Wer oder was schützt die Erhaltungssatzungen im Westend?

Bericht des Magistrats vom 24.04.2006, B 219

Betreff:

Wer oder was schützt die Erhaltungssatzungen im Westend?

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 23.02.2006, § 10984

- OA 2217 OBR 2 -

Zu Frage 1

Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren nach § 57 und § 58 HBO sind regelmäßig auch die Vorschriften der jeweils einschlägigen Erhaltungssatzung Gegen.stand der Prüfung. Für Bauvorhaben, für die kein Baugenehmigungsverfahren, aber eine Genehmigung aufgrund einer Erhaltungssatzung erforderlich ist, werden isolierte Genehmigungsverfahren nach § 172 BauGB durchgeführt.

Zu Frage 2

Sowohl die Aufstellung als auch die Änderung von Bebauungsplänen unterliegt der Kompetenz der Stadtverordnetenversammlung als Satzungsgeber. In den Beschlussvorlagen berücksichtigt der Magistrat regelmäßig die Ziele der Erhaltungssatzung.

Zu Frage 3

Zunächst wird darauf hingewiesen, dass es im Westend noch nie so viele Wohnungen gab wie heute. Bereits zum Jahresende 2004 war mit 15.243 Wohnungen ein historischer Höchststand erreicht. Auch die Entwicklung der Wohnflächen verlief positiv: Gegenüber dem Jahr 1968 konnten im Jahr 2004 über 100.000 Quadratmeter mehr bewohnt werden.

Dem gesamtstädtischen Trend folgend, nahm die Zahl der Einwohner auch im Westend im Vergleich zu den 60er Jahren ab. Grund hierfür ist der Wohnflächenmehrverbrauch pro Einwohner. Im Westend war und ist der Wohnflächenstandard traditionell höher als im restlichen Stadtgebiet. Außerdem ist der gesamtdeutsche Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten auch im Frankfurter Westend zu verzeichnen.

Entgegen der Meinungen, die in der Presse und im Ortsbeirat formuliert wurden, unterstützt der Magistrat nach Kräften die weitere Wohnraumvermehrung im Westend und nutzt alle zulässigen Möglichkeiten der Erhaltungssatzung sowie der Bebauungspläne zur Schaffung weiteren Wohnraums über den historischen Höchststand hinaus. Einen wichtigen Beitrag hierzu leisten Umnutzungen vorhandener Büroräume zu Wohnungen z. B. in der Corneliusstraße und der Feldbergstraße. Nach dem Abriss eines vorhandenen Bürogebäudes, das wirtschaftlich nicht mehr zu nutzen ist, entsteht in der Friedrichstraße ein neues Wohngebäude. Sogar zusätzliche Wohnungsneubauten sind im Westend weiterhin möglich. Beleg hierfür sind Projekte in der Bockenheimer Landstraße und der Siesmayerstraße.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass an vielen Stellen des Westends in Zeiten akuten Wohnungsmangels, z. B. nach dem 2. Weltkrieg, Bauvorhaben realisiert wurden, die sich nicht in die ursprüngliche städtebauliche Gestalt des Stadtteils einfügen. Daneben wurden z. B. in Bestandsbauten mehrere Wohneinheiten durch die Teilung größerer Wohnungen geschaffen. Viele diese Wohnungen entsprechen mittlerweile weder in der Art der verwendeten Baumaterialien noch in ihrer Ausstattung dem heutigen Standard, mit dem Ergebnis, dass dafür eine geringere Miete zu erzielen ist.

Durch den Erlass der Erhaltungssatzung Nr. 3 – Westend I – im April 1990 sollten die in diesem Zeitpunkt bestehende städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt sowie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geschützt werden. Die getroffenen Regelungen dürfen jedoch den grundgesetzlich geschützten Rechten auf Eigentums- und Baufreiheit nicht zuwiderlaufen oder diese unzulässig einschränken. Von daher können Anträge auf Abbruch sowie der Änderung der Nutzungsart nur unter bestimmten Voraussetzungen versagt werden. Insbesondere haben die Festsetzungen des gültigen Bebauungsplanes immer Vorrang vor den Zielen der Erhaltungssatzung. So lässt der Bebauungsplan B320 Westend I häufig gerade in allgemeinen Wohngebieten eine noch höhere Ausnutzung zu als durch den Bestand vorgegeben.

…

Die Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist jedoch in vielen Bereichen des Westends uneinheitlich, so dass es sich oftmals auch bei Vorkriegsbauten nicht um ein die Stadtgestalt prägendes Gebäude oder ein Haus von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung handelt. Gerade in diesen Fällen ist jedoch, wenn die sonstigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen eingehalten werden, eine Abbruchgenehmigung zu erteilen.

Bezüglich des angesprochenen Milieuschutzes ist zunächst anzumerken, dass sich die Ausstattung von neu errichteten Wohnungen der öffentlich-rechtlichen Reglementierung entzieht. Werden die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften von einem Vorhaben erfüllt, so bleibt es der Bauherrschaft überlassen, ob die Wohnungen z. B. durch die Verwendung ausgewählter Materialien ein finanzkräftiges Klientel ansprechen sollen. Ferner ist eine Steuerung über die Wohnfläche, mit Blick auf den oben genannten Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten, nicht zweckdienlich.

Die Genehmigung für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zu erteilen, wenn:

- auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage nicht mehr zumutbar ist.

- die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dient oder

- das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

Vor diesem rechtlichen Hintergrund sind z. B. die Genehmigungserteilungen für die Vorhaben im Kettenhofweg 55 und Freiherr-vom-Stein-Str. 19 – 21 zu sehen.

Darüber hinaus ist zu bemerken, dass das Westend nach wie vor als eine der bevorzugten Adressen Frankfurts gilt und sich Investoren an der daraus ergebenden Nachfrage orientieren.

Von Seiten des Magistrats wird jedoch bereits im Vorfeld von Antragstellungen sowie in allen verfahrensbegleitenden Gesprächen auf die Einhaltung der Erhaltungssatzungsziele hingewirkt.

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