Naxosgelände behutsam verändern

Vortrag des Magistrats vom 23.03.2007, M 55

Betreff:

Naxosgelände behutsam verändern

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 12.10.2006, § 828

1. Dem beigefügten Rahmenplan Neubebauung ehemaliges Naxosgelände

- Planwerk mit Legende

- Erläuterungen zum Rahmenplan

wird zugestimmt.

1. Der Magistrat wird beauftragt, zeitnah eine Ausschreibung für eine Grundstücksveräußerung zu veranlassen.

Anforderungen für diese Ausschreibung sind insbesondere:

- Einreichung eines architektonischen Hochbaukonzeptes auf der Grundlage des Rahmenplanes einschließlich Anlage.

- Selbstverpflichtung, dieses Konzept mit zu benennenden Architekten bzw. Architektengruppen zu realisieren.

- Nachweis der Endinvestoren bzw. Nutzer und damit

- Sicherstellung eines Nutzer-Mixes im Wohnungsanteil in der Bruttogeschossfläche von mindestens je einem Drittel Genossenschaftswohnungen, Eigentums- und Mietwohnungen.

- Sicherstellung der Realisierung einer Kinderbetreuungseinrichtung (inkl. akzeptiertem Finanzierungsmodell)

- Sicherstellung der Realisierung einer neuen Spielstätte für Frankfurter Theatergruppen (inkl. akzeptiertem Finanzierungsmodell)

- Passivbauweise ist vertraglich sicherzustellen.

1. Zur Bewertung der eingereichten Angebote wird der Magistrat beauftragt, ein Beurteilungsgremium einzuberufen, das von einem externen Fach-Moderator geleitet wird. Als weitere Mitglieder des Beurteilungsgremiums sollen Vertreter des OBR 4, Vertreter der Stadtverordnetenversammlung, ein Vertreter des Städtebaubeirates, ein Vertreter aus dem Bereich Kultur sowie die Leiter des Stadtplanungsamtes, der Bauaufsicht und des Liegenschaftsamtes berufen werden.

Begründung:

Die städtebaulich bedeutsamen Rahmendaten für eine Neuordnung des Gesamtgrundstückes sind durch rechtliche und faktische Bindungen weitgehend vorgeprägt:

- Die Naxoshalle unterliegt dem Denkmalschutz.

- Die Gebäude an der Wittelsbacherallee sind geschichtlich bedeutsam.

- Die Baumbestände unterliegen der Baumschutzsatzung. Zur Erhaltung der Baumbestände, insbesondere der Platanen in der Wingertstraße, sind Sicherheits- und Belichtungsabstände zu beachten.

- Eine Neubebauung muss sich nach Art und Maß der Nutzung im Sinne des §34 BauGB in die prägende Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

- Aus bauordnungsrechtlichen Gründen und zur Sicherung einer langfristigen Weiterentwicklungsmöglichkeit der Nutzung der eigentlichen Naxoshalle ist eine Feuerwehrzufahrt zu sichern.

- Die Nachbarabstände sind zu wahren.

- Die von Nord nach Süd abfallende Topographie ist zu beachten.

Unter Berücksichtigung dieser Rahmendaten ist der beigefügte Rahmenplan entstanden, der bestehende Bindungen und mögliche Freiheiten für eine Neubebauung festhält. Darüber hinaus enthält der Rahmenplan auch Empfehlungen, die bei der Entwicklung von Hochbauentwürfen beachtet werden sollten und Hinweise zu der ungewöhnlich schwierigen Feuerwehrerschließung.

Diese Vorgaben beinhalten ausreichende Flexibilität, um die vorhandenen Nutzungen zu erhalten und weiter zu entwickeln. Sie enthalten auch die notwendigen Freiräume, die Architekten, Projektentwickler und Investoren für die sinnvolle Entwicklung weiterer eigener Hochbaukonzepte erwarten und benötigen.

Der Rahmenplan sichert zwar die eigentliche Naxoshalle mit Nebengebäuden für kulturelle Nutzungen, die realistischste Lösungsmöglichkeit zur Unterbringung einer weiteren Theaterspielstätte wird aber das nordöstliche Baufeld entlang der Wittelsbacherallee und der östlichen Wingertstraße sein, wobei unabhängig von der endgültigen Entscheidung über die räumliche Darstellung der Spielstätte ein gegenseitig akzeptiertes Finanzierungsmodell für die Realisierung dieser neuen Theaterspielstätte unabdingbare Voraussetzung für die Umsetzung des Gesamtvorhaben ist. Der Rahmenplan stellt darüber hinaus sicher, dass eine Neubebauung der Umgebung der Halle unabhängig von einer eventuellen (späteren) Sanierung oder Umnutzung des Kulturdenkmales erfolgen kann. Er stellt auch alle denkbaren Entwicklungsoptionen für die Halle sicher.

Der Rahmenplan sichert die besonders wertvollen und prägenden Grünflächen und Bäume. Ihre Erhaltung erfordert besondere Vorkehrungen bei der Anordnung der Baukörper, bei der Feuerwehrerschließung und den Verzicht auf eine Tiefgarage für den Solitär südlich der Naxoshalle; eine Parkierungsmöglichkeit besteht hier in der Quartiersgarage in der Waldschmidtstraße oder in der Tiefgarage der zukünftigen Bauten entlang der Wingertstraße.

Der Rahmenplan bestimmt für die neu zu entwickelnden Bauflächen die zulässige Nutzungsart mit WR (Reines Wohngebiet) im Sinne von § 3 Bau NVO und WA (Allgemeines Wohngebiet) im Sinne von § 4 Bau NVO. Im WA sind neben Wohngebäuden auch regelmäßig Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kulturelle und soziale Zwecke zulässig. Im WR gilt das nur ausnahmsweise.

Das südliche Baufeld ist aus Gründen des Brand- und Nachbarschutzes so begrenzt, dass es sich tatsächlich kaum für eine kulturelle Nutzung eignen wird; rechtlich ist das allerdings nicht ausgeschlossen.

Der Rahmenplan weist vier Baufelder nach und lässt damit die Bildung von mindestens vier zusätzlichen Grundstücken für verschiedene Endinvestoren zu. Im Sinne eines abgestimmten architektonischen Konzeptes der verschiedenen Grundstücke, insbesondere bei der Lösung der Tiefgaragen und im Sinne einer wirtschaftlichen und nachbarverträglichen Baudurchführung ist aber anzustreben, dass zumindest die drei Baufelder entlang der Wingertstraße / Wittelsbacherallee aus einer Hand entwickelt werden. Das schließt eine Bebauung durch mehrere Architektenteams und eine Kooperation mit verschiedenen Enderwerbern und Nutzern nicht aus.

Offen ist der Rahmenplan bezüglich einer möglichen Integration einer Kinderbetreuungsmöglichkeit. Hier ist weder über das Trägermodell entschieden, noch über die Anordnung im Gebiet. Die Anlage zum Rahmenplan weist mehrere denkbare Alternativen für die Realisierung nach. Da die unmittelbare Nachbarschaft von Wohnen und Kindereinrichtung nicht störungsfrei ist und die notwendige Freifläche auch erhebliche Einflüsse auf die Veräußerungserlöse hat, kann über die Anordnung der Einrichtung nur im Zusammenhang mit den wohnungswirtschaftlichen Konzepten und Hochbaulösungen entschieden werden.

Anlage 1 (ca. 1587 KB) Anlage Rahmenplan_Erlaeuterungen (ca. 22 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 19.04.2007, NR 419 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Kultur- und Freizeitausschuss Ausschuss für Umwelt und Sport Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 4 Versandpaket: 28.03.2007