Angestrebter Erbbauvertrag zur Realisierung der Kulturmeile wirft Fragen auf

Die Stadt Frankfurt strebt an, von der Helaba und der Frankfurter Sparkasse für ein Grundstück an der Neuen Mainzer Straße ein Erbbaurecht zu erwerben, um dort im Rahmen der Realisierung der Kulturmeile - nach Stand der derzeitigen Überlegungen - einen Neubau für die Sparte Schauspiel der Städtischen Bühnen errichten zu können. Diesbezüglich wurde ein "Memorandum of understanding" zwischen den Verhandlungspartnern geschlossen, in dem eine Frist für einen Vertragsabschluss bis Ende Juni 2024 vorgesehen ist. Zur Ausgestaltung des Erbbauvertrags selbst ist öffentlich bislang lediglich bekannt geworden, dass die Stadt Frankfurt 199 Jahre lang 1,99 Millionen Euro pro Jahr an die Helaba bzw. die Frankfurter Sparkasse zahlen soll. Außerdem ist eine einmalige Zahlung in Höhe von 35 Millionen Euro vorgesehen. Insgesamt steht also zunächst eine Gesamtbelastung für die Stadt Frankfurt als Erbbaurechtsnehmerin in Höhe von 431 Mio. EUR im Raum, die aus dem Abschluss eines entsprechenden Erbbauvertrages resultieren würde. Dabei ist jedoch offenbar noch keine mögliche und durchaus übliche Anpassungsklausel zur Wertsicherung des angestrebten Erbbaurechtsvertrages berücksichtigt, etwa eine Indexierung desselben. Durch eines solche würde sich jedoch die aus dem Erbbauvertrag für die Stadt Frankfurt resultierende Gesamtbelastung deutlich erhöhen. Damit würde auch die bislang genannte Summe in Höhe von 431 Millionen Euro für dieses Grundstücksgeschäft deutlich überschritten. Die diesbezügliche Frage Nr. 2218 des Stadtverordneten Mathias Pfeiffer in der Plenarsitzung vom 29.02.2024 wollte die zuständige Stadträtin Dr. Ina Hartwig mit Hinweis auf die laufenden Verhandlungen nicht beantworten. Zudem ergeben sich bei genauerer Betrachtung dieses von der Stadt Frankfurt angestrebten Grundstücks-geschäftes weitere Fragestellungen, die wir vorsorglich bereits zum jetzigen Zeitpunkt aufwerfen, da diese sich ohnehin stellen werden, sofern der Magistrat den Stadtverordneten einen endverhandelten Erbbaurechtsvertrag zwischen der Stadt Frankfurt und der Helaba / Frankfurter Sparkasse zur Abstimmung vorlegen sollte. Dies vorausgeschickt, bitten wir den Magistrat um die Beantwortung der folgenden Fragen: 1.) Worum handelt es sich bei der vorgesehenen Einmalzahlung in Höhe von 35 Millionen Euro seitens der Stadt Frankfurt als Erbbaurechtsnehmerin an Helaba und Frankfurter Sparkasse als Erbbaurechtsgeberin, wofür ist diese gedacht und zu welchem Zeitpunkt wäre diese - im Falle des Zustandekommens eines Erbbauvertrages - zu leisten? 2.) Handelt es sich bei der jährlichen Zahlung in Höhe von 1,99 Millionen Euro um den Erbbauzins? Falls ja, wie wurde dieser berechnet und welcher Grundstückswert wurde festgelegt? 3.) Wie wurde der Grundstückswert festgelegt? 4.) Wurde ein öffentlich-rechtlich bestellter Gutachter zur Ermittlung des Grundstückwertes herangezogen und falls nein, warum nicht? 5.) Im Erbbaurecht gilt grundsätzlich: entweder Einmalzahlung oder jährlicher Erbbauzins, aber nicht beides. Wie erklärt der Magistrat den Umstand, dass hier beides vorgesehen ist? 6.) Sofern Anpassungsklauseln im Vertrag vorgesehen sind: Wie sind diese vorgesehen, insbesondere welcher Grund (also Auslöser für eine Erhöhung des Erbbauzinses) und welcher Maßstab wird zugrunde gelegt, gibt es eine Indexierung? 7.) Warum wird - entgegen einer üblichen Laufzeit von 75 oder 99 Jahren - ein Erbbauvertrag mit einer Laufzeit von 199 Jahren angestrebt und welchen Vorteil sieht man darin? 8.) Soll ein Heimfall vereinbart werden? Falls ja, was sind die auslösenden Heimfallgründe? 9.) Ist eine Vertragsstrafe vorgesehen? Wenn ja, in welcher Höhe? 10.) Bezieht der Magistrat in seine Überlegungen bezüglich eines Erbbaurechts den Umstand mit ein, dass mit Erlöschung des Erbbaurechts das darauf befindliche Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks und damit der Grundstückseigentümer auch zum Eigentümer des Bauwerks wird? 11.) Welche Klauseln sind - im Hinblick auf Frage Nr. 10 - bezüglich der Beendigung des Erbbauvertrages vorgesehen, etwa bei Rückgabe an den Grundstückseigentümer, z. B. ein mögliches Vorkaufsrecht seitens der Stadt oder die Zahlung einer Entschädigung für das Gebäude durch die Erbbaurechtsgeberin? 12.) Warum zieht der Magistrat nicht der Erwerb des Grundstücks im Volleigentum in Erwägung?