagt.

1. Investitionsbedarf: Kein Investitionsbedarf, die Ausgaben werden konsumtiv aus den Mitteln der Produktgruppe 22.01 gebucht.
2. Finanzierungsbedarfszeitraum mit Angabe der Jahresraten: Kein Finanzierungsbedarfszeitraum
3. Zugehörige Folgeinvestitionen unter Angabe des Umfangs- und Zeitraums: keine
4. Jahresfolgekosten:
   • a)Personalaufwand Es wird kein zusätzlicher Personalaufwand benötigt, innerhalb der Unteren Naturschutzbehörde ist die Verwaltung der Naturdenkmäler anteilig bei zwei Stellen berücksichtigt.
   • b)Sachkosten Das Umweltamt geht für die laufenden Pflege der Naturdenkmäler von Kosten in Höhe von 2.000,00 € p. a. für die als Einzelschöpfung ausgewiesenen Naturdenkmale und 4.000,00 € p. a. für jedes flächige Naturdenkmal aus. Bisher wurden 19 Einzelschöpfungen und 4 flächige Naturdenkmäler betreut, daraus haben sich jährliche Kosten in Höhe von 54.000,00 € ergeben. Mit der neuen Verordnung werden insgesamt 38 Naturdenkmäler ausgewiesen, davon sind 9 flächige Naturdenkmäler. Das ergibt zu erwartende Kosten in Höhe von 94.000,00 € p. a. Mit Berücksichtigung der aktuellen Inflationsrate (2,3 % für Februar 2025) ergibt das aktuell zu erwartenden Kosten in Höhe von 96.162,00 € p. a. welche veranschlagt werden. Für Beschilderung und die Errichtung von Stelen werden einmalige Ausgaben in Höhe von 40.000,00 € veranschlagt. Die Mittel stehen in der Produktgruppe 22.01 zur Verfügung.
   • c)Kapitalkosten
5. Kalkulatorische Verzinsung keine
6. Abschreibung keine
7. Jahreserträge: Gebühren, Entgelte und dgl. keine
8. Leistungen Dritter: Zuweisungen, Zuschüsse und dgl. keine
9. Stellenplanmäßige Auswirkungen: keine
10. Sonstiges: Anlage 1_VO_Uebersichtstabelle (ca. 450 KB) Anlage 2_VO_Objektblaetter (ca. 11,9 MB) Anlage 3_VO_geloeschte_ND (ca. 78 KB) Anlage 4_Verordnung_Naturdenkmale (ca. 81 KB) Anlage _Korrektur_Anl2 (ca. 1,3 MB)