Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen: Förderweg 1 Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen und Gewährung von Zuschüssen…

Die Neufassung der Richtlinien soll dazu beitragen, dass das Angebot an gefördertem Wohnraum in Frankfurt erweitert und verbessert werden kann. Wesentliche Änderungen sind:

1. verbesserte Förderkonditionen (Finanzierungszuschuss, Mietzuschuss für die Dauer der Zweckbindung, Sonderförderung für Gebäude mit erhöhtem energetischen Standard),
2. optional verlängerte Dauer der Zweckbindung auf 40 Jahre,
3. erweiterte förderungsfähige Maßnahmen (Gebäude mit EH 55-/GEG-Standard, Ersterwerb),
4. angepasste Mietpreisbindung,
5. neue Förderung modellhafter Sonderprojekte,
6. neue Zusatzförderung für barrierefreien und/oder barrierearmen Wohnraum ("Universal Design),
7. neue Zusatzförderung für die Errichtung und den Betrieb von Gemeinschaftsräumen.

keine

Die wichtigsten Richtlinienänderungen sind nachfolgend beschrieben und begründet. Über diese grundlegenden Punkte hinaus erfolgen redaktionelle Änderungen, Konkretisierungen und Klarstellungen sowie Aktualisierungen gemäß der Landesrichtlinie, die hier nicht im Einzelnen ausgeführt werden. Sie sind einer Gegenüberstellung von alter und neuer Förderrichtlinie (Synopse) in der Anlage 1 zu entnehmen. Eine Neufassung der Förderrichtlinie liegt als Anlage 2 bei.

1. Verbesserte Förderkonditionen

Die Rahmenbedingungen für den Neubau von Sozialwohnungen haben sich stark verändert. Die Folgen der Preisentwicklungen am Bau und der gestiegenen Bauzinsen in Verbindung mit gleichbleibend hohen Grundstückskosten in Frankfurt verteuern den Wohnungsbau. Gleichzeitig sind die technischen Anforderungen an die Gebäude zur Erreichung der Klimaziele gestiegen. Alle diese Effekte belasten die Finanzierung und erschweren und verhindern den Bau von bezahlbaren Mietwohnungen. Trotz der in 2023 verbesserten Landesförderung ("Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung") ist eine Erhöhung auch der kommunalen Förderung notwendig. Damit kann zum einen die Miete auf einem Niveau mit angemessener Mietbelastungsquote gehalten werden. Zum anderen werden durch die verbesserte kommunale Förderung Investitionsentscheidungen der Wohnungsbauunternehmen positiv beeinflusst.

Die Förderung besteht wie bisher aus einem zinslosen Darlehen in unveränderter Höhe, einem Zuschuss zu den Baukosten sowie einem Zuschuss zum Mietertrag. Sowohl der Zuschuss zu den Baukosten, als auch der Zuschuss zum Mietertrag werden erhöht. Der Zuschuss zum Mietertrag stellt die Wirtschaftlichkeit von Förderprojekten für die Dauer der Zweckbindung sicher. Mit ihm ergibt sich eine positive Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, ohne dass die Miete unzumutbar erhöht werden muss. Die Vorabzahlung/Einmalzahlung des Zuschusses zum Mietertrag ist notwendig, weil so sein Barwert über den Bindungszeitraum erhalten wird. Auch wird damit der erhebliche Verwaltungsaufwand vermieden, der mit der bisher möglichen jährlichen Auszahlung verbunden ist. Die Höhe des Zuschusses zu den Baukosten hängt außerdem vom energetischen Gebäudestandard und den zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen (barrierefreier/-armer Wohnraum, Gemeinschaftsraum, nachhaltige Dämmstoffe) ab.

Mit diesen Maßnahmen bleibt zum einen, trotz einer Anpassung der seit dem Jahr 2016 nicht erhöhten Bewilligungsmiete, die Mietbelastungsquote angemessen, zum anderen wird eine solide wirtschaftliche Basis für die Investitionsentscheidungen der Wohnungsbauunternehmen geschaffen.

1. Optionale Verlängerung der Dauer der Zweckbindung auf 40 Jahre

In Verbindung mit der verbesserten Förderung wird die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung optional von 30 Jahren auf 40 Jahre angehoben. Die Verlängerung ist angesichts des bestehenden Mangels an bezahlbarem Wohnraum in Frankfurt und aufgrund der Höhe der zusätzlichen kommunalen Förderung notwendig und angemessen. Sie ist länger als die Zweckbindungsdauer gemäß der Landesrichtlinie (20 oder 25 Jahre), damit die durch hohen kommunalen Mitteleinsatz zusätzlich geförderten Mietwohnungen in Frankfurt für einen nachhaltigen Zeitraum zur Vermietung an sozialwohnungsberechtigte Haushalte zur Verfügung stehen.

1. Erweiterung der förderungsfähigen Maßnahmen (Gebäude nach GEG-Standard, Ersterwerb)

Seit der Änderung im Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2023 gilt der Energieeffizienzhaustandard (EH) 55 für alle Neubauten. Das bedeutet, dass ein Neubau nur 55 Prozent an Primärenergie des im GEG gesetzlich festgelegten Referenzgebäudes verbrauchen darf. Mit dieser Verschärfung der Energieeffizienzvorgaben sollen klimapolitische Ziele im Einklang mit Kosteneffizienz und Funktionalität von Baumaßnahmen umgesetzt werden. Deshalb und um einen Investitionsimpuls in den Wohnungsmarkt zu geben, wird künftig der EH55-Standard als Basis für die Förderung von bezahlbarem Mietwohnungsbau in Frankfurt zugrundgelegt. Höhere energetische Gebäudestandards (Passivhaus-standard und gleichwertig) werden durch einen Zuschuss extra gefördert.

Als neuer Fördergegenstand ist erstmals auch der Erwerb eines Mietwohngebäudes förderfähig. Der Erwerber kann einen Förderantrag stellen, wenn der Wohnraum neu erbaut wurde und noch nicht vermietet war.

1. Anpassung der Mietpreis- und Belegungsbindung

Wer geförderte Wohnungen baut, verpflichtet sich, dafür höchstens eine sogenannte Bewilligungsmiete zu verlangen. Mit der vorliegenden Neufassung der Richtlinien wird diese für Neubauten und abhängig von der Einkommensstufe angehoben. Bei Inanspruchnahme der Förderung darf bei der erstmaligen Vermietung keine höhere Miete (je m² Wohnfläche und Monat zzgl. Betriebskosten) als 6,50 Euro in Stufe 1 und 8 Euro in Stufe 2 vereinbart werden. Die Bewilligungsmiete wurde seit 2016 nicht mehr erhöht. In dieser Zeit wurden die Einkommensgrenzen gemäß § 5 Abs. 4 des Hessischen Wohnraumförderungsgesetzes zweimal erhöht. Aus diesem Grund bleibt die Mietbelastungsquote trotz höherer Bewilligungsmiete bei durchschnittlich 30 %.

Durch diese Maßnahme ist sichergestellt, dass Wohnungsunternehmen wieder wirtschaftlich arbeiten können und gleichzeitig die Miete für die sozialwohnungsberechtigten Haushalte auch langfristig bezahlbar bleibt.

1. Förderung modellhafter Sonderprojekte

Künftig werden auch Mietwohnprojekte, die in ihrer Konzeption und Umsetzung innovativ und modellhaft für bedarfsgerechtes und gemeinschaftliches Wohnen sind, durch Fördermittel in der Finanzierung unterstützt. Voraussetzung ist, dass sie die Mietpreis- und Belegungsbindungen einhalten. Insbesondere Bauvorhaben, die neue Konzepte gemeinschaftlicher Wohnformen und/oder kostengünstigen Bauens und flexibler Grundrisse realisieren wollen, können gefördert werden.

1. Barrierefreier und barrierearmer Wohnstandard - "Universal Design"

Auf UN-Ebene wurden die Ziele in übergeordneter Weise im Jahr 2006 mit der UN-Behindertenrechtskonvention und auf EU-Ebene in der Charta der Grundrechte (2009) vereinbart. In Deutschland ist Barrierefreiheit u.a. im Grundgesetz sowie in der Musterbauordnung und in den Landesbauordnungen verankert und ein festes Kriterium bei öffentlichen Bauvorhaben. In der hessischen Bauordnung ist in § 54 die Forderung des Nachweises der minimalen, bzw. max. Umsetzung von barrierefreien Wohnungen geregelt.

In der Wohnungsbauförderung der Stadt Frankfurt wird künftig erwartet, dass bei Förderprojekten ein Teil der nach HBO verpflichtend barrierefrei zu errichtenden Wohnungen auch belegungsgebunden ist. Hierfür und/oder für die Schaffung von barrierearmen Wohnungen wird eine zusätzliche Förderung gewährt. Die Planungsvoraussetzungen sind in der überarbeiteten Anlage 3 der Richtlinie definiert. Sie wurden in Anlehnung an die Grundprinzipien des "Universal Designs" konzipiert.

Diese Grundprinzipien lauten:

1) breite Nutzbarkeit

2) Flexibilität in der Benutzung

3) einfache und intuitive Benutzung

4) sensorisch wahrnehmbare Information

5) Fehlertoleranz

6) niedriger körperlicher Aufwand

7) Größe und Platz für Zugang und Benutzung.

Sie ist Basis für eine "barrierefreie Gestaltung für Alle".

Ziel ist es, das Augenmerk auf die Notwendigkeit der Schaffung von nachhaltig nutzbarem Wohnraum zu lenken, um präventiv für einen unbekannten Nutzerkreis ein bezahlbares Wohnen in (fast) allen Lebenslagen zu ermöglichen.

1. Zusatzförderung für Gemeinschaftsräume

In der Vergangenheit wurde die Zusatzförderung zum Bau eines Gemeinschaftsraumes selten in Anspruch genommen, weil Bewirtschaftungsprobleme dies verhindert haben. Die neue Regelung soll die Rahmenbedingungen für den Betrieb von Gemeinschaftsräumen verbessern. Die Einführung eines Zuschusses zum Mietertrag für den Betrieb von Gemeinschaftsräumen soll einen Anreiz dafür schaffen, das für den sozialen Zusammenhalt der Bewohnerschaft ein Ort geschaffen wird, der keinen kommerziellen Zwängen unterliegt. Gemeinschaftsräume können als Treffpunkte für Bewohner*innen und als Begegnungsstätten der Nachbarschaft oder des Quartiers dienen und z.B. für Veranstaltungen genutzt werden. Auch Angebote der Pflege (z.B. ambulante Pflegedienste, Tagespflegeeinrichtungen, ambulant betreute Wohngemeinschaften etc.) lassen sich dort einrichten.

Darstellung der finanziellen und haushaltsmäßigen Erfordernisse, bei Investitionen auch Jahresfolgekosten

1. Investitionsbedarf:

Der Bedarf für die nach diesen Richtlinien geförderten Objekte wird nach Maßgabe der Haushaltsansätze in den jeweiligen Magistratsvorlagen zur Förderung beziffert. Im Finanzplanungszeitraum 2024-2027 sind investive Haushaltsmittel in der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinitionen 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus - Darlehen, 5.002454 - Unterstützung des Wohnungsbaus - Zuschüsse/Baumaßnahmen - sowie konsumtive Haushaltsmittel 1.13.01.13.05 - Zuschüsse zu den Mieterträgen - eingestellt.

1. Finanzierungsbedarfszeitraum mit Angabe der Jahresraten:

2025 ff.

1. Zugehörige Folgeinvestitionen unter Angabe des Umfangs- und Zeitraums:

entfällt

1. Jahresfolgekosten:

entfällt

1. Jahreserträge:

aus den Darlehensrückflüssen

1. Leistungen Dritter:

keine

1. Stellenplanmäßige Auswirkungen:

keine

1. Sonstiges:

entfällt

Anlage 1_Synopse (ca. 121 KB) Anlage 2_Richtlinien (ca. 54 KB)