Kommunikationskonzept, Beteiligung von Mieterinnen und Mietern, Management von Konflikten bei Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in Siedlungen/Gebäuden der ABG Holding

Stellungnahme des Magistrats vom 15.03.2013, ST 448

Betreff: Kommunikationskonzept, Beteiligung von Mieterinnen und Mietern, Management von Konflikten bei Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in Siedlungen/Gebäuden der ABG Holding Dem Magistrat liegt von der ABG Frankfurt Holding zu den Anfragen des Ortsbeirates 07 eine ausführliche Stellungnahme für die Seniorenwohnanlage Alexanderstraße 98, die Siedlung "Im Füldchen" (A) und weiterhin für die Heinrich-Lübke-Siedlung (B) vor. A) Seniorenwohnanlage Alexanderstraße 98, Siedlung "Im Füldchen" Allgemein ist anzumerken, dass die ABG Frankfurt Holding, in diesem Fall die Wohnheim GmbH mit den Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben auf veränderte Wohnbedürfnisse und energetische Anforderungen reagiert. Während der Arbeiten soll allen bisherigen Mietern beider Objekte Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden. Dieses wird von der Wohnungsgesellschaft organisiert und die daraus entstehenden Kosten übernommen.Die aktuellen baulichen Verbesserungen in der Seniorenwohnanlage Alexanderstraße 98 und die geplanten Veränderungen in der Siedlung Im Füldchen sollen den Mietern der WOHNHEIM und deren veränderten Wohnbedürfnissen und Wünschen dienen. Alle bisherigen Mieter der beiden Objekte werden während der Sanierung mit Ausweichwohnungen aus dem Wohnungsbestand der Gesellschaft versorgt. Die Umzüge werden durch die WOHNHEIM organisiert und von Fachfirmen durchgeführt. Die umzugsbedingten Kosten übernimmt die Wohnungsgesellschaft. Die Mieter erhalten eine Rückzugsgarantie in die bisherige Wohnanlage, bzw. Wohnung. Der Mietzins nach Maßnahmenbeendigung wird der gleiche Gesamtmietpreis pro m2 Wohnfläche sein,Alle Mieter, die dies wünschen, können nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen in ihre Wohnung, bzw. bei Grundrissänderungen, in ihre bisherige Wohnanlage zurückkehren. wie zum Zeitpunkt des Auszuges in die Interimswohnung. Die WOHNHEIM gewährt den Mietern in der Seniorenwohnanlage Alexanderstr. 98 und in der Siedlung Im Füldchen hinsichtlich des Mietpreises der sanierten Wohnungen umfassenden Vertrauens- und Bestandsschutz. Sie erhalten die Wohnungen zum gleichen Gesamtmietpreis pro m2 Wohnfläche, wie er zum Zeitpunkt des Auszuges aus der Wohnung galt. Mietpreisveränderungen werden danach, auf dieser vergünstigten Basis nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben durchgeführt. Nun zu den numerisch gegliederten Punkten der Anfrage :

1. Das seitens der Gesellschaft angewandte Kommunikationskonzept besteht aus mehreren Bausteinen: für und mit den Mietern besteht, neben den selbstverständlichen schriftliche Mieterinformationen gemäß § 554 (3) BGB, aus zwei wesentlichen Bestandteilen: Mietereinzelberatungen und Mieterversammlungen. Die Mieterberatungen werden von Sozialbetreuer/innen der Wohnheim GmbH durchgeführt. Die Mietereinzelgespräche werden vor und während der ganzen Projektdauer geführt. Mindestens ein Gespräch findet mit jedem Mieter in dessen Wohnung statt. Diese Beratungen sollen Vertrauen schaffen, beruhigend wirken, sachliche Informationen geben und praktische Hilfe vorbereiten, um sie im Unternehmen, wenn dies vom Mieter gewünscht wird, in die Wege zu leiten Die Mieterversammlungen werden mit einem dem jeweiligen Projekt angemessenen zeitlichen Vorlauf, in jedem Fall vor der 3-monatigen Ankündigungsfrist gem. § 554 BGB, durchgeführt. In der Mieterversammlung werden alle im Projektablauf die Anwesenden, im weiteren Projektablauf handelnden Personen wie z.B. Bauleiter, technische und kaufmännische Kundenbetreuer, Hausmeister und die Sozialbetreuer als Ansprechpartner vorgestellt und die Anschließend werden die geplanten baulichen Maßnahmen in technischer und kaufmännischer Hinsicht erläutert. Auch im Rahmen der Mieterversammlung haben die Mieter auch Gelegenheit Fragen, Wünsche und Kritik zu äußern. Je nach Projektverlauf werden auch mehrere Mieterversammlungen angeboten. Für das Projekt Alexanderstr. 98 wurden bisher drei Mieterversammlungen durchgeführt: Eine Mieterversammlung vor Projektbeginn, eine Versammlung für die Mieter im
2. Bauabschnitt vor Baubeginn und eine weitere Versammlung für die Mieter eines Teils des
3. Bauabschnitts wegen baulicher Notwendigkeiten. Die Gesellschaft beurteilt das Kommunikationskonzept als gut und erfolgreich. Dieser Beurteilung schließt sich der Magistrat an.
4. Die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden durchgeführt, damit die Wohnungen weiterhin aktuellen und zukünftigen Kundenerwartungen gerecht werden und so aktuelle Mieter über die Produktqualität an die Gesellschaft gebunden und neue Mieter gewonnen werden können. Die Gesellschaft Die Die Wohnheim GmbH greift Wünsche der Mieterinnen und Mieter auf griffen und umsetzt sie auch um, sofern diese technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar sind.werden. So werden in der Dies wird über die spezifische Nachfrageintensität der unterschiedlichen Wohnungstypen festgestellt. So führte im Beispiel Alexanderstr. 98 die die nachlassende Nachfrage nach kleinen Ein-Zimmer-Seniorenwohnungen mit Badewannen in ihrem zu der Gestaltungsidee, die Grundriss verändert und u.a. ebenerdige Duschen eingebaut. Auch individuelle Wünsche können von der Wohnheim berücksichtigt werden, da die Baustandards der Wohnheim oft mehrere Ausführungsvarianten zulassen. Das Konzept der Gesellschaft, einen größtmöglichen Konsens zwischen Mieterwünschen und einer wohnungswirtschaftlichen Gesamtbetrachtung zu erzielen hält der Magistrat für überzeugend. Es verspricht mehrheitlich zu einer Steigerung der Zufriedenheit der Mieter zu führen. Die Gesellschaft berücksichtigt Anregungen der Mieterinnen und Mieter, sofern dies technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. Hierbei haben wieder die individuellen Mietergespräche durch die Sozialbetreuer/innen große Bedeutung. Sie klären im Gespräch mit dem Bauleiter, ob individuelle Mieterwünsche berücksichtigt werden können. Oftmals ist dies möglich, weil die von der WOHNHEIM beauftragten Baustandards mehrere Ausführungsvarianten zulassen.
5. Den Mieterinnen und Mietern werden seitens der Wohnheim GmbH Es ist der Gesellschaft wichtig, dass die Mieter wissen, an wen sie sich bei Fragen wenden können. Aus diesem Grund sind alle für sie relevanten Ansprechpartner (Sozialbetreuer, technische und kaufmännische Kundenbetreuer, Bauleiter, Hausmeister und Service-Center-Leitung) bei der Mieterversammlung anwesend und werden persönlich vorgestellt. Die Ansprechpartner werden dann noch einmal in der späteren schriftlichen Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme, spätestens drei Monate vor Beginn in , werden die Ansprechpartner, ihrer Funktion und mit ihren Kontaktdaten erneutnochmals genannt. Daneben Wie zu Punkt 1 geschildert wird mit jedem Betroffenen mindestens ein Gespräch geführt (siehe Antwort zu Frage 1). Die Mieterinnen und Mieter machen, nach Auskunft der Gesellschaft, regen Gebrauch von den Gesprächsangeboten. regen Gebrauch.
6. Die Wohnungsgesellschaft verweist auf die Clearingstelle der ABG Frankfurt Holding, auf die in der Mieterzeitschrift des ABG Konzerns ("Schelleklobbe" im Service-Teil regelmäßig unter der Überschrift "Wenn Sie Probleme mit Ihrer Wohnungsgesellschaft haben ... " hingewiesen wird. Es auf die Clearingstelle hingewiesen, an die sich die betroffene Mieter wenden können. DortDstehen speziell ausgebildete Mitarbeiter zur Verfügung. Diese versuchen, über ein Mediationsverfahren ein Interessenausgleich herbeizuführen. Für die Projekte Alexanderstraße 98 und "Im Füldchen" wurde diese Möglichkeit von den Mietern bisher nicht in Anspruch genommen. Entsprechende Informationen sollten unter Umständen auch im Rahmen der Mietereinzelgespräche, der Versammlungen und der schriftlichen Informationen verstärkt weitergegeben werden. B) Heinrich-Lübke-Siedlung
7. Das Kommunikationskonzept der ABG Frankfurt Holding ist in dieser Siedlung sehr umfangreich. Die einzelnen Bausteine waren/sind Mieterversammlungen für Mieterinnen und Mieter der gesamten Siedlung (3 Versammlungen). Weiterhin wurden für die einzelnen Höfe/ einzelne Häuser, ca. 2-4 Versammlungen pro Hof, bei denen in einem Fall auch ein Dolmetscher zugegen war, durchgeführt. Darüber hinaus finden pro Hof 3 Veranstaltungen fder Im ersten Schritt der allgemeinen Aufklärung der Mieter zu den anstehenden Maßnahmen wurden Mieterversammlungen für alle Mieter der Heinrich-Lübke-Siedlung veranstaltet (ca. 3-4 Versammlungen). Hierbei wurde das Grundkonzept vorgestellt und erste Rückmeldungen der Mieter entgegengenommen. Im Folgenden wurden für die einzelnen Höfe / für einzelne Häuser Versammlungen durchgeführt, um im Detail auf die Häuser/Wohnungen einzugehen (ca. 2-4 Veranstaltungen pro Hof - für die HLS 28-32 sogar mit Dolmetscher). ür die Außenanlagenplanung werden pro Hof 3 Veranstaltungen durchgeführt (Planungsworkshop, Präsentation der ersten Entwürfe, Abschlusspräsentation) statt. Zusätzlich zu diesen Versammlungen gibt es die Mietereinzelberatung. Zu Beginn der Maßnahme wurde ein Informationsbüro vor Ort mit einer festgelegten offenen Sprechzeit installiert. Anfänglich fand sie zweimal pro Woche und mittlerweile einmal pro Woche statt. Ein Mieterbetreuer, als auch die Bauleitung stehen 5 Tage in der Woche für die Mieterinnen und Mieter als Ansprechpartner zur Verfügung. Zusätzlich finden in jeder Wohnung / bei jedem Mieter einzeln Vorbegehungen statt, in welchen jedem Mieter im Detail die Maßnahmen und die Auswirkungen erläutert werden und für persönliche "Probleme" Lösungen abgestimmt werden - bei Bedarf finden weitere Einzeltermine statt. Als zusätzliches Mittel der Information und Kommunikation hat die ABG Holding eine eigene Website www.heinrich-luebke-siedlung.de eingerichtet. Zweimal im Jahr wird eine Broschüre (seit März 2011) herausgegeben, mit der die Mieterinnen und Mieter gezielt zu den Maßnahmen, den Neuerungen und den Planungen informiert werden. Die Resonanz auf die Angebote wird seitens der ABG Frankfurt Holding differenziert beschrieben. Die Sprechzeiten und der Mieterbetreuer werden gut angenommen, die Mieterversammlungen und Hofwerkstätten unterschiedlich gut besucht (zwischen 30-50 % der betroffenen Mieter bei den Versammlungen und nur ca. 10 % bei den Hofwerkstätten). Das Kommunikationskonzept wird seitens des Magistrats als umfassend und vorbildlich angesehen.
8. Auch wenn nicht jeder Bewohner/innenwunsch erfüllt werden kann, da die technische Machbarkeit nicht immer gegeben ist, bzw. das Gesamtkonzept für die Siedlung berücksichtigt werden muss, gab/gibt es eine Vielzahl an Änderungen der ursprünglichen Planung, z.B.: werden. Wir haben den Bewohnern versucht zu erklären, dass leider nicht jeder Wunsch aus der Bewohnerschaft umgesetzt werden kann. Das ursprüngliche Sanierungs-/Modernisierungskonzept wurde und wird immer wieder angepasst. Die technische Machbarkeit und das Erhalten des Konzeptes als Ganzes sind dabei jedoch zu berücksichtigen. Zahlreiche Änderungen an der ursprünglichen Planung wurden bereits vorgenommen, wie beispielsweise: keine Wohnraumerweiterung -> die ursprüngliche Planung sah vor, die Balkone zum Wohnraum hinzuzunehmen, nach Mieterwünschen wurde hiervon abgekommen, d.h. die Balkonanlagen werden nun nur erneuert. Müllräume nicht innerhalb des Hauses -> das geplante Konzept sah vor, jedem Haus einen eigenen Müllraum im EG zu schaffen um Fremdvermüllung zu vermeiden, nach Mieterwünschen werden nun kleine Müllhäuser in den Außenanlagen geschaffen. Balkonanlagen mit Sicht- und Windschutz -> das ursprüngliche Konzept sah vor, die Balkonanlagen nur mit einem "Gittergeländer" zu versehen, auf Wunsche der Mieter gibt es nun einen Wind- und Sichtschutz nicht alle Fenster bodentief -> das ursprüngliche Konzept sah die Vergrößerung aller Fenster der Wohnräume vor, nach Mieterwünschen werden jetzt nur noch die Fenster im Wohnzimmer und im großen Schlafzimmer vergrößert. der Einbau von Duschen (bei Bedarf / nach Wunsch) -> die Bäder sollten ursprünglich genauso ausgestattet werden, wie zu Bezug der Wohnung, nach Mieterwunsch kann zwischen Badewanne (sofern der Platz reicht) oder Dusche gewählt werden. Auch auf die Belegung der Wohnungen wurde Rücksicht genommen, so wurde bei den Häusern Heinrich-Lübke-Straße 28-32 (Altenwohnanlage) aufgrund der Alterstruktur der Bewohner auf den Abriss der Balkone verzichtet um die Beeinträchtigung der Bewohner so gering wie möglich zu halten. Auf Wunsch der Mieter wurde auf einen Teilabbruch (geplant war der Abbruch des Hauses 54) verzichtet. Eine neue mieterverträgliche Nachverdichtung wurde daraufhin geplant und vorgestellt. Die Badsanierungen werden in den noch zur Sanierung/Modernisierung anstehenden Gebäuden nicht mehr durchgeführt, da Rückmeldungen bei der ABG Frankfurt Holding ergeben haben, dass die Belastung der Bewohner/innen, während der Sanierungsphase als zu groß empfunden wird. sindAls Ergebnis der Raus den Rückmeldungen der Bewohner, welche die Badsanierung erlebt haben und aus der Rückmeldung der Mieterinitiative heraus wurde die Entscheidung getroffen, die Bäder in den noch zur Sanierung / Modernisierung anstehenden Häusern nicht mehr zu sanieren. Die Belastung für die Bewohner in der Zeit stellte sich als zu hoch heraus. Bei Verkündung dieser Entscheidung haben wir durchaus häufiger ein "Aufatmen" bei den Bewohnern feststellen können. Die Mietbelastungsquote für die Mieter/innen für die Maßnahmen wird, nach Aussage der ABG Frankfurt Holding, nur in sehr geringem Maße steigen. Der Magistrat wertet das Bemühen der ABG Frankfurt Holding, mit den Mietern/innen einen Konsens bei der Mitgestaltung zu erzielen, als positiv. Er ist sich durchaus bewusst, dass nicht in jedem Fall zu hundert Prozent den Wünschen der Mieter gefolgt werden kann und nicht alle Betroffenen zufrieden sein werden. Dennoch geht der Magistrat davon aus, dass die Mieterzufriedenheit gefestigt bzw. erhöht wird und damit Konfliktpotential abgebaut oder vermieden wird.Zum Abschluss möchten wir festhalten, dass die Kosten der gesamten Maßnahmen nur zu einem sehr geringen Anteil auf die Mieter umgelegt werden, weniger sogar als gesetzlich möglich wäre. Nur die Wärmedämmung und die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sind als mietpreisrelevant eingestuft worden. Dabei wird nur soviel tatsächlich an die Mieter weiterbelastet, wie ungefähr durch Energieeinsparung bei den Nebenkosten reduziert werden kann. Die tatsächlichen Mehrkosten für die Mieter gehen dabei gegen Null. 3. siehe zu
9. Die ABG Frankfurt Holding verweist zu dieser Frage auf die Beantwortung zu Frage
10. Insgesamt hat sie den Eindruck gewonnen, dass die Mietersprechzeiten vor Ort und der Mieterbetreuer sehr gut angenommen werden und dadurch nahezu jederzeit Mängel, Probleme oder Fragen beantwortet werden können.
11. Fälle, in denen kein Ausgleich hergestellt werden konnte, sind nicht bekannt. Dem Magistrat ist derzeit ebenfalls Generell Grundsätzlich ist bei der Planung und Realisierung zu berücksichtigen, dass die ABG FRANKFURT HOLDING die Wohnungen nicht nur für die konkreten, heute dort lebenden Mieterinnen und Mieter plant, sondern vielmehr im Rahmen der langfristigen Bewirtschaftung eine nachhaltige Planung umgesetzt wird. Dies bedeutet, dass nicht in jedem Fall alle Wünsche der Mieterinnen und Mieter berücksichtigt werden können, wenn diese mit der Grundkonzeption der Sanierung der Heinrich-Lübke-Siedlung kollidieren. Oberstes Ziel ist die energetische Modernisierung der Siedlung, eine sozialverträgliche Belegung der Gesamtsiedlung durch maßvolle Nachverdichtung und die Nachhaltigkeit der Gesamtmaßnahme. Diese ergibt sich aus der Gesamtplanung, die mit den beteiligten Büros Albert Speer & Partner, Jo Franzke, Fraunhofer Institut und CALCON erarbeitet wurde. kein Fall bekannt. Insgesamt wird die dargestellte Vorgehensweise der ABG Frankfurt Holding seitens des Magistrats positiv bewertet. Die Belange der Mieterschaft werden ernst genommen und es wird ambitioniert angestrebt einen größtmöglichen Konsens für alle Beteiligten herbeizuführen.