Einführung eines gesonderten Hebesatzes für baureife Grundstücke (Grundsteuer C)

Mit der Grundsteuerreform wurde unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts die Bewertung und Besteuerung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens als auch der Land- und Forstwirtschaft fortentwickelt. Dabei wurde den Ländern, die sich dem Bundesmodell nicht anschließen wollen, aufgrund einer entsprechenden Grundgesetzänderung die Möglichkeit gegeben, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen oder punktuell vom Bundesmodell abweichende landesgesetzliche Regelungen zu bestimmen ("Öffnungsklausel"). Der Hessische Landtag hat im Dezember des Jahres 2021 das Hessische Grundsteuergesetz als partielles Abweichungsgesetz verabschiedet. Das bedeutet, dass die landesrechtlichen Regelungen vorrangig gegenüber den Vorschriften des Grundsteuergesetzes des Bundes anzuwenden sind. Vor diesem Hintergrund findet § 25 Abs. 5 Grundsteuergesetz (GrStG) keine Anwendung, da diese Vorschrift gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 9 Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) durch § 13 HGrStG verdrängt wird.

Aus Sicht des Magistrats der Stadt Frankfurt am Main bestehen erhebliche Zweifel daran, dass die Einführung der Grundsteuer C geeignet ist, Bodenspekulationen wirksam zu begrenzen oder eine substanzielle Mobilisierung baureifer Grundstücke zu erreichen. Die Grundsteuer C stellt eine steuerliche Lenkungsmaßnahme dar, die jedoch weder eine bauordnungsrechtliche Verpflichtung zur Bebauung begründet noch die grundrechtlich geschützte Verfügungsfreiheit der Eigentümer:innen gemäß Art. 14 Grundgesetz (GG) einschränkt, die auch das Recht umfasst, ein Grundstück unbebaut zu lassen. Die intendierte Verhaltenssteuerung bleibt daher auf einen mittelbaren finanziellen Anreiz beschränkt. Insofern ist festzustellen, dass die Grundsteuer C nach der Systematik des HGrStG lediglich eine steuerliche Mehrbelastung darstellt. Die Erhebung eines erhöhten Hebesatzes stellt daher nur einen mittelbaren Anreiz dar, dessen Intensität im Verhältnis zur Bodenwertentwicklung in Frankfurt am Main regelmäßig gering bleibt. Angesichts der seit Jahren stark steigenden Bodenrichtwerte übersteigt der spekulative Erwartungswert einer späteren Veräußerung die steuerliche Mehrbelastung deutlich.

Eigentümer:innen können daher wirtschaftlich rational entscheiden, die Steuer zu tragen, ohne eine Bebauung in Betracht zu ziehen. Eine spürbare Eindämmung spekulativen Bodenhortens ist unter diesen Rahmenbedingungen nicht zu erwarten. Zudem wurde in Hessen abweichend vom Bundesrecht eine Höchstgrenze für den Hebesatz der Grundsteuer C eingeführt (§ 13 Abs. 6 S. 1 HGrStG). Der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze für die Grundsteuer C dürfen höchstens das Fünffache des Hebesatzes für die Grundsteuer B betragen. Durch diese Obergrenze wird einer übermäßigen Besteuerung baureifer Grundstücke durch die Grundsteuer C ohnehin entgegengewirkt und führt im Ergebnis dazu, dass das Instrument Grundsteuer C für Frankfurt am Main nicht geeignet ist, um die angedachte Lenkungswirkung der Grundsteuer C zu entfalten.

Darüber hinaus setzt die Anwendung der Grundsteuer C eine eindeutige Identifikation baureifer, unbebauter Grundstücke voraus. Die hierfür erforderliche Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit, der Erschließungssituation sowie möglicher tatsächlicher oder rechtlicher Hindernisse ist mit erheblichem Verwaltungsaufwand verbunden. Die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze beziehen, sind jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde zu bestimmen, in einer Karte nachzuweisen und öffentlich bekannt zu geben. Die städtebaulichen Erwägungen sind nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze beziehen sollen, ist zu begründen.

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass der Bestand an tatsächlich baureifen, unbebauten Grundstücken in Frankfurt am Main strukturell gering ist. Die Grundsteuer C kann daher nur auf einen sehr begrenzten Teil des Flächenpotenzials einwirken. Besonders problematisch sind auch Konstellationen wie Erbengemeinschaften oder Eigentümer:innen mit eingeschränkter finanzieller Leistungsfähigkeit, die durch die Steuer nicht zur Bebauung befähigt werden. Auch ein Eigentümer:innenwechsel führt nicht zwingend zu einer Bebauung, da die Erwerber:innen die steuerliche Belastung als kalkulierbaren Kostenfaktor einpreisen werden.

Vor diesem Hintergrund ist aus Sicht des Magistrats davon auszugehen, dass die Grundsteuer C im Frankfurter Stadtgebiet nur eine eingeschränkte Lenkungswirkung entfalten kann und weder zur Verhinderung bodenspekulativer Zurückhaltung noch zur Mobilisierung baureifer Grundstücke in nennenswertem Umfang beiträgt.