Erhaltungssatzung für das Nordend wirksamer gestalten!

Bericht des Magistrats vom 08.02.2010, B 73

Betreff: Erhaltungssatzung für das Nordend wirksamer gestalten! Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 08.10.2009, § 6834 - OA 946 OBR 3 - Zu 1.: Die Erhaltungssatzungen für das Nordend, Nr. 39 und 42 unterscheiden sich im Bezug auf den Satzungstext nicht von der Satzung E 45 Westend II. In den Begründungen zu allen drei Satzungen werden zudem die typischen Merkmale der vorhandenen Gebäude, die erhalten werden sollen, erläutert. Diese Merkmale sind nur begrenzt auf Neubauten anwendbar. Wenn der städtebauliche Zusammenhang durch frühere Um- oder Neubauten bereits zerstört ist, kann bei Neubauten keine Rücksichtnahme auf weiter entfernt liegende Altbauten erzwungen werden. Die Berücksichtigung heutiger technischer Erfordernisse (u.a. zur Wärmedämmung) erfordert auch in anderen Fällen Kompromisse.

Zu 2.: Eine nachträgliche Ergänzung der vorhandenen Satzung um das Thema Milieuschutz ist nicht möglich, hier wäre eine neue Satzung zu erarbeiten. Gegen den Erlass einer Milieuschutzsatzung gem. § 172 (1) Nr. 2 Baugesetzbuch bestehen jedoch erhebliche Bedenken. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass in einer Milieuschutzsatzung nicht direkt eine Mietpreisobergrenze festgelegt werden kann. Vielmehr ist bei der Anwendung einer entsprechenden Satzung bei konkreten Bauvorhaben jeweils zu prüfen, ob die Maßnahme eine unverträgliche Erhöhung der Miete (im Vergleich zu einer gebietsspezifischen Höchstmiete) zur Folge haben könnte. Eine Milieuschutzsatzung kann nur sog. "Luxusmodernisierungen" verhindern, wobei die Abgrenzung zu "normalen" Modernisierungen, die einen für das Gebiet üblichen Ausstattungsstandard herstellen, schwierig ist. § 172 (4) BauGB offeriert diesbezüglich bereits explizite Ausnahmen vom Verbot der "Luxusmodernisierungen". Zudem erfordert der Beschluss über eine Milieuschutzsatzung umfangreiche und personalintensive Vorarbeiten und Untersuchungen. So wäre nachzuweisen, dass eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung besondere städtebauliche Auswirkungen hat. Dazu wäre eine Analyse der sozialen, funktionalen und architektonischen Strukturen des hier sehr umfangreichen und heterogenen Gebietes erforderlich. Möglicherweise wäre es erforderlich, Teilgebiete anhand verschiedener wohnungs- und sozialstruktureller Merkmale abzugrenzen. Es müsste nachgewiesen werden, dass ein bestimmter Teil der Wohnbevölkerung auf Wohnungen mit bestimmter Ausstattung oder Größe in genau diesem Gebiet angewiesen ist. Eine entsprechend differenzierte Begründung der Satzung wäre vor allem auch für das spätere Verwaltungshandeln und mögliche juristische Auseinandersetzungen erforderlich. Es ist zweifelhaft, ob eine Milieuschutzsatzung ein effektives Mittel zum Erhalt und zur Verbesserung der Wohnraumversorgung im Nordend ist, da sie nur bei baulichen Veränderungen greifen und auch sinnvolle Veränderungen einem zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt unterwerfen würde (und damit Aufwand für Verwaltung und Bauherrn schafft). Dagegen kann die aktive Bereitstellung von Wohnbauland für unterschiedliche Formen des Wohnungsbaus (wie z.B. an der Friedberger Landstraße) direkt helfen, den Wohnungsmarkt zu entlasten. Falls im Rahmen eines Förderprogramms Gelder für Sanierungen im Nordend zur Verfügung gestellt werden sollten, können mit der Vergabe Bedingungen verknüpft werden, auch ohne dass eine Milieuschutzsatzung vorliegt.