Arrondierung Projekt Allerheiligenstraße

Vortrag des Magistrats vom 06.10.2017, M 203

Betreff: Arrondierung Projekt Allerheiligenstraße

1. Dem Abschluss eines Grundstückstauschvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Tauschpartner: Objekt Allerheiligenstraße GmbH Kaiserstraße 54 60329 Frankfurt am Main Die Stadt erwirbt: Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstück 5, Teilfläche von ca. 12 m2 Anlage 0 = la und Anlage 3 Der Tauschpartner erwirbt: Gemarkung Frankfurt, Flur 53, Flurstück 61/2,Teilfläche von ca. 73 m2 Anlage 0 = j und Anlage 1 Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstücke 3 und 4, Teilfläche von ca. 102 m2 Anlage 0 = lb und Anlage 3 Gemarkung Frankfurt, Flur 63, Flurstück 35/3, Teilfläche von ca. 1 m2 Anlage 0 = ma und Anlage 4a Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstücke 46/2 und 47/2, sowie Flur 63, Flurstück 35/3, Teilfläche von ca. 1 m2 Anlage 0 = mb und Anlage 4b Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstücke 38/2, 39 und 40,Teilfläche von ca. 1 m2 Anlage 0 = mc und Anlage 4c Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstücke 47/2, Teilfläche von ca. 5 m2 Anlage 0 = md und Anlage 4d Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstücke 38/2, 39, 40, 41, 42, 43, 44/3, 45/2, 46/2 Teilfläche von ca. 743 m2 Anlage 0 = n und Anlage 5 Überbauung/Auskragung: Gemarkung Frankfurt, Flur 53 Flurstücke 61/2 und 36/1 - ab dem 1.OG mit 25 m2 Anlage 0 = k und Anlage 2 Gemarkung Frankfurt Flur 53 Flurstück 47/2 - ab dem 1. OG mit 27 m2 Anlage 0 = o und Anlage 6 Herauszahlung: Für die Flächendifferenz sowie die Überbauung ergibt sich als Wertersatz zu Gunsten der Stadt eine Zahlung in Höhe von 1.035.119,19 EUR. Kosten und Steuern: Sämtliche Kosten und Steuern des Kaufvertrages und seiner Durchführung gehen zu Lasten des Tauschpartners Besondere Bedingungen: Bei Vertragsabschluss sind die Leitungen verschiedener Ver- und Entsorgungsträger grundbuchlich zu sichern. Die Kosten hierfür trägt der Tauschpartner. Auf der Teilfläche - Anlage l c - ist ein Geh- und Fahrrecht dinglich zu sichern. Auf der Teilfläche p (zukünftige private Erschließungsstraße 'Grüne Gasse'') räumt der Käufer der Stadt, der Müllabfuhr, der Straßenreinigung, ärztliche Notfallversorgungen und ggf. anderweitige ärztliche Dienste, der Feuerwehr und insbesondere der Polizei sowie den Anliegern das Recht ein, die markierte Fläche zu begehen und mit Fahrzeugen zu befahren und sichert dieses dinglich. Rechts- und Sachmängelhaftung: Die Grundstücksteilflächen werden so übergeben, wie sie daliegen, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Verrechnung: Die Verrechnung des Wertausgleichs erfolgt über Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projekt 5.005485 Grunderwerb und Freimachung. Der Magistrat, das Dezernat V - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
2. Es dient zur Kenntnis, dass der aktuelle, angepasste Bodenrichtwert 2.330,00 €/m2 bei einer GFZ von 3.6 beträgt. Für die Überbauung ergibt sich aus der Kommunalen Wertermittlung 62.51/12-50/2015 für den Bauträger ein Wertvorteil von 2.330,00 €/m2 x 87,75 € / 107,75 € = 1.897,52 €/m2. Für Flächen, die als Rohbauland zu bewerten sind, hält die Kommunale Wertermittlungsstelle einen Wertansatz von 80 % des vollerschlossenen Baulandwertes für angemessen, mithin 2.330,00 €/m2 x 80% = 1864,00 €/m2. Für Flächen, die mit einem Geh- und Fahrrecht belastet werden, wird ein Wertansatz von 50 % für angemessen betrachtet, mithin 1.864,00 €/m2 x 50% = 932,00 €/m2. Für die Auskragung ab dem 1. OG wurde ein Wertansatz von 1.876,47 €/m2 ermittelt. Damit ergibt sich für die Teilflächen folgender Wertansatz: - Anlage 1: 73 m2 x 2.330 €/m2 = 170.090,00 € - Anlage 2: 25 m2 x 1.897,52 €/m2 = 47.438,00 € - Anlage 3: Die Flurstücke 5, 3 und 4 werden entsprechend der Darstellung in Lageplan 3 (Anlage 3) geteilt. Die Teilfläche 3a mit einer Größe von ca. 12 m2 wird zukünftig Eigentum der Stadt, die rot schraffierte Teilfläche bleibt Eigentum der Stadt. Die Teilfläche 3b mit einer Größe von ca. 102,5 m2 wird Eigentum des Tauschpartners. Die neu gebildeten Teilflächen 3a und 3b werden getauscht. Auf der Teilfläche 3b ist zudem ein Geh- und Fahrrecht (markierte Teilfläche 3c) einzutragen. Für die Flächendifferenz von ca. 90 m2 zahlt der Käufer einen Betrag von 130.713,00€. Dieser setzt sich zusammen aus einem Betrag von 1.864,00 €/m2 für die 49,55 m2 (61,35 m2 abzgl. 11,80 m2) große, nicht mit einem Geh- und Fahrrecht belastete Fläche, mithin 92.361,20 €, sowie einem Betrag von 932,00 €/m2 für die ca. 41,15 m2 große, mit einem Geh- und Fahrrecht belastete Fläche, mithin € 38.351,80 €, insgesamt also 130.713,00 €. - Anlage 4: 0,82 m2 (4a)+ 0,85 m2 (4c) + 5 m2 (4d) = 6,67 m2 x 2.330,00 €/m2 = 15.541,10 € - Anlage 5: Gemäß Kommunaler Wertermittlung wurde für die Unterbauung mit zwei Geschossen mit Neben- und Technikräumen sowie Teilen der Tiefgarage ein Wertersatz von 540 €/m2 ermittelt. Dies ergibt bei einer Unterbauung von 530 m2 x 540 €/m2 einen Betrag von 286.200,00 €. Darüber hinaus wird ein Teilbereich von ca. 213 m2 voll baulich genutzt. Für diesen ergibt sich ein Wertersatz von 213 m2 x 2.330 €/m2 = 496.290,00 €, Insgesamt also 782.490,00 €. - Anlage 6: Gemäß Kommunaler Wertermittlung wurde für die Auskragung ab dem 1. OG ein Wertansatz von 1.876,47 €/m2 ermittelt. Für die 27 m2 ergibt sich ein Betrag von 27 m2 x 1.876,47 €/m2 = 50.664,69 €. Für die Grunddienstbarkeit "Grüne Gasse" (Der Stadt wir ein Gehrecht gewährt und die Benutzung der Fläche zum Zwecke der Straßenreinigung, Müllabfuhr, ärztliche Notfallvorsorge, Feuerwehrzufahrt gewährt) zahlt die Stadt Frankfurt eine Abgeltung in Höhe von 78,40 €/m2 = 2.064 m2 * 78,40 m2 = 161.817,60 €. Insgesamt beträgt der Wertersatz damit 1.035.119,19 €. Begründung: Ziel der Stadt Frankfurt am Main ist es, das Wohnen in der Innenstadt zu fördern und das Stadtzentrum zu beleben. Im Bereich des Allerheiligenviertels besteht in unmittelbarer Nähe zur Zeil ein städtebaulicher Missstand, der durch eine Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 546, deren Aufstellung am 03.04.2014 beschlossen wurde, behoben werden soll. Die geplante Änderung des Bebauungsplans verfolgt das Ziel, den Anteil der Wohnnutzung im Plangebiet erheblich zu erhöhen, die vorhandene Wohnnutzung zu sichern und unerwünschte kerngebietstypische Nutzungen verhindern. Die Erreichung dieses formulierten Zieles wird durch das geplante Projekt unterstützt und erheblich beschleunigt. Der städtebauliche Missstand wird durch die Schaffung von neuem Wohnraum sowie einem hochwertigen Gewerbeangebot im Entwicklungsbereich behoben. Durch ein vielfältiges Wohnungsangebot soll außerdem die Voraussetzung für eine sozial ausgeglichene Bevölkerungsstruktur geschaffen werden. Der Bauherr plant auf dem Baufeld, in dem alle weiteren Flurstücke bereits in seinem Eigentum stehen oder vertraglich gesichert sind, den Abriss der bestehenden Gebäude und die Neuerrichtung eines Gebäudekomplexes mit 4 Wohn- und Geschäftshäusern mit 150 Wohneinheiten, 9 Geschäftsläden, 8 Schank- und Speisewirtschaften, einem Beherbergungsbetrieb mit 296 Gästebetten, einer zweigeschossigen Tiefgarage mit 275 Stellplätzen und einem Laden im 1. UG. Auf dem Baufeld entsteht zudem mit der 'Grünen Gasse' eine neue innere Wegeverbindung quer durch das Quartier, die die Innenstadt mittelfristig über einen Quartiersplatz an der Breiten Gasse mit den Fußgängerbereichen der Zeil verbinden wird. Die "Grüne Gasse" wird als Privatstraße errichtet und vom Bauherren dauerhaft unterhalten und gepflegt. Sie wird mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert und in Abstimmung mit der Stadtplanung begrünt. Die im Bebauungsplan als zu erhaltend ausgewiesenen Bäume werden erhalten und durch 5 weitere Bäume ergänzt. Für das geplante Bauvorhaben sind entlang der Außengrenzen des Baufeldes in geringem Umfang Korrekturen des Grenzverlaufs erforderlich, die mit dem Tauschvertrag umgesetzt werden. Zudem werden an verschiedenen Stellen Verkehrsflächen überbaut. Auch diese Überbauungen werden im Rahmen des abzuschließenden Vertrages geregelt. Die gegenseitig zu übertragenden Flächen sowie die Entschädigung für die Überbauungen wurden auf Grundlage einer kommunalen Wertermittlung und des aktuellen, angepassten Bodenrichtwertes festgelegt und dem Tauschvertrag zugrunde gelegt. Anlage _Allerheiligenstrasse (ca. 1,2 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 14.11.2017, NR 453