Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker)

Anfrage vom 19.08.2019, A 534

Betreff: Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker) Mit der Vorlage M 102 vom 05.08.2019 beantragt der Magistrat die Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung zur Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker). Eigentümer des Grundstücks ist die BPW 8 GmbH, Schumannstraße 62, 60325 Frankfurt am Main. Im Grundbuch ist in Abt. II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Stadt Frankfurt am Main eingetragen, betreffend das Flurstück Nr. 39/3. Gegenstand der Dienstbarkeit ist eine Nutzungsbeschränkung - Museumsnutzung. Weiterhin ist in Abt. II eine Auflassungsvormerkung für die Stadt Frankfurt am Main eingetragen, betreffend die Flurstücke 39/6 und 39/7. Gegenstand der Dienstbarkeit ist ein Wiederkaufsrecht. Der Magistrat beantragt nunmehr die Zustimmung zur Löschung der genannten Eintragungen gegen Zahlung eines Ablösebetrages von € 3,2 Mio. durch den Eigentümer. Die kommunale Wertermittlungsstelle hatte mit der Stellungnahme 66/2018 vom 23.10.2018 den Wert des Wiederkaufsrechts auf € 3,170 Mio. und den Wert der Nutzungsbeschränkung auf € 1,763 Mio. beziffert - insgesamt mithin € 4,933 Mio. Zur Begründung führt der Magistrat aus, dass der Bunker abgerissen werden soll und auf dem Grundstück eine Wohnbebauung nebst kultureller bzw. sozialer Nutzung errichtet werden soll. Geplant ist ein Mehrfamilienhaus mit 35 Wohnungen und einer kulturellen und/oder sozialen Nutzung im Erdgeschoss auf einer zweigeschossigen Tiefgarage mit 28 Stellplätzen. Die Wohnungen sollen zu 30 % im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. Der Magistrat führt aus, dass die Stadt 2/3 der Wertsteigerung des Grundstücks durch Löschung der Dienstbarkeiten abschöpft und im Gegenzug dafür den geförderten Wohnungsbau sowie den Zugriff auf das Erdgeschoss für eine kulturelle bzw. soziale Nutzung erhält. Letzterer soll mit einem schuldrechtlichen Vertrag gesichert werden, der im Fall des Verstoßes die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von € 500.000 vorsieht. Unklar ist, warum der Magistrat einen schuldrechtlichen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer wählt, da er seine Forderungen im Falle dessen Insolvenz ggf. nicht mehr durchsetzen kann. Sinnvoller wäre es, die Forderung im Grundbuch abzusichern, z.B. durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. In einem Schreiben des Oberbürgermeisters vom 05.08.2019 an den Stadtverordnetenvorsteher wird ausgeführt, dass nach Auskunft des zuständigen Fachdezernates die Vorlage eilbedürftig sei, da ohne diesen Beschluss die Schaffung des dringend benötigten Wohnraumes verzögert oder sogar verhindert werde. Auch sei der Investor auf "immer neu hinzugekommene Forderungen" der Stadt eingegangen. Es bestehe die Gefahr, dass bei weiteren Verzögerungen "der Investor die einzelnen Anforderungen der Stadt juristisch überprüfen lasse bzw. vom Bau der Wohnungen (...) absehe und zudem Schadenersatzansprüche geltend machen würde" (Anl.). Dieses Schreiben wirft einige Fragen auf. Zunächst ist die Vorlage nicht eilbedürftig und könnte im regulären Geschäftsgang behandelt werden. Es ist unklar, warum das Projekt in diesem Fall verhindert werden sollte. Weiterhin ist unklar, welche Forderungen der Stadt im Verlauf der Verhandlungen "immer neu hinzugekommen" sind und aus welchen Gründen dies erfolgte. Besonders unklar ist jedoch, auf welcher Basis der Eigentümer einzelne Anforderungen der Stadt juristisch überprüfen lassen und Schadenersatzforderungen gegen die Stadt geltend machen will. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Aus welchem Grund hat der Magistrat den Ablösebetrag für die Löschung der Dienstbarkeiten auf € 3,2 Mio. festgesetzt, obwohl der Wert dieser Löschung durch die kommunale Wertermittlungsstelle auf € 4,933 Mio. festgesetzt wurde?
2. Welche Vorgaben sieht der Bebauungsplan (falls vorhanden) für das Bunkergrundstück vor?
3. Welche rechtlichen Möglichkeiten sieht der Magistrat, seine Vorstellungen hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks und der anschließenden Nutzung auf andere Weise als durch einen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer durchzusetzen?
4. Aus welchen Gründen beabsichtig der Magistrat, seinen Zugriff auf das Erdgeschoss des zu errichtenden Gebäudes durch einen schuldrechtlichen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer abzusichern und nicht z.B. durch eine Eintragung im Grundbuch (z.B. durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit)?
5. Aus welchen Gründen sollte das Projekt verhindert werden, wenn die Vorlage M 102 in den regulären Geschäftsgang eingebracht werden würde?
6. Welche konkreten "immer neu hinzugekommene Forderungen" hat die Stadt Frankfurt an den Investor gestellt und aus welchen Gründen erfolgte dies?
7. Welche konkreten Anforderungen könnte der Investor nach Auffassung des Magistrats juristisch überprüfen lassen, wenn die Vorlage M 102 in den regulären Geschäftsgang eingebracht wird und auf welcher Rechtsgrundlage könnte dies erfolgen?
8. Auf welcher Rechtsgrundlage könnte der Investor Schadenersatzforderungen gegen die Stadt Frankfurt gelten machen, wenn die Vorlage M 102 in den regulären Geschäftsgang eingebracht wird? Begründung: Anlage: Schreiben des Oberbürgermeisters vom 05.08.2019