Ankauf der Liegenschaft Albusstraße 21 und anschließende Einbeziehung des Grundstücks in das Erbbaurecht Albusstraße 19

Vortrag des Magistrats vom 22.11.2019, M 203

Betreff: Ankauf der Liegenschaft Albusstraße 21 und anschließende Einbeziehung des Grundstücks in das Erbbaurecht Albusstraße 19 I. Dem Ankauf des Grundstücks und der sich anschließenden Einbeziehung in ein bestehendes Erbbaurecht wird auf folgender Grundlage zugestimmt: A. Ankauf der Liegenschaft Albusstraße 21 Verkäufer: Parnova B.V. c/o Maintraum GmbH

Braubachstraße 5

60311 Frankfurt am Main Kaufgrundstück: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 1

Flur 54 Nr. 37/23 hält 318 m2 Albusstraße 21, mit allen Aufbauten und baulichem Zubehör in den Plananlagen schraffiert dargestellt - Kaufpreis: 1.578.332,-- € Rechts- u. Sachmängelhaftung: Das Kaufgrundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern: Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten etwaiger Genehmigungen und Bescheinigungen trägt die Stadt.

Kosten für Vertretung (Vollmachten, Ausweise usw.) sowie Beratungs- und Maklerkosten, trägt jede Vertragspartei für sich.

Verrechnung: Die Verrechnung des Kaufpreises erfolgt über Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projekt 5.005485 Grunderwerb und Freimachung. Weitere Angaben zur Verrechnung:

1. Die Höhe des Haushaltsansatzes der Verrechnungsstelle: 25.199.000,00 €
2. Im Haushaltsjahr bereits verausgabt: 154.769,03 €
3. Verfügbare Mittel zum Zeitpunkt des Erwerbs sind nicht vorhersehbar, da u. a. nicht bekannt ist, wann die Beschlussfassung durch die städtischen Gremien erfolgt. B. Einbeziehung in das bestehende Erbbaurecht Albusstraße 19 Erbbauberechtigte: Parnova B.V c/o Maintraum GmbH Braubachstraße 5 60311 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: Gemarkung Frankfurt Bezirk 1 Flur 54 Nr. 37/23 hält 318 m2 Albusstraße 21 Nr. 37/7 hält 333 m2 Albusstraße 19 Insgesamt 651 m2 - in den Plananlagen umrandet dargestellt - Erbbauzeit: bis zum 31.12.2116 Erbbauzweck: Geschosswohnungsbau mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss Erbbauzins 68.392,15 € jährlich Erbbauzinsanpassungsklausel: Wertsicherungsklausel (Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre nach der Entwicklung der Verbraucherpreise). Vorkaufsrecht: Der Stadt Frankfurt am Main steht ein Vorkaufsrecht für jeden Fall der Veräußerung des Erbbaurechts zu. Bauverpflichtung: Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich das Bauvorhaben binnen drei Jahren nach Abschluss des Vertrages bezugsfertig herzustellen. Bei der Errichtung des Gebäudes ist der Passivhaus-Standard einzuhalten. Sollte der Passivhaus-Standards aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einzuhalten, als die jeweils aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. Die Wohnungen werden im frei finanzierten Wohnungsbau errichtet. Rechts- u. Sachmängelhaftung: Das Erbbaugrundstück wird so übergeben, wie es steht und liegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für schädliche Bodenveränderungen und/oder Altlasten, für die Beschaffenheit des Untergrundes, Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Ver- und Entsorgungsleitungen: Sofern an dem Grundstück Ver- oder Entsorgungsleitungen der Stadt oder anderer Versorgungsträger vorhanden sind, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Sicherung der Leitungen die Eintragung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten im Grundbuch zu Lasten des Erbbaurechts und zugunsten der Stadt oder des jeweiligen Versorgungsträgers zu bewilligen oder die Verlegung der Leitungen zu veranlassen. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt der Erbbauberechtigte. Anlieger- und Erschließungsbeiträge: Erschließungsbeiträge sowie Kosten, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den Kanalanschlussbeitrag trägt der Erbbauberechtigte. Kosten und Steuern: Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, insbesondere die Kosten des Notars und mit Vollzug im Grundbuch verbundene Kosten, sowie die Grunderwerbssteuer trägt der Erbbauberechtigte. Dies gilt auch für alle Nachtragsverträge zum Erbbauvertrag. Verrechnung: Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Es dient zur Kenntnis, dass der aktuelle Bodenrichtwert 2.500,00 €/m2 mit einer Ausweisung als baureifes und erschließungsbeitragsfreies Land bezogen auf eine WGFZ von 2,0 beträgt. Der Bodenwert wurde gemäß kommunaler Wertermittlung 82/2018 vom 21.08.2018 im Hinblick auf die geplanten, bzw. realisierbaren Nutzungen der jeweiligen Flächen angepasst. Er beträgt für das Erbbaugrundstück 4.815,00 €/m2. Der für die Liegenschaft Albusstraße 19-21 zu zahlende Erbbauzins errechnet sich gemäß der o.g. Wertermittlung aus Wohn- und Gewerbeanteilen. II. Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen. Begründung: A. Zielsetzung Die Fa. Parnova B.V. hat das im Jahr 1961 begründete Erbbaurecht an dem städtischen Grundstück Albusstraße 19 im Jahr November 2017 erworben. Das Erbbaurecht wurde im Rahmen dieses Erwerbs bis zum 31.12.2116 verlängert und der Erbbauzins aktualisiert und wertgesichert. Im Mai 2018 hat die Firma Parnova B.V. auch das Nachbargrundstück nebst aufstehender Bebauung erworben. Sie plant den Abbruch der Gebäude auf beiden Liegenschaften und eine anschließende Neubebauung des Gesamtgrundstücks mit gemeinsamer Nutzung der Tiefgarage und gemeinsam genutztem Treppenhaus. Durch den Ankauf der Liegenschaft Albusstraße 19 und die anschließende Einbeziehung der Liegenschaft in das Erbbaurecht Albusstraße 21 wird ein einheitliches Baugrundstück mit höherer baulicher Ausnutzung gebildet und nach aktueller Planung des Erbbauberechtigten mindestens 25% zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Da aufgrund der Gesamtbebauung des Grundstücks keine Verkehrsflächen und Zugangsmöglichkeiten doppelt angelegt werden müssen, können hierdurch voraussichtlich zusätzlich 5 weitere Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von ca. 70 m2 entstehen. Die Wohnungen werden ausschließlich im frei finanzierten Wohnungsbau errichtet. Zum einen sieht der bestehende Erbbauvertrag für die Liegenschaft Albusstraße 19, in den die von der Stadt zu Ziffer I A. erworbene Liegenschaft Albusstraße 21 einbezogen wird, keinen anteiligen geförderten Wohnungsbau vor. Zum anderen veräußert die Fa. Parnova B.V die Liegenschaft Albusstraße 19 nur unter der Maßgabe, dass sie im Hinblick auf den Wohnungsbau nicht schlechter gestellt wird, als würde sie die Liegenschaft weiterhin im Eigentum halten. B. Alternativen Es wird an dem Fortbestand der unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse festgehalten und die Fa. Parnova B.V. GmbH behält die Liegenschaft Albusstraße 19 im Volleigentum und die Liegenschaft Albusstraße 21 als Erbbaurecht. Die Gebäude werden so errichtet, dass eine spätere Trennung aufgrund der unterschiedlichen Rechtsverhältnisse ermöglicht wird, was zu einer geringeren baulichen Ausnutzbarkeit führt und weniger neuen Wohnraum schafft. Auf beiden Liegenschaften werden auch für diesen Fall die Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau errichtet. C. Lösung Die Stadt erwirbt die Liegenschaft Albusstraße 19 und bezieht diese in das bestehende Erbbaurecht Albusstraße 21 ein. Sie hält damit das Gesamtgrundstück im Eigentum. Für die Neubebauung ist entsprechend der städtischen Vorgaben Passivhausstandard vorgesehen. Als Erbbaurechtsausgeber stehen der Stadt Frankfurt am Main für die Liegenschaft Albusstraße 19-21 für die Dauer der Erbbaurechtslaufzeit die Rechte aus dem Erbbauvertrag, wie das Vorkaufsrecht bei Veräußerungen und das Zustimmungserfordernis bei Umbauten/Nutzungsänderungen zu. Zudem erzielt sie für die Liegenschaften langfristig und wertgesichert Einkünfte aus den Erbbauzinszahlungen. D. Kosten Für den Grunderwerb zu Ziffer I A. zahlt die Stadt - neben dem Kaufpreis - die Grunderwerbsteuer (6 % des Gesamtwertes der Flächen = 94.699,92 €) sowie Notar- und Gerichtskosten. Für die Einbeziehung der Albusstraße 19 in das Erbbaurecht entstehen der Stadt keine Kosten, da diese durch den künftigen Erbbaurechtsnehmer zu tragen sind. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbpacht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % über die Laufzeit ein Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 3.373.182,25 €. Anlage 1 (ca. 476 KB) Anlage 2 (ca. 791 KB) Anlage _Bild (nicht öffentlich - ca. 401 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 09.03.2020, NR 1140 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 1 Versandpaket: 27.11.2019