Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz/Heinrichstraße - 1. Änderung hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 11.01.2016, M 2

Betreff: Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz/Heinrichstraße - 1. Änderung hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 29.01.2015, § 5538 (M 208)

1. Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Bebauungsplanaufstellung werden gemäß dem vorgelegten überarbeiteten Strukturkonzept vom 26.10.2015 geändert. Der Magistrat wird beauftragt, die geänderten Ziele und Zwecke der Planung ortsüblich bekannt zu machen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für ein überwiegend gemischt genutztes Quartier westlich des Güterplatzes geschaffen werden. Hierbei ist vorgesehen, das Maß der baulichen Nutzung in einer Art zu ändern, dass auf dem Brachgelände zwischen Franken- / Europaallee, Güterplatz und Mainzer Landstraße die Realisierung zweier Hochhäuser mit maximal 90 m und 120 m Höhe möglich ist. Zur Sicherung einer hohen städte- und wohnbaulichen Qualität soll die Gesamtausnutzung des Baugrundstücks auf 84.000 m2 Geschossfläche begrenzt werden. Der Standort der Feuerwache 1 an der Heinrichstraße wird planungsrechtlich gesichert.
2. Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des vorgenannten Strukturkonzepts einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten und für diesen ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen.
3. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Anlass der Neuplanung Mit dem Ziel der städtebaulichen Neuordnung hat die Stadtverordnetenversammlung am 29.01.2015, § 5538 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz / Heinrichstraße - 1. Änderung beschlossen, der die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein hochverdichtetes innerstädtisches Wohnquartier mit mehreren maximal 90 m hohen Wohnhochhäusern auf der noch unbebauten Brachfläche westlich des Güterplatzes schaffen sollte. Die damalige Planungskonzeption war zwischen dem Magistrat und dem vormaligen Eigentümer, der Robert Bosch GmbH, sowie zwei Projektentwicklern über einen längeren Zeitraum verhandelt worden. Der Rückzug eines Verhandlungspartners aus der als Kooperation geplanten Projektentwicklung führte jedoch kurzfristig zu einer Aufgabe der Planungsidee und einer erneuten Aufnahme offener Verkaufsverhandlungen. Durch Verkauf des Baugrundstücks an nunmehr drei erfahrene und solvente Projektentwickler und Realteilung des Baugrundstücks in drei Einzelgrundstücke hat sich die städtebauliche Konfiguration in einer Weise verändert, die nicht mehr von dem Aufstellungsbeschluss gedeckt ist, so dass die neue Konzeption die Änderung des Aufstellungsbeschlusses auf Grundlage des überarbeiteten Strukturkonzeptes (Anlage 1) erforderlich macht. Strukturkonzept Baufeld A Im Zuge eines städtebaulichen Workshops wurden die Rahmenbedingungen für die bauliche Entwicklung des Brachgeländes westlich des Güterplatzes definiert (Anlage 2). Nutzungen Angestrebt ist eine Nutzungsmischung aus Wohn-, Hotel- sowie gewerblicher Nutzung. Die Wohnnutzung soll sich hierbei auf einen allseitig geschlossenen Blockrand sowie auf einen Hochhauskörper verteilen, der an der Frankenallee ausgebildet wird. Das Hotel wird als ein sich aus dem Blockrand entwickelnder Hochhauskörper am Güterplatz angeordnet, der auf diese Weise eine Art Gelenk ausbildet, das den Eingang zum Europaviertel markiert. Die gewerbliche Nutzung wird ebenfalls im Blockrand verortet, hierbei allerdings ausschließlich auf den östlichen Teil des Erdgeschosses begrenzt. Geschossfläche Die auf dem Baufeld A realisierbare Bruttogeschossfläche soll insgesamt maximal 84.000 m2 betragen und sich folgendermaßen auf die o.g. Nutzungen verteilen: Wohnen: Hochhaus: 17.500 m2 Blockrand: 30.000 m2 Hotel / Boarding: Hochhaus: 33.500 m2 Einzelhandel / gewerbliche Nutzung: 3.000 m2 Der Querschnitt des Wohnhochhauses soll hierbei auf max. 650 m2 Bruttogeschossfläche (BGF), der Querschnitt des Hotelhochhauses auf 900 m2 bis max. 1.200 m2 BGF pro Regelgeschoss begrenzt werden, um auf diese Weise zum einen wirtschaftlich tragfähige, zum anderen möglichst schlanke Hochhäuser zu sichern. Darüber hinaus sollen bei dem Wohnhochhaus entwurfsabhängig bis max. zuzüglich 50 m2 BGF pro Regelgeschoss für die Realisierung von begrünten Balkonen mit besonderer gestalterischer Qualität zulässig sein. Bei Zugrundelegung dieser Geschossflächen sind bis zu 260 Wohneinheiten im Blockrand sowie 130 Wohneinheiten im Hochhauskörper realisierbar. Hierdurch trägt die Planung auch dazu bei, die angespannte Wohnungsmarktsituation zu entschärfen, auch aufgrund des signalisierten Willens der Projektentwickler, auf dem Areal insgesamt 2.000 m2 geförderten Wohnungsbau zu realisieren. Diese umgerechnet ca. 20 geförderten Wohnungen sollen im Rahmen des Frankfurter Programms für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau errichtet werden. Darüber hinaus ist der Bau einer 500 m2 großen Kindertageseinrichtung für unter Dreijährige mit entsprechenden Außenflächen geplant. Gebäudehöhen Basis der städtebaulichen Figur ist eine siebengeschossige Blockrandbebauung, die an zwei Stellen durch eine punktuelle Verdichtung in die Höhe geprägt sein soll. Hierbei ist angestrebt, ein - bezogen auf die Grundfläche - kleineres Wohnhochhaus mit einer maximalen Gebäudehöhe von 90 m an der Frankenallee sowie ein größeres und markanteres Hochhaus mit einer Gebäudehöhe von 100 bis 120 m vis-à-vis des Güterplatzes zu errichten. Die beiden Hochhäuser sind geeignet, den bestehenden Hochhauspulk aus den umliegenden Hochhäusern Tower 1 und 2, Tower 185 sowie Kastor und Pollux nach Süden zu ergänzen und den Eingang zum Europaviertel durch ihre prägende Gebäudehöhe in besonderer Weise zu betonen. Grundflächen Die zulässige Grundfläche der baulichen Anlagen erhöht sich gegenüber der alten Planungskonzeption auf eine Grundflächenzahl von 0,64 (vorher 0,5), die durch die Grundflächen der in § 19 (4) Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 (vorher 0,8) überschritten werden darf. Dies ist städtebaulich jedoch vertretbar, da hohe Freiflächenqualitäten sowohl in den Blockinnenbereichen als auch in der Vorgartenzone entlang der Mainzer Landstraße trotz der erheblichen unterbauten Fläche gewährleistet werden können. Baufeld B Da die Branddirektion beabsichtigt, an dem Standort der Feuerwache 2 an der Ecke Frankenallee / Heinrichstraße festzuhalten und ihn zukünftig auszubauen, soll diese Gemeinbedarfsnutzung planungsrechtlich gesichert werden. Darüber hinaus sollen die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 715 - Güterplatz / Heinrichstraße möglichst übernommen werden. Weitere Vorgehensweise Zur Sicherung einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität ist für beide Hochhäuser die Durchführung eines Ideen- und Realisierungswettbewerbs nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013) avisiert. Dabei sollen die Wettbewerbsergebnisse insbesondere auch Aussagen zu der Gebäudeform, der Stellung der Gebäude im Baufenster, der Integration des U-Bahn-Zugangs in den Hotelbaukörper sowie den Anschlüssen an den Blockrand treffen. Planungsgrundlagen Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain weist das Plangebiet fast ausnahmslos als "Gemischte Baufläche - Bestand" aus; eine Ausnahme bildet das Grundstück der Feuerwache 2, das als "Fläche für den Gemeinbedarf - Bestand" mit der Zweckbestimmung "Sicherheit und Ordnung" festgelegt ist. Aufgrund der städtebaulichen Zielsetzung, westlich des Güterplatzes eine überwiegend gemischte Nutzung - unter Sicherung der bestehenden Feuerwache - zu entwickeln, ist nach heutigem Kenntnisstand davon auszugehen, dass der Bebauungsplan aus dem Regionalen Flächennutzungsplan entwickelt sein wird. Anlage 1_Strukturkonzept (ca. 1,2 MB) Anlage 2_Ergebnisse_Workshop (ca. 3,9 MB) Vertraulichkeit: Nein