Bebauungsplan Nr. 927 - Südlich Palleskestraße/westlich Zuckschwerdtstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 23.04.2019, M 60

Betreff: Bebauungsplan Nr. 927 - Südlich Palleskestraße/westlich Zuckschwerdtstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I. 1 Für das Gebiet südlich Palleskestraße / westlich Zuckschwerdtstraße in Frankfurt am Main - Höchst ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplanes ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 16.01.2019 zum Aufstellungsbeschluss. I. 2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll Planungsrecht für ein Wohngebiet auf der Fläche des ehemaligen Betriebshofes der Verkehrsgesellschaft Frankfurt am Main mbH (VGF) an der Billtalstraße in Frankfurt am Main - Höchst und daran angrenzenden Flächen geschaffen werden. Ziel ist es, unterschiedliche Wohnformen für verschiedene Bevölkerungsgruppen zu ermöglichen. Bei der Umsetzung des Bebauungsplans sind 30 % der Wohnbaufläche für den geförderten Wohnungsbau vorzusehen. Bei einer Bebauung durch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sollen 40 % der Wohnbauflächen der neu entstehenden Wohnungen im geförderten Wohnungsbau entstehen. Mit dem Bebauungsplan soll dem dringenden Wohnraumbedarf in der Stadt Frankfurt am Main Rechnung getragen werden. Für das Plangebiet sind die Schutzziele der Seveso-III-Richtlinie im Rahmen der Abwägung zu erfüllen. II. Der Magistrat wird beauftragt, beim Regionalverband FrankfurtRheinMain die Änderung des Regionalen Flächennutzungsplanes zu beantragen. III. Das vorgelegte städtebauliche Konzept vom 16.01.2019 für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 927 wird zur Kenntnis genommen und soll als weitere Grundlage für die Ausarbeitung des Bebauungsplanes dienen.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 4 ha und liegt in zentraler Lage des Frankfurter Stadtteils Höchst. In räumlicher Nähe, in einem Radius von ca. 600 m um das Plangebiet, liegen u. a. die Höchster Altstadt, das Mainufer und der Höchster Stadtpark. Der Bahnhof Frankfurt - Höchst (Anschluss an den Regionalverkehr und den S-Bahn-Verkehr) liegt in einer fußläufigen Entfernung von ca. 700 m zum Plangebiet. Das Plangebiet wird im Norden von der Palleskestraße, im Nordwesten von der Billtalstraße, im Westen von einem Bahndamm, im südwestlichen Bereich von der Königsteiner Straße, im Süden durch die Gleisanlagen der Deutschen Bahn und im Osten von der Zuckschwerdtstraße begrenzt. Anlass, Erfordernis und Ziele Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan sollen die außer Betrieb gestellten Flächen der Verkehrsgesellschaft Frankfurt am Main mbH (VGF) an der Billtalstraße in Frankfurt - Höchst umgenutzt und als neuer Wohnstandort entwickelt werden. Im Zuge dessen werden auch die angrenzenden bestehenden Nutzungen (ein Parkhaus im Westen, ein Jugendzentrum im Norden und weitere Bestandsgebäude an der Zuckschwerdtstraße) mit in den Geltungsbereich einbezogen und dadurch langfristig planungsrechtlich gesichert. Auf der Fläche des ehemaligen VGF-Betriebshofs beabsichtigt die ABG Frankfurt-Holding Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH (im Weiteren ABG), Geschosswohnungsbau zu errichten, wobei ein Anteil von 30 % der Gesamtgeschossfläche im Rahmen des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus hergestellt werden soll. Bei einer Bebauung durch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sollen 40 % der Wohnbauflächen der neu entstehenden Wohnungen im geförderten Wohnungsbau entstehen. Zusätzlich zum Wohnungsbau ist die Errichtung einer in den städtebaulichen Kontext integrierten Kindertagesstätte vorgesehen. Zur Vorbereitung dieser Entwicklung wurde ein städtebauliches Gutachterverfahren von der ABG in Kooperation mit dem Stadtplanungsamt Frankfurt am Main durchgeführt, bei dem eine der städtebaulichen Herausforderungen darin bestand, an dem Standort in der Nähe einer stark frequentierten Gleisanlage kreative Lösungen und Ansätze für einen passiven Schallschutz durch bauliche Maßnahmen zu finden. Im Oktober 2015 wurde der Entwurf des Büros Jo .Franzke Architekten zum Siegerentwurf des Verfahrens bestimmt. Der Gewinnerentwurf soll zur Grundlage der weiteren städtebaulichen Entwicklung gemacht werden. Der erste (östlich gelegene) Bauabschnitt des Vorhabens (Bauteil A) konnte auf der Grundlage des derzeit geltenden Planungsrechts auf dem Wege einer Befreiung von den bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplans SW 6c Nr. 1 genehmigt werden und befindet sich derzeit im Bau. Zur städtebaulichen Neuordnung des gesamten Bereichs und zur planungsrechtlichen Sicherung und Umsetzung sowohl der geplanten städtebaulichen Konzeption als auch der angrenzenden bestehenden Nutzungen wird die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Planungsgrundlagen Regionaler Flächennutzungsplan Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain (2010) stellt für den größten Teil des Geltungsbereiches des aufzustellenden Bebauungsplans eine "Fläche für den Gemeinbedarf - Bestand" und für eine Teilfläche im Osten "Gemischte Baufläche - Bestand" dar. Um den Bebauungsplan aus dem RegFNP entwickeln zu können, ist eine Änderung des RegFNP im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB), die beim Regionalverband FrankfurtRheinMain zu beantragen ist, erforderlich. Bebauungsplan Das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans SW 6c Nr.1 - Bahnhof Höchst, der am 21.06.1977 in Kraft getreten ist. Dieser Bebauungsplan weist für den südlichen Teil des Geltungsbereichs des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 927 "Baugrundstücke für den Gemeinbedarf - Betriebshof für Linienomnibusse Stadtwerke Verkehr" aus. Das Maß der baulichen Nutzung ist mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 6,0 festgesetzt. Weiterhin ist eine offene Bauweise vorgegeben. Der nördliche Teil des Geltungsbereichs des aufzustellenden Bebauungsplans ist als Industriegebiet (GI) mit einer GRZ von 0,7 und einer BMZ von 6,0 festgesetzt. Auch in diesem Bereich gilt die offene Bauweise. Im Nordosten, im Bereich der ehemaligen Bunkeranlage, ist ein "Baugrundstück für den Gemeinbedarf - Anlage des zivilen Bevölkerungsschutzes" festsetzt. Daran schließt sich weiter östlich ein Mischgebiet (MI) mit drei zulässigen Vollgeschossen, einer GRZ von 0,3 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,9 an, ebenfalls in offener Bauweise. Die Fläche des heute bestehenden Parkhauses im Westen ist als "Fläche für Stellplätze oder Garagen - Öffentliche Parkfläche" festgesetzt. Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan soll der bestehende Bebauungsplan SW 6c Nr.1 "Bahnhof Höchst" in den sich überlagernden Bereichen überplant werden. Außerhalb dieser sich überlagernden Bereiche trifft der Bebauungsplan SW 6c Nr.1 - Bahnhof Höchst folgende Festsetzungen: nördlich der Verkehrsfläche Palleskestraße befindet sich ein Mischgebiet mit einer GRZ von 0,3, einer GFZ von 0,9, offener Bauweise und 3 Vollgeschossen, östlich der Verkehrsfläche Zuckschwerdtstraße ein Industriegebiet mit einer GRZ von 0,7, einer BMZ von 6,0 in geschlossener Bauweise. Westlich und südlich wird das Plangebiet von Flächen für Bahnanlagen umgrenzt. Seveso Das Plangebiet liegt innerhalb des Seveso-III-Achtungsabstandes des Industrieparks Höchst. Dies ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu berücksichtigen. Planerische Grundkonzeption Grundlage für die Neubebauung ist das aus einem städtebaulichen Gutachterverfahren hervorgegangene städtebauliche Rahmenkonzept des Büros Jo. Franzke Architekten. Dieses sieht für den Bereich des ehemaligen VGF-Betriebshofs drei neue Gebäudekomplexe vor, die die benachbarte bestehende Bebauung baulich ergänzen. Der Entwurf ist geprägt durch große grüne Innenhöfe der Blockrandbebauung und ermöglicht fußläufige Wegebeziehungen durch das neue Quartier. Im östlichen Planbereich sind Wohngebäude geplant, die die vorhandene Bebauung an der Zuckschwerdtstraße mit einbeziehen und so als Blockrandbebauung ergänzen. Dieser erste Bauabschnitt des Gesamtvorhabens (Bauteil A) befindet sich derzeit in der Realisierung. Für den mittleren Teilbereich sieht das Konzept im Süden eine 4- bis 5-geschossige Blockrandbebauung vor (Bauteil B), die gegenüber der südlich angrenzenden Bahnanlage eine die privaten Freiraumbereiche schützende, durchgehende abschirmende Bebauungsstruktur darstellt. Die Blockrandbebauung schließt baulich die Lücke zwischen dem östlichen liegenden Wohnblock (Bauteil A) und dem westlich gelegenen Parkhaus (Bestand), das zum Teil durch die neue Bewohnerschaft mitgenutzt werden soll. Zwischen der Blockrandbebauung und den benachbarten Bahnanlagen im Süden ist eine die Gebäude von Süden erschließende Wegeverbindung vorgesehen. Nördlich der geplanten Blockrandbebauung vom Bauteil B schließt eine Gebäudegruppe (Bauteil C) mit einer im Erdgeschoss integrierten Kindertagesstätte an. Das wiederum nördlich von dieser neu geplanten Gebäudegruppe gelegene bestehende Gebäude des Jugendzentrums kann so baulich ergänzt und als neue vollständige Gebäudefigur städtebaulich wirksam werden. Es ist beabsichtigt, einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor zu schließen. Vertragsinhalte werden u. a. der geförderte Wohnungsbau und die Errichtung der Kindertagesstätte sein. Gegebenenfalls ist über den städtebaulichen Vertrag hinaus ein Erschließungsvertrag zu schließen. Gegenstand kann u. a. die Quartiersstraße zwischen den Bauteilen B und C sein, die das Plangebiet erschließt. Von dieser Quartiersstraße aus ist die im Bereich des südlichen Wohngebäudes geplante Tiefgarage angebunden, die einen Teil der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze aufnehmen soll. Ein weiterer Teil der Stellplätze wird in dem westlich gelegenen, bestehenden und derzeit untergenutzten Parkhaus untergebracht. Anlage _Lageplan (ca. 1,2 MB) Anlage _Staedtebauliches_Konzept (ca. 752 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 16.05.2019, NR 869