Aktueller Sachstand AdAptiv

Zu 1): Das Amt für Wohnungswesen ist federführend für das Konzeptverfahren der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) in der Mertonstraße zuständig. Im Rahmen der Anhandgabe hat die Stabsstelle Wohnungsmarkt, Mietrecht, innovative Wohnprojekte (64. S), Amt für Wohnungswesen, 2021 zunächst einen Kickoff sowie weitere Termine mit den zu beteiligenden Fachämtern organisiert. Ziel war, das gemeinschaftliche Wohnprojekt AdAptiv unter anderem bei der Einreichung eines genehmigungsfähigen Bauantrages zu unterstützen. Seit Anfang Januar 2022 fanden unter anderem regelmäßige Treffen mit der zuständigen Abteilung für städtebauliche Planung (61.4), Stadtplanungsamt statt. Dabei wurden die Planungen von AdAptiv aus stadtplanerischer Sicht geprüft. Hier müssen nur noch kleinere Detailfragen abgestimmt werden, so dass bei Einreichung eines Bauantrages von dessen Genehmigungsfähigkeit ausgegangen werden kann.

Zu 2): Im Sommer 2023 hat AdAptiv im Arbeitskreis Konzeptverfahren den Projektstand und verschiedene Szenarien zur Finanzierung des Projektes dargestellt. Im Arbeitskreis vertreten sind neben dem Dez. III das Dez. XI, das Stadtplanungsamt, die Bauaufsicht, das Amt für Bauen und Immobilien und das Amt für Wohnungswesen. Dabei ist deutlich geworden, dass unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den bestehenden Fördermöglichkeiten die Finanzierbarkeit des Projektes nicht gesichert ist.

Grundsätzlich stehen dem Projekt Fördertöpfe wie bspw. zur Modernisierungs- und Wohnbauförderung und vergleichbare Programme zur Verfügung, die jedoch bestimmten Voraussetzungen unterliegen.

Mit dem Sachgebiet Wohnungsbauförderung (61.34), Stadtplanungsamt, fanden mehrere Treffen statt, um die Förderfähigkeit der geplanten Wohnungen zu prüfen. Ebenso wurde die Förderfähigkeit der geplanten Modernisierungsarbeiten im Bestandsgebäude vom zuständigen Sachgebiet Stadterneuerung (61.33), Stadtplanungsamt, geprüft. Da AdAptiv momentan Clusterwohnungen plant, deren Grundrisse nicht den Vorgaben der Richtlinien entsprechen, konnte jedoch weder aus Sicht der Wohnungsbauförderung (61.34) noch der Stadterneuerung (61.33) eine Förderfähigkeit in Aussicht gestellt werden.

AdAptiv erhält die gleichen Förderungen bzw. die gleiche Unterstützung wie alle anderen gemeinschaftlichen Wohnprojekte.

Zu 3): Aufgrund des fortgeschrittenen Projektstands und der innovativen Aspekte des Projektes waren sich die verschiedenen Vertreter der Ämter einig, dass weitergehende Möglichkeiten einer finanziellen Unterstützung des Projektes durch die Stadt Frankfurt zu prüfen seien. Dafür wurde AdAptiv aufgefordert, 64. S ein Finanzierungskonzept vorzulegen, das den Finanzierungsbedarf des Projektes nachvollziehbar darstellt.

Ein entsprechendes Finanzierungskonzept ist dem Amt für Wohnungswesen am 27.11.2023 vorgelegt worden. Auf dieser Grundlage soll im nächsten Schritt ämterübergreifend geprüft werden, ob bzw. in welchem Umfang eine weitergehende finanzielle Unterstützung des Projektes möglich sein kann und gegebenenfalls im ersten Quartal 2024 eine entsprechende Beschlussvorlage vorgelegt werden.

Laut dem Amt für Bau und Immobilien stellt sich die Situation zum Thema Erbpacht wie folgt dar: Die Grundlagen für die Berechnung des Erbbauzinses ist seit der Vergabe im Konzeptverfahren unverändert. Bei der Ausschreibung des Wohnprojektes wurde vom Stadtvermessungsamt zum 01.12.2019 ein Bodenwert i. H. v. 3.715 €/m² für die aktuelle Ausnutzung des Grundstückes festgelegt. Da AdAptiv eine höhere Ausnutzung der Fläche plant, ist dieser Bodenwert anhand der Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses an die Ausnutzung anzupassen. Die seit 2019 eingetretene Steigerung der Bodenwerte um 19% wird bei der Berechnung des Erbbauzinses nicht berücksichtigt.

Aktuell plant AdAptiv ein 6-geschossiges Bauvorhaben mit einer Gesamtgeschossfläche von 4.240 m² und einer gemeinwohlorientierten Nutzung im Erdgeschoss. Der auf den Wohnanteil anzurechnende Erbbauzins beträgt bei einer 2,5%igen Verzinsung des Bodenwertes somit jährlich rund 235.000 €. Bei einer Reduzierung auf eine 1,5%ige Verzinsung des Bodenwertes wäre für diesen Anteil ein jährlicher Erbbauzins in Höhe von ca. 143.000 € anzusetzen.

Die Stadtverordnetenversammlung hat mit § 3581 vom 20.07.2023 beschlossen, das künftig beim Abschluss von Erbbaurechtsverträgen durch die Berücksichtigung von gemeinwohlorientierten Faktoren ein durchschnittlicher Erbbauzins von 1,5% oder weniger erreicht werden soll. Ebenso wurde eine Prüfung, Verträge für Härtefälle auch im Nachhinein anzupassen, beauftragt. Für eine solche Regelung könnte sich aus Sicht des Magistrats auch Adaptiv eignen, dies gilt es zu prüfen. Ebenso wird für das Projekt Adaptiv die unter Punkt 7) des Beschlusses kurzfristige Anwendung von Kriterien in einem Pilotprojekt zu gegebenen Zeitpunkt geprüft. Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 1832 Anl. 14 vom 09.06.2022 wird darüber hinaus aktuell eine Förderrichtlinie für gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen erarbeitet. Zu gegebenem Zeitpunkt wird eine Förderung des Projekts in diesem Rahmen geprüft.